Κόκκινα δάνεια: Έρχεται «φρένο» στους τόκους και υποχρεωτική απάντηση από τα funds – Τι προβλέπει το νέο νομοσχέδιο

Σημαντικές αλλαγές στη διαχείριση των κόκκινων δανείων, στις διαπραγματεύσεις με τις τράπεζες και τους servicers, αλλά και στον υπολογισμό των οφειλών προβλέπει, σύμφωνα με το σχέδιο νόμου που κατατέθηκε στη Βουλή στις 26 Οκτωβρίου 2026, το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών.

Στο επίκεντρο βρίσκονται δύο παρεμβάσεις που ενδιαφέρουν χιλιάδες δανειολήπτες: η καθιέρωση συγκεκριμένων προθεσμιών για την εξέταση αιτημάτων ρύθμισης και η επέκταση του λεγόμενου κανόνα «1 προς 3», ο οποίος περιορίζει, υπό προϋποθέσεις, τη συνολική επιβάρυνση ενός δανείου.

Το σχέδιο προβλέπει ακόμη ειδική διαδικασία διμερούς ρύθμισης, δυνατότητα παρέμβασης της Τράπεζας της Ελλάδος σε περιπτώσεις καθυστερήσεων και προστατευτικές διατάξεις για την κύρια κατοικία κατά τη διάρκεια συγκεκριμένων σταδίων της διαδικασίας.

Η σημαντική διευκρίνιση είναι ότι πρόκειται για νομοσχέδιο και όχι για νόμο που έχει ήδη τεθεί σε εφαρμογή. Οι ρυθμίσεις που περιγράφονται παρακάτω βασίζονται στο κείμενο που μας διαβιβάστηκε και τελούν υπό την αίρεση της ψήφισης και της τελικής τους διατύπωσης.

Νέα διαδικασία για όσους δεν μπορούν να εξυπηρετήσουν το δάνειό τους

Μία από τις σημαντικότερες αλλαγές αφορά τη λεγόμενη «διμερή ρύθμιση».

Πρόκειται για διαδικασία κατά την οποία ο δανειολήπτης θα μπορεί να διαπραγματεύεται με την τράπεζα ή την εταιρεία διαχείρισης απαιτήσεων προκειμένου να καταλήξουν σε μια συμφωνία αποπληρωμής.

Το βασικό νέο στοιχείο είναι ότι, σύμφωνα με το προτεινόμενο πλαίσιο, η διαδικασία θα συνοδεύεται από συγκεκριμένες προθεσμίες και ηλεκτρονική καταγραφή των ενεργειών.

Αυτό σημαίνει ότι οι δανειστές δεν θα μπορούν να αφήνουν επ’ αόριστον αναπάντητα τα αιτήματα, χωρίς να προβλέπονται συνέπειες.

Η διαδικασία θα αφορά φυσικά πρόσωπα, ελεύθερους επαγγελματίες, μικρές και πολύ μικρές επιχειρήσεις, ενώ προβλέπεται δυνατότητα αυτοτελούς αίτησης και για εγγυητές.

Πόσο χρόνο θα έχει ο servicer για να απαντήσει

Σύμφωνα με το κείμενο, ο δανειστής θα πρέπει να αποστέλλει ενημέρωση για τη δυνατότητα ένταξης στη διαδικασία εντός 60 ημερών αφότου το δάνειο συμπληρώσει καθυστέρηση μεγαλύτερη των 90 ημερών.

Ο δανειολήπτης θα διαθέτει δύο μήνες για να υποβάλει αίτηση και δικαιολογητικά.

Εφόσον ο φάκελος είναι πλήρης, η τράπεζα ή ο servicer θα πρέπει μέσα σε τρεις μήνες να καταθέσει γραπτή πρόταση ρύθμισης ή αιτιολογημένη απόρριψη.

Ο οφειλέτης θα έχει στη συνέχεια έναν μήνα για να αποδεχθεί, να απορρίψει ή να υποβάλει αντιπρόταση.

Η συνολική διάρκεια της διαδικασίας, όπως παρουσιάζεται στο σχέδιο, δεν θα πρέπει να ξεπερνά τους έξι μήνες από την πλήρη αίτηση.

Τι προβλέπεται όταν ο servicer δεν απαντά

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζουν οι προβλεπόμενες συνέπειες για τον δανειστή που δεν τηρεί τις προθεσμίες.

Σύμφωνα με το κείμενο του σχεδίου, εάν παρέλθει το τρίμηνο χωρίς την απαιτούμενη απάντηση, η υπόθεση θα καταγράφεται ως εκπρόθεσμη.

Παράλληλα, προβλέπεται αναστολή της τοκοφορίας μέχρι να δοθεί απάντηση, καθώς και περιορισμοί στις διαδικασίες αναγκαστικής εκτέλεσης.

Η παράβαση θα γνωστοποιείται στην Τράπεζα της Ελλάδος μέσω της ψηφιακής διαδικασίας.

Οι συγκεκριμένες συνέπειες, εφόσον διατηρηθούν στο τελικό νομοθετικό κείμενο, θα αποτελέσουν ουσιαστικό μηχανισμό πίεσης προς τους διαχειριστές δανείων.

Το «1 προς 3» και το όριο στη διόγκωση των οφειλών

Η δεύτερη μεγάλη παρέμβαση αφορά τον κανόνα «1 προς 3».

Σύμφωνα με την περιγραφή του νομοσχεδίου, προβλέπεται επέκταση του περιορισμού της συνολικής επιβάρυνσης σε περισσότερες κατηγορίες δανείων και πιστώσεων, ανεξαρτήτως αρχικού ποσού.

Το μέτρο παρουσιάζεται ως μηχανισμός αντιμετώπισης περιπτώσεων στις οποίες ένα δάνειο έχει διογκωθεί σημαντικά από τόκους και επιβαρύνσεις.

Για παράδειγμα, σε δάνειο αρχικού κεφαλαίου 40.000 ευρώ, το τριπλάσιο αντιστοιχεί σε 120.000 ευρώ.

Εάν ο οφειλέτης έχει ήδη καταβάλει 30.000 ευρώ, το κείμενο που εξετάζουμε παρουσιάζει ενδεικτικό υπόλοιπο 90.000 ευρώ, αντί για απαίτηση 150.000 ευρώ.

Ωστόσο, ο ακριβής τρόπος εφαρμογής του ορίου, οι επιλέξιμες καταβολές και η μεταχείριση των επιβαρύνσεων πρέπει να ελεγχθούν στο τελικό νομοθετικό κείμενο. Το παράδειγμα δεν αποτελεί εξατομικευμένο υπολογισμό ή εγγυημένο «κούρεμα» δανείου.

Προστασία της κύριας κατοικίας – Τι πρέπει να προσέξουν οι οφειλέτες

Το νομοσχέδιο προβλέπει προστατευτικές διατάξεις για την κύρια κατοικία κατά τη διάρκεια της διμερούς διαδικασίας.

Σύμφωνα με το κείμενο, από την κατάθεση πλήρους φακέλου και μέχρι την ολοκλήρωση της διαδικασίας προβλέπονται περιορισμοί σε συγκεκριμένες ενέργειες του δανειστή, όπως η έναρξη πλειστηριασμού της κύριας κατοικίας και η λήψη νέων εξασφαλίσεων.

Ωστόσο, η προστασία αυτή δεν είναι απεριόριστη.

Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται όταν έχει ήδη οριστεί πλειστηριασμός. Εάν η αίτηση υποβληθεί μέσα στο τελευταίο τρίμηνο πριν από την ημερομηνία διεξαγωγής του, σύμφωνα με το κείμενο που εξετάζουμε, δεν συνεπάγεται την αναστολή του.

Επομένως, οι δανειολήπτες που αντιμετωπίζουν άμεσο κίνδυνο πλειστηριασμού δεν πρέπει να θεωρήσουν ότι μια απλή αίτηση ρύθμισης αρκεί για να σταματήσει η διαδικασία.

Προκαταβολή έως 15% και ρύθμιση με βάση τις πραγματικές δυνατότητες

Μια ακόμη παρέμβαση αφορά την προκαταβολή που μπορεί να ζητηθεί στο πλαίσιο μιας συμφωνίας.

Το προτεινόμενο πλαίσιο θέτει ανώτατο όριο 15% του κεφαλαίου, ενώ προβλέπει δυνατότητα περιορισμού ή μη απαίτησης προκαταβολής όταν υπάρχουν τεκμηριωμένες οικονομικές, κοινωνικές ή υγειονομικές δυσκολίες.

Για παράδειγμα, εάν το σχετικό κεφάλαιο ανέρχεται σε 50.000 ευρώ, το 15% αντιστοιχεί σε 7.500 ευρώ.

Η ρύθμιση θα πρέπει να λαμβάνει υπόψη την οικονομική κατάσταση του οφειλέτη, το εισόδημα, την περιουσία και τις εύλογες δαπάνες διαβίωσης.

Εφόσον υπάρχουν δύο εφικτές λύσεις, προβλέπεται να παρουσιάζονται και οι δύο στον ενδιαφερόμενο, ώστε να έχει πραγματική δυνατότητα επιλογής. Αυτή η κατεύθυνση επιβεβαιώνεται και από την επίσημη παρουσίαση του υπουργείου.

Πότε μπορεί να χαθεί μια ρύθμιση

Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται πριν από την υπογραφή οποιασδήποτε συμφωνίας.

