Νέα δεδομένα δημιουργούνται στην αγορά εξοχικής κατοικίας μετά την κυβερνητική απόφαση για σημαντική αύξηση του φόρου μεταβίβασης στις αγορές κατοικιών από συγκεκριμένες κατηγορίες πολιτών τρίτων χωρών. Από το σημερινό 3% ο συντελεστής προβλέπεται να φτάσει στο 15%, δημιουργώντας ένα ισχυρό κίνητρο για όσους σχεδίαζαν ήδη αγορά στην Ελλάδα να επισπεύσουν τις αποφάσεις τους. Και η εξέλιξη έχει προφανές ενδιαφέρον για τουριστικές αγορές όπως η Κεφαλονιά.
Η αγορά ακινήτων μπαίνει σε μια ιδιαίτερα ενδιαφέρουσα περίοδο μετά τις εξαγγελίες της ΔΕΘ.
Η κυβέρνηση έχει ανακοινώσει ότι ο φόρος μεταβίβασης για αγορά κατοικίας από φυσικά πρόσωπα συγκεκριμένων κατηγοριών τρίτων χωρών θα αυξηθεί από το σημερινό 3% στο 15%.
Στην πραγματικότητα, συνυπολογίζοντας την εισφορά 3% επί του φόρου υπέρ των Δήμων, ο σημερινός συντελεστής είναι 3,09% και ο νέος προβλέπεται να φτάσει στο 15,45%.
Πρόκειται επομένως για τεράστια διαφορά στο τελικό κόστος μιας αγοράς.
Τι σημαίνει σε πραγματικά χρήματα
Σε μια κατοικία φορολογητέας αξίας 300.000 ευρώ, η διαφορά μεταξύ ενός φόρου της τάξης του 3% και ενός φόρου 15% είναι περίπου 36.000 ευρώ, πριν από τις επιμέρους προσαυξήσεις.
Στις 500.000 ευρώ η διαφορά φτάνει περίπου τις 60.000 ευρώ.
Και όσο ανεβαίνει η αξία του ακινήτου, τόσο μεγαλύτερο γίνεται το κίνητρο να ολοκληρωθεί μια αγορά πριν εφαρμοστεί το νέο καθεστώς.
Αυτό ακριβώς μπορεί να δημιουργήσει μια προσωρινή επιτάχυνση συναλλαγών στην ελληνική αγορά εξοχικής κατοικίας.
Γιατί ενδιαφέρει ιδιαίτερα την Κεφαλονιά
Για την Κεφαλονιά η συγκεκριμένη εξέλιξη έχει ξεχωριστό ενδιαφέρον.
Το νησί διαθέτει έντονη αγορά εξοχικής κατοικίας, με ενδιαφέρον από αγοραστές του εξωτερικού και ιδιαίτερα από χώρες εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης.
Η Βρετανία, μετά το Brexit, αποτελεί πλέον τρίτη χώρα, ενώ το ίδιο ισχύει φυσικά για τις ΗΠΑ, τον Καναδά και την Αυστραλία.
Είναι αγορές με τις οποίες η Κεφαλονιά έχει παραδοσιακά ισχυρούς δεσμούς.
Εφόσον λοιπόν κάποιος από αυτές τις χώρες έχει ήδη αποφασίσει ότι θέλει να αγοράσει κατοικία στο νησί και εμπίπτει στο νέο φορολογικό καθεστώς, η διαφορά του φόρου δημιουργεί ένα σαφές οικονομικό κίνητρο να επιταχύνει τη διαδικασία.
Δεν αφορά όλα τα ακίνητα
Υπάρχει όμως μία πολύ σημαντική λεπτομέρεια.
Η κυβερνητική εξαγγελία αφορά κατοικίες.
Δεν αφορά επαγγελματικούς χώρους, οικόπεδα ή γενικά οποιαδήποτε αγορά ακίνητης περιουσίας.
Επίσης δεν αντιμετωπίζονται όλοι οι πολίτες τρίτων χωρών με τον ίδιο τρόπο.
Από το νέο καθεστώς εξαιρούνται κατηγορίες που ήδη απολαμβάνουν ειδικό φορολογικό καθεστώς, όπως ομογενείς και επί μακρόν διαμένοντες, σύμφωνα με τις προβλεπόμενες προϋποθέσεις.
Άρα το «15% σε όλους τους ξένους που αγοράζουν σπίτι» θα ήταν ανακριβής περιγραφή του μέτρου.
Γιατί το κάνει η κυβέρνηση
Η επίσημη αιτιολόγηση της κυβέρνησης συνδέει ευθέως το μέτρο με τη στεγαστική κρίση.
Το οικονομικό επιτελείο θεωρεί ότι η αυξημένη ζήτηση κατοικιών από το εξωτερικό αποτελεί έναν από τους παράγοντες που ενισχύουν τις τιμές και περιορίζουν την πρόσβαση των μόνιμων κατοίκων στη στέγη.
Με τον πολύ υψηλότερο φόρο επιχειρείται επομένως να περιοριστεί μέρος αυτής της ζήτησης.
Το ενδιαφέρον είναι ότι βραχυπρόθεσμα μπορεί να συμβεί ακριβώς το αντίθετο.
Όσο υπάρχει το μεταβατικό διάστημα πριν από την εφαρμογή της νέας φορολογίας, αγοραστές που βρίσκονταν ήδη σε διαδικασία αναζήτησης μπορεί να επιχειρήσουν να ολοκληρώσουν ταχύτερα τις συναλλαγές τους.
Το μεγάλο ερώτημα για την Κεφαλονιά
Εδώ βρίσκεται και το πραγματικό τοπικό ενδιαφέρον.
Δεν γνωρίζουμε ακόμη πόσο μεγάλο θα είναι αυτό το φαινόμενο στην Κεφαλονιά.
Θα μπορούσε όμως να δημιουργηθεί για ένα περιορισμένο χρονικό διάστημα μεγαλύτερη κινητικότητα σε μεσιτικά γραφεία, δικηγόρους, συμβολαιογράφους και μηχανικούς, ειδικά για υποθέσεις ξένων αγοραστών που βρίσκονται ήδη σε προχωρημένο στάδιο.
Και στη συνέχεια;
Εκεί βρίσκεται το δεύτερο και ίσως σημαντικότερο ερώτημα.
Όταν ο φόρος φτάσει στο 15%, θα συνεχίσει ένας Αμερικανός, ένας Βρετανός ή ένας Καναδός να θεωρεί ελκυστική μια αγορά εξοχικού στην Ελλάδα και ειδικότερα στην Κεφαλονιά;
Ή το πρόσθετο κόστος θα στρέψει μέρος της ζήτησης σε άλλες χώρες;
Αυτό θα φανεί στην πράξη.
Το βέβαιο είναι ότι η απόσταση από το 3% στο 15% είναι τόσο μεγάλη ώστε αλλάζει ουσιαστικά τους οικονομικούς υπολογισμούς μιας αγοράς κατοικίας.
Και για έναν τόπο όπως η Κεφαλονιά, όπου η αγορά εξοχικής κατοικίας από το εξωτερικό αποτελεί εδώ και χρόνια σημαντικό τμήμα του real estate, η εφαρμογή του νέου μέτρου αξίζει να παρακολουθηθεί πολύ στενά.
