Ένα ισχυρό φορολογικό κίνητρο βρίσκεται στη διάθεση ιδιοκτητών που έχουν κλειστές κατοικίες ή ακίνητα τα οποία μπορούν να μεταφερθούν στη μακροχρόνια μίσθωση: πλήρης απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για τα ενοίκια έως 36 μήνες.
Η δυνατότητα ισχύει υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις και έχει καταληκτικό ορίζοντα την 31η Δεκεμβρίου 2026, γεγονός που σημαίνει ότι οι ιδιοκτήτες που ενδιαφέρονται έχουν πλέον λίγους μήνες για να αποφασίσουν.
Τι σημαίνει 36 μήνες αφορολόγητα
Εάν μια κατοικία πληροί τις προϋποθέσεις και συναφθεί επιλέξιμη μακροχρόνια μίσθωση, το εισόδημα από τα μισθώματα μπορεί να απαλλαγεί από τον φόρο για τρία χρόνια.
Πρακτικά μιλάμε για 36 μηνιαία ενοίκια χωρίς φόρο εισοδήματος.
Πόσο μπορεί να είναι το όφελος
Η φορολογία εισοδήματος από ακίνητα είναι κλιμακωτή.
Επομένως, όσο μεγαλύτερο είναι το συνολικό εισόδημα από ενοίκια, τόσο μεγαλύτερη μπορεί να είναι η αξία της απαλλαγής.
Για ιδιοκτήτες που φτάνουν στα υψηλότερα φορολογικά κλιμάκια, η εξοικονόμηση μπορεί να γίνει ιδιαίτερα σημαντική.
Ένα απλό παράδειγμα
Ας υποθέσουμε ότι μια κατοικία μισθώνεται 600 ευρώ τον μήνα.
Σε τρία χρόνια τα συνολικά μισθώματα είναι:
600 × 36 = 21.600 ευρώ.
Το ποσό του φόρου που αποφεύγεται εξαρτάται από τη συνολική φορολογική κατάσταση του ιδιοκτήτη.
Σε κάθε περίπτωση, όμως, το οικονομικό κίνητρο μπορεί να είναι αρκετές χιλιάδες ευρώ.
Γιατί θεσπίστηκε
Ο στόχος είναι να αυξηθεί η προσφορά κατοικιών για μακροχρόνια μίσθωση.
Χιλιάδες ακίνητα παραμένουν κλειστά, ενώ άλλα έχουν μεταφερθεί στη βραχυχρόνια αγορά.
Την ίδια στιγμή, τα ενοίκια έχουν αυξηθεί σημαντικά και η εύρεση κατοικίας έχει γίνει δύσκολη σε πολλές περιοχές.
Το κράτος προσπαθεί επομένως να κάνει οικονομικά ελκυστικότερη την επιστροφή ενός ακινήτου στη μακροχρόνια αγορά.
Ποια ακίνητα αφορά
Δεν αρκεί απλώς ένας ιδιοκτήτης να έχει ένα σπίτι και να υπογράψει νέο μισθωτήριο.
Πρέπει να πληρούνται οι προϋποθέσεις που ορίζει η νομοθεσία σχετικά με την προηγούμενη χρήση και το διάστημα κατά το οποίο το ακίνητο ήταν κλειστό ή χρησιμοποιούνταν με συγκεκριμένο τρόπο.
Γι’ αυτό κάθε ιδιοκτήτης πρέπει να ελέγξει τη δική του περίπτωση πριν θεωρήσει ότι δικαιούται την απαλλαγή.
Η περίπτωση της βραχυχρόνιας μίσθωσης
Το μέτρο έχει ενδιαφέρον και για ιδιοκτήτες που εξετάζουν εάν τους συμφέρει να εγκαταλείψουν τη βραχυχρόνια μίσθωση και να περάσουν σε συμβατικό ενοίκιο.
Η απάντηση δεν είναι ίδια για όλους.
Ένα ακίνητο σε περιοχή πολύ υψηλής τουριστικής ζήτησης μπορεί να αποφέρει μεγαλύτερα ακαθάριστα έσοδα μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Πρέπει όμως να υπολογιστούν λειτουργικά έξοδα, κενές ημέρες, καθαρισμοί, προμήθειες και φορολογία.
Η περίπτωση των νησιών
Το θέμα έχει ιδιαίτερη σημασία στην Κεφαλονιά και γενικότερα στα τουριστικά νησιά.
Εδώ το στεγαστικό πρόβλημα έχει και εποχικό χαρακτήρα.
Κατοικίες που το καλοκαίρι χρησιμοποιούνται για τουριστική εκμετάλλευση μπορεί να μην είναι διαθέσιμες σε εργαζόμενους που χρειάζονται σπίτι για ολόκληρο τον χρόνο.
Αυτό δημιουργεί σοβαρές δυσκολίες σε εκπαιδευτικούς, υγειονομικούς και εποχικούς ή μόνιμους εργαζόμενους.
Συνδυασμός με την «Ανακαίνιση Κατοικίας»
Για έναν ιδιοκτήτη κλειστού παλιού ακινήτου υπάρχει και δεύτερο ενδιαφέρον.
Μπορεί να εξετάσει εάν δικαιούται χρηματοδότηση από πρόγραμμα ανακαίνισης και στη συνέχεια να αξιοποιήσει τα φορολογικά κίνητρα της μακροχρόνιας μίσθωσης.
Φυσικά, οι προϋποθέσεις κάθε μέτρου είναι ξεχωριστές και δεν πρέπει να θεωρείται δεδομένο ότι όλα μπορούν να συνδυαστούν χωρίς έλεγχο.
Γιατί δεν πρέπει να περιμένει κανείς τον Δεκέμβριο
Η καταληκτική ημερομηνία είναι η 31η Δεκεμβρίου 2026.
Αυτό μπορεί να δημιουργήσει την εντύπωση ότι υπάρχει πολύς χρόνος.
Στην πράξη, όμως, ένας ιδιοκτήτης μπορεί να χρειαστεί να επισκευάσει το ακίνητο, να βρει μισθωτή, να συμφωνήσει τους όρους και να ολοκληρώσει ηλεκτρονικά τη μίσθωση.
Επομένως, οι τέσσερις μήνες μπορούν να περάσουν γρήγορα.
Το πραγματικό κέρδος
Το μέτρο πρέπει να εξετάζεται σε βάθος τριετίας.
Ένα αφορολόγητο μίσθωμα 500 ή 600 ευρώ για έναν μήνα δεν φαίνεται εντυπωσιακό.
Πολλαπλασιασμένο επί 36, όμως, δημιουργεί εισόδημα δεκάδων χιλιάδων ευρώ που μπορεί να απολαμβάνει την προβλεπόμενη φορολογική απαλλαγή.
Αυτό μπορεί να αλλάξει σημαντικά την απόφαση ενός ιδιοκτήτη που κρατούσε μέχρι σήμερα το σπίτι κλειστό.
Κερδίζει και η αγορά κατοικίας;
Αυτό είναι το μεγάλο στοίχημα.
Εάν αρκετές χιλιάδες κατοικίες επιστρέψουν στην αγορά, η αυξημένη προσφορά μπορεί να περιορίσει μέρος της πίεσης στα ενοίκια.
Δεν πρόκειται φυσικά να λυθεί το στεγαστικό μόνο με ένα φορολογικό μέτρο.
Αλλά κάθε πρόσθετη κατοικία που γίνεται διαθέσιμη λειτουργεί προς την κατεύθυνση αύξησης της προσφοράς.
Για τον ιδιοκτήτη πάντως το ερώτημα είναι πιο άμεσο:
Αξίζει να αφήσω ένα σπίτι κλειστό όταν μπορώ να το νοικιάσω και να έχω έως τρία χρόνια φορολογικής απαλλαγής;
Μέχρι τις 31 Δεκεμβρίου, αρκετοί θα χρειαστεί να δώσουν την απάντηση.