Το κείμενο προβλέπει ότι εάν οι ληξιπρόθεσμες καταβολές υπερβούν την αξία τριών δόσεων, ο δανειστής θα μπορεί, υπό τις προβλεπόμενες προϋποθέσεις, να καταγγείλει τη ρύθμιση.

Αυτό μπορεί να οδηγήσει σε επαναφορά της απαίτησης με αφαίρεση των ποσών που έχουν ήδη καταβληθεί, καθώς και σε συνέπειες για τη δυνατότητα νέας ρύθμισης.

Για τον λόγο αυτό, το ύψος της μηνιαίας δόσης θα πρέπει να είναι πραγματικά διαχειρίσιμο και όχι απλώς αποδεκτό κατά την υπογραφή.

Διμερής ρύθμιση ή εξωδικαστικός μηχανισμός;

Οι δύο διαδικασίες έχουν διαφορετικό αντικείμενο.

Η διμερής ρύθμιση αφορά τη διαπραγμάτευση με συγκεκριμένο δανειστή, ενώ ο εξωδικαστικός μηχανισμός μπορεί να περιλαμβάνει περισσότερους πιστωτές, μεταξύ των οποίων η Εφορία και ο ΕΦΚΑ.

Σύμφωνα με το κείμενο που μας διαβιβάστηκε, η υποβολή αίτησης στον εξωδικαστικό θα αναστέλλει τη διμερή διαδικασία. Εάν η εξωδικαστική προσπάθεια δεν ολοκληρωθεί επιτυχώς, θα προβλέπεται δυνατότητα συνέχισης της διμερούς μέσα σε συγκεκριμένη προθεσμία.

Η επιλογή εξαρτάται από το είδος και το συνολικό ύψος των χρεών, τις οικονομικές δυνατότητες του οφειλέτη και την ύπαρξη τυχόν ενεργών μέτρων αναγκαστικής εκτέλεσης.

Δωρεάν πρόσβαση στα στοιχεία του δανείου

Ιδιαίτερη σημασία έχει και η ενίσχυση του δικαιώματος ενημέρωσης.

Σύμφωνα με το προτεινόμενο πλαίσιο, οι δανειολήπτες θα μπορούν να ζητούν χωρίς χρέωση αναλυτικά στοιχεία για τις απαιτήσεις που διαχειρίζονται οι servicers.

Στα στοιχεία αυτά περιλαμβάνονται η αρχική σύμβαση, οι τροποποιήσεις της, το ιστορικό πληρωμών και η ανάλυση της οφειλής σε κεφάλαιο, τόκους και λοιπές επιβαρύνσεις.

Το κείμενο προβλέπει προθεσμία 45 ημερών για την παροχή των πληροφοριών, με συνέπειες σε περίπτωση μη συμμόρφωσης.

Η δυνατότητα αυτή είναι ιδιαίτερα σημαντική για όσους αμφισβητούν το ύψος της οφειλής τους ή θέλουν να ελέγξουν εάν έχει εφαρμοστεί σωστά ο προβλεπόμενος περιορισμός των τόκων.

Πότε θα τεθούν σε εφαρμογή οι αλλαγές

Το νομοσχέδιο κατατέθηκε στη Βουλή στις 26 Οκτωβρίου 2026, μετά την ολοκλήρωση της δημόσιας διαβούλευσης.

Το υπουργείο είχε θέσει ως στόχο την ψήφισή του την πρώτη εβδομάδα του Νοεμβρίου.

Με βάση το κείμενο που εξετάζουμε, προβλέπονται μεταβατικές προθεσμίες για την ενημέρωση των οφειλετών και τον επανυπολογισμό των δανείων.

Ειδικότερα, αναφέρεται τρίμηνη προθεσμία για την ενημέρωση ορισμένων κατηγοριών δανειοληπτών και εξάμηνη για τον επανυπολογισμό των οφειλών με τον κανόνα «1 προς 3».

Οι προθεσμίες αυτές θα πρέπει να υπολογιστούν από την έναρξη ισχύος των σχετικών διατάξεων, όπως τελικά θα οριστεί στον νόμο.

Το ουσιαστικό μήνυμα για τους δανειολήπτες είναι ότι διαμορφώνεται ένα αυστηρότερο πλαίσιο υποχρεώσεων για τράπεζες και servicers, με μεγαλύτερη έμφαση στην έγγραφη ενημέρωση, στις προθεσμίες και στη διαφάνεια.

Μέχρι όμως να ολοκληρωθεί η νομοθετική διαδικασία, κανείς δεν πρέπει να θεωρεί ότι έχει ήδη αποκτήσει δικαίωμα αυτόματου κουρέματος, αναστολής πλειστηριασμού ή παγώματος τόκων βάσει των νέων διατάξεων.