Οικόπεδα: Έρχεται η μεγάλη ανατροπή στα όρια των οικισμών – Ποιοι ιδιοκτήτες κινδυνεύουν να χάσουν δικαιώματα δόμησης και πώς θα κάνουν ένσταση

Νέα ψηφιακή πλατφόρμα του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας θα επιτρέπει στους ιδιοκτήτες να ελέγχουν τα προτεινόμενα όρια των οικισμών, να εντοπίζουν τα ακίνητά τους και να υποβάλλουν ενστάσεις. Κρίσιμη η προθεσμία των 30 ημερών, οι ιστορικές αεροφωτογραφίες και τα τοπογραφικά διαγράμματα. Τι πρέπει να γνωρίζουν οι ιδιοκτήτες στην Κεφαλονιά και την Ιθάκη.

Μπροστά σε μια σημαντική αλλαγή που μπορεί να επηρεάσει την αξιοποίηση χιλιάδων ακινήτων σε ολόκληρη τη χώρα βρίσκονται οι ιδιοκτήτες οικοπέδων σε οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων.

Η επαναχάραξη των ορίων των οικισμών και η εφαρμογή του νέου πολεοδομικού πλαισίου δημιουργούν ένα διαφορετικό περιβάλλον για τα δικαιώματα δόμησης, καθώς ακίνητα που μέχρι σήμερα θεωρούνταν ότι βρίσκονται εντός οικισμού ενδέχεται να βρεθούν εκτός των νέων προτεινόμενων ορίων ή να ενταχθούν σε διαφορετική πολεοδομική ζώνη.

Το ζήτημα αποκτά ιδιαίτερη σημασία για την Κεφαλονιά και την Ιθάκη, όπου μεγάλος αριθμός ιδιοκτησιών βρίσκεται σε μικρούς οικισμούς και η δυνατότητα οικοδόμησης αποτελεί καθοριστικό παράγοντα για την αξία και την αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας.

Το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας προχωρά στη δημιουργία μιας νέας ψηφιακής πλατφόρμας, μέσω της οποίας οι ενδιαφερόμενοι θα μπορούν να βλέπουν τους προτεινόμενους χάρτες οριοθέτησης, να εντοπίζουν τα ακίνητά τους και να καταθέτουν τεκμηριωμένες ενστάσεις.

Η λειτουργία της πλατφόρμας προβλέπεται να ξεκινήσει από τις αρχές του 2027, σύμφωνα με τον σχεδιασμό που περιγράφεται στο έργο.

Ψηφιακή πλατφόρμα με προϋπολογισμό περίπου 1,2 εκατ. ευρώ

Η δημιουργία του νέου πληροφοριακού συστήματος προκηρύχθηκε με διακήρυξη της 16ης Οκτωβρίου 2026, με αριθμό ΑΔΑΜ 26PROC020007882.

Το έργο φέρει τον τίτλο «Ψηφιακή Πλατφόρμα Ανάρτησης Ορίων Οικισμών, Υποβολής Ενστάσεων και Υποστήριξης Γνωμοδοτικής Διαδικασίας» και έχει προϋπολογισμό 970.161,30 ευρώ χωρίς ΦΠΑ, δηλαδή περίπου 1,2 εκατ. ευρώ με ΦΠΑ.

Η πλατφόρμα θα εξυπηρετεί τις διαδικασίες των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΤΠΣ), των Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΕΠΣ) και των αυτοτελών μελετών οριοθέτησης οικισμών, στο πλαίσιο του προγράμματος «Κωνσταντίνος Δοξιάδης».

Στόχος είναι να συγκεντρωθούν σε ένα ενιαίο ψηφιακό περιβάλλον οι προτεινόμενες οριοθετήσεις, οι ενστάσεις των ιδιοκτητών, τα συνοδευτικά δικαιολογητικά και τα στοιχεία της διαδικασίας εξέτασής τους.

Ποια ακίνητα μπορεί να επηρεαστούν

Το βασικό θεσμικό πλαίσιο αποτελεί το Προεδρικό Διάταγμα που δημοσιεύθηκε στο ΦΕΚ Δ΄ 194/15.04.2025, το οποίο καθορίζει κριτήρια για την οριοθέτηση οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων, συμπεριλαμβανομένων οικισμών που προϋφίστανται του 1923.

Οι νέες μελέτες θα εξετάζουν την ιστορική συγκρότηση των οικισμών, τη θέση των κτισμάτων, τη συνέχεια του οικιστικού ιστού και τα πραγματικά γεωγραφικά δεδομένα.

Ιδιαίτερη σημασία έχουν δύο ημερομηνίες: η 16η Αυγούστου 1923 και η 14η Μαρτίου 1983.

Τα στοιχεία που αποδεικνύουν την κατάσταση ενός οικισμού κατά τις συγκεκριμένες περιόδους μπορούν να παίξουν καθοριστικό ρόλο στην τεκμηρίωση των προτεινόμενων ορίων.

