Σημαντικές δικαστικές αποφάσεις βάζουν «φρένο» στους πλειστηριασμούς από servicers. Οι 8 υποθέσεις που δικαίωσαν οφειλέτες και οι τρεις βασικοί λόγοι που επικαλούνται τα δικαστήρια.
«Μπλόκο» των δικαστηρίων στους servicers: Ακυρώνονται πλειστηριασμοί – Οι 8 αποφάσεις που αλλάζουν τα δεδομένα για χιλιάδες δανειολήπτες
Νέα δεδομένα διαμορφώνονται στο μέτωπο των πλειστηριασμών, καθώς ολοένα και περισσότερα ελληνικά δικαστήρια βάζουν «φρένο» σε διαδικασίες αναγκαστικής εκτέλεσης που προωθούν εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων (servicers), επικαλούμενα την καταχρηστική άσκηση δικαιώματος βάσει του άρθρου 281 του Αστικού Κώδικα.
Οι πρόσφατες δικαστικές αποφάσεις δείχνουν ότι οι δικαστές εξετάζουν πλέον όχι μόνο τη νομιμότητα των διαδικασιών, αλλά και τη συνολική συμπεριφορά των servicers απέναντι στους δανειολήπτες. Σε αρκετές περιπτώσεις ακυρώθηκαν κατασχέσεις και πλειστηριασμοί ακόμη και λίγο πριν από τη διεξαγωγή τους, κρίνοντας ότι παραβιάζονται οι αρχές της αναλογικότητας, της καλής πίστης και των χρηστών ηθών.
Οκτώ αποφάσεις που δημιουργούν νέο δικαστικό προηγούμενο
Το τελευταίο διάστημα καταγράφονται διαδοχικές αποφάσεις που δικαιώνουν οφειλέτες, τόσο για κύριες κατοικίες όσο και για επαγγελματικά ακίνητα.
Μεταξύ αυτών ξεχωρίζει η απόφαση 111/2026 του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, με την οποία ακυρώθηκε κατάσχεση κύριας κατοικίας, καθώς το ποσό της οφειλής αντιστοιχούσε μόλις στο 10% περίπου της εμπορικής αξίας του ακινήτου.
Ανάλογη ήταν και η απόφαση 3003/2025 του ίδιου δικαστηρίου, που σταμάτησε τον πλειστηριασμό μοναδικής κατοικίας, λαμβάνοντας υπόψη τόσο τη μεγάλη διαφορά μεταξύ οφειλής και αξίας του ακινήτου όσο και την εκκρεμή διαδικασία υπαγωγής του δανειολήπτη στον νόμο Κατσέλη.
Ιδιαίτερη σημασία έχει και η απόφαση 1648/2026, καθώς επεκτείνει την προστασία και σε επαγγελματικά ακίνητα, κρίνοντας ότι η άμεση ρευστοποίηση χωρίς ουσιαστική προσπάθεια εξεύρεσης άλλης λύσης συνιστά καταχρηστική συμπεριφορά.
Παράλληλα, το Μονομελές Εφετείο Πειραιώς, με την απόφαση 38/2025, ακύρωσε πράξεις αναγκαστικής εκτέλεσης, επισημαίνοντας ότι οι ενέργειες του servicer παραβίαζαν την αρχή της αναλογικότητας.
Αντίστοιχες κρίσεις διατυπώθηκαν και από τα Πρωτοδικεία Πειραιώς, Σερρών, Ναυπλίου και Κορίνθου, όπου οι δικαστές έκριναν ότι είτε δεν εξετάστηκαν σοβαρές προτάσεις ρύθμισης είτε οι εταιρείες διαχείρισης επέδειξαν συμπεριφορά αντίθετη στην καλή πίστη και στα χρηστά συναλλακτικά ήθη.
Οι τρεις βασικοί λόγοι που οδηγούν σε ακύρωση πλειστηριασμών
Από το σκεπτικό των αποφάσεων προκύπτει ότι τα δικαστήρια δίνουν ιδιαίτερη βαρύτητα σε τρεις βασικούς παράγοντες.
1. Δυσανάλογη σχέση οφειλής και αξίας ακινήτου
Οι δικαστές θεωρούν ότι δεν μπορεί να οδηγείται σε πλειστηριασμό ένα ακίνητο μεγάλης αξίας όταν η οφειλή αποτελεί μικρό μόνο μέρος της αξίας του και υπάρχουν ηπιότερα μέσα για την ικανοποίηση της απαίτησης.
2. Απόρριψη ρεαλιστικών προτάσεων ρύθμισης
Ιδιαίτερο βάρος δίνεται στο αν ο servicer εξέτασε ουσιαστικά τις προτάσεις του δανειολήπτη. Όταν υπάρχουν αποδείξεις ότι ο οφειλέτης κατέβαλλε χρήματα ή υπέβαλε βιώσιμη πρόταση αποπληρωμής, η άμεση επιλογή του πλειστηριασμού μπορεί να χαρακτηριστεί καταχρηστική.
3. Εκκρεμείς δικαστικές διαδικασίες και αντιφατική συμπεριφορά
Τα δικαστήρια λαμβάνουν υπόψη και περιπτώσεις όπου εκκρεμούν δικαστικές αποφάσεις, όπως υποθέσεις του νόμου Κατσέλη, αλλά και περιστατικά στα οποία οι εταιρείες διαχείρισης μεταβάλλουν τη στάση τους ή δημιουργούν εμπόδια στους ίδιους τους δανειολήπτες, όπως μη έγκαιρη γνωστοποίηση στοιχείων πληρωμής ή αθέτηση προηγούμενων συμφωνιών.
Τι σημαίνουν οι αποφάσεις για τους δανειολήπτες
Οι συγκεκριμένες αποφάσεις δεν σημαίνουν ότι σταματούν συνολικά οι πλειστηριασμοί ή ότι κάθε οφειλέτης προστατεύεται αυτόματα. Ωστόσο, ενισχύουν σημαντικά τη δυνατότητα δικαστικής προστασίας σε περιπτώσεις όπου αποδεικνύεται ότι οι ενέργειες των servicers υπερβαίνουν τα όρια της καλής πίστης και της αναλογικότητας.
Η επίκληση του άρθρου 281 του Αστικού Κώδικα αποκτά πλέον αυξημένη βαρύτητα στη δικαστική πρακτική, δημιουργώντας νέα νομολογιακά δεδομένα που ενδέχεται να επηρεάσουν και μελλοντικές υποθέσεις αναγκαστικής εκτέλεσης.