Το διάταγμα προβλέπει επίσης τις πολεοδομικές Ζώνες Α, Β και Β1, με διαφορετικά χαρακτηριστικά και εφαρμοστέους όρους.

Για έναν ιδιοκτήτη, η μεταβολή της θέσης του οικοπέδου σε σχέση με την οριογραμμή ή η ένταξή του σε διαφορετική ζώνη μπορεί να επηρεάσει τις δυνατότητες δόμησης.

Ωστόσο, η ανάρτηση ενός προτεινόμενου χάρτη δεν σημαίνει αυτομάτως ότι ένα ακίνητο χάνει οριστικά την οικοδομησιμότητά του. Η τελική πολεοδομική κατάσταση συνδέεται με τη θεσμοθέτηση της οριοθέτησης και τις εφαρμοστέες διατάξεις.

Πώς θα ελέγχουν οι ιδιοκτήτες τα οικόπεδά τους

Μέσα από τη νέα πλατφόρμα οι πολίτες θα μπορούν να αναζητούν τον Δήμο, τη Δημοτική Ενότητα και τον οικισμό που τους ενδιαφέρει.

Στη συνέχεια θα εμφανίζονται οι διαθέσιμοι χάρτες, οι προτεινόμενες οριογραμμές και οι πολεοδομικές ζώνες.

Οι ιδιοκτήτες θα έχουν τη δυνατότητα να εξετάζουν εάν το ακίνητό τους περιλαμβάνεται στα προτεινόμενα όρια ή εάν βρίσκεται σε περιοχή για την οποία προβλέπεται διαφορετική πολεοδομική αντιμετώπιση.

Η δημόσια ενημέρωση θα γίνεται χωρίς να απαιτείται απαραίτητα σύνδεση σε προσωπικό λογαριασμό.

Αντίθετα, για την ηλεκτρονική υποβολή και παρακολούθηση ένστασης θα απαιτείται πιστοποιημένη πρόσβαση μέσω των προβλεπόμενων υπηρεσιών ταυτοποίησης, με χρήση κωδικών Taxisnet.

Τι θα χρειάζεται για να υποβληθεί ένσταση

Η ηλεκτρονική διαδικασία θα περιλαμβάνει ειδική φόρμα στην οποία ο ενδιαφερόμενος θα δηλώνει τα στοιχεία του, την ιδιότητά του και το ακίνητο για το οποίο υποβάλλει αντίρρηση.

Θα επιλέγει τον Δήμο και τον οικισμό, καθώς και τη συγκεκριμένη ανάρτηση στην οποία αφορά η ένσταση.

Εφόσον υπάρχει διαθέσιμος, θα μπορεί να καταχωρίζει τον Κωδικό Αριθμό Εθνικού Κτηματολογίου (ΚΑΕΚ).

Η δυνατότητα αυτή, ωστόσο, δεν θα αποτελεί τον μοναδικό τρόπο προσδιορισμού της ιδιοκτησίας.

Ο εντοπισμός θα μπορεί να πραγματοποιείται και μέσω ψηφιακού χάρτη ή με χρήση τοπογραφικού διαγράμματος και συντεταγμένων στο σύστημα ΕΓΣΑ ’87.

Ο ενδιαφερόμενος θα πρέπει να περιγράφει με σαφήνεια το αίτημά του, εξηγώντας ποιο τμήμα της προτεινόμενης οριοθέτησης αμφισβητεί και για ποιους λόγους.

Στον ηλεκτρονικό φάκελο θα μπορούν να επισυνάπτονται τίτλοι ιδιοκτησίας, τεχνικές εκθέσεις, τοπογραφικά διαγράμματα και άλλα στοιχεία τεκμηρίωσης.

Η πλατφόρμα προβλέπεται να επιτρέπει την προσωρινή αποθήκευση της ένστασης πριν από την οριστική υποβολή της.

Μετά την υποβολή θα αποδίδεται μοναδικός αριθμός μητρώου, ώστε ο ενδιαφερόμενος να μπορεί να παρακολουθεί την πορεία της υπόθεσής του.

Οι αεροφωτογραφίες μπορεί να αποδειχθούν καθοριστικές

Ιδιαίτερη βαρύτητα αναμένεται να αποκτήσουν οι ιστορικές αεροφωτογραφίες και τα παλαιότερα χαρτογραφικά στοιχεία.

Μέσω αυτών μπορεί να τεκμηριώνεται η ύπαρξη κτισμάτων, η διαμόρφωση του οικιστικού ιστού και η πραγματική κατάσταση μιας περιοχής κατά τις κρίσιμες ιστορικές περιόδους.

Για παράδειγμα, ένας ιδιοκτήτης που θεωρεί ότι το ακίνητό του αποκλείεται αδικαιολόγητα από την προτεινόμενη οριοθέτηση θα μπορεί να επικαλεστεί ιστορικά στοιχεία που αποτυπώνουν την παλαιότερη οικιστική συγκρότηση.

Η ύπαρξη τίτλου ιδιοκτησίας, πάντως, δεν αρκεί από μόνη της για να αποδείξει ότι ένα ακίνητο πληροί τα πολεοδομικά κριτήρια ένταξης σε οικισμό.

Αντίστοιχα, η ύπαρξη μεμονωμένων παλαιών κτισμάτων δεν συνεπάγεται αυτομάτως ότι μια έκταση μπορεί να συμπεριληφθεί στα όρια.

Για τον λόγο αυτό, η τεχνική τεκμηρίωση από μηχανικό αποκτά ιδιαίτερη σημασία.

Τεχνητή νοημοσύνη στον έλεγχο των ενστάσεων

Μία από τις νέες δυνατότητες που περιγράφονται στις τεχνικές προδιαγραφές είναι η χρήση αυτοματοποιημένων μηχανισμών προελέγχου με τεχνητή νοημοσύνη ή προηγμένες τεχνικές ανάλυσης δεδομένων.

Το σύστημα θα μπορεί να εντοπίζει ελλείψεις σε υποχρεωτικά πεδία, απουσία απαιτούμενων δικαιολογητικών και πιθανές τεχνικές ασυμβατότητες.

Εάν, για παράδειγμα, ο ενδιαφερόμενος παραλείψει κάποιο απαραίτητο στοιχείο, θα μπορεί να λαμβάνει σχετική προειδοποίηση.

Η τεχνητή νοημοσύνη, όμως, δεν θα αποφασίζει εάν μια ένσταση είναι βάσιμη ή όχι.

Η ουσιαστική αποδοχή ή απόρριψη θα εξακολουθήσει να αποτελεί αρμοδιότητα των προβλεπόμενων διοικητικών οργάνων.

Προθεσμία 30 ημερών – Πότε ξεκινά η αντίστροφη μέτρηση

Ένα από τα σημαντικότερα ζητήματα για τους ιδιοκτήτες είναι η προθεσμία υποβολής των ενστάσεων.

Σύμφωνα με το προβλεπόμενο πλαίσιο, η δημοσιοποίηση της εισήγησης του μελετητή και των σχετικών χαρτογραφικών στοιχείων πραγματοποιείται για διάστημα 30 ημερών.

Η προθεσμία δεν ξεκινά ενιαία για όλα τα ακίνητα της χώρας από την ημέρα λειτουργίας της πλατφόρμας.

Αφετηρία της είναι η επίσημη ανάρτηση και η σχετική πρόσκληση για τον συγκεκριμένο οικισμό, σύμφωνα με την εφαρμοστέα διαδικασία.

Αυτό σημαίνει ότι οι ιδιοκτήτες στην Κεφαλονιά και την Ιθάκη θα πρέπει να παρακολουθούν τις ανακοινώσεις των αρμόδιων Δήμων και τις αναρτήσεις που αφορούν τους οικισμούς στους οποίους διαθέτουν ακίνητα.

Μετά την ολοκλήρωση της περιόδου υποβολής ακολουθεί η διαδικασία εξέτασης και γνωμοδοτικής επεξεργασίας.

Ποιος θα αποφασίζει για τις ενστάσεις

Η πλατφόρμα θα υποστηρίζει τη συγκέντρωση των ενστάσεων και των τεχνικών στοιχείων, χωρίς να αντικαθιστά τα αρμόδια διοικητικά όργανα.

Στη διαδικασία που προβλέπει το άρθρο 7 του Προεδρικού Διατάγματος, οι αντιρρήσεις εξετάζονται και γίνονται δεκτές ή απορρίπτονται αιτιολογημένα με απόφαση του Δημοτικού Συμβουλίου.

Οι ανάδοχοι μελετητές θα επεξεργάζονται τα τεχνικά δεδομένα και θα καταχωρίζουν παρατηρήσεις, ενώ οι υπηρεσίες θα διαχειρίζονται τους σχετικούς φακέλους.

Η τελική έγκριση των ορίων των οικισμών θα πραγματοποιείται με ειδικό Προεδρικό Διάταγμα, μετά την προβλεπόμενη διοικητική επεξεργασία και τον έλεγχο του Συμβουλίου της Επικρατείας.

Επομένως, η ένδειξη ότι μια ένσταση «ολοκληρώθηκε» στην ηλεκτρονική πλατφόρμα δεν θα σημαίνει κατ’ ανάγκη ότι έγινε δεκτή ή απορρίφθηκε. Η τελική κρίση θα προκύπτει από την αντίστοιχη επίσημη διοικητική πράξη.

Τι πρέπει να προσέξουν οι ιδιοκτήτες στην Κεφαλονιά και την Ιθάκη

Η διαδικασία αποκτά ιδιαίτερο ενδιαφέρον για τους οικισμούς των Δήμων Αργοστολίου, Ληξουρίου, Σάμης και Ιθάκης.

Οι ιδιοκτήτες που διαθέτουν οικόπεδα εντός ή κοντά στα σημερινά όρια μικρών οικισμών έχουν λόγο να παρακολουθήσουν προσεκτικά τις μελλοντικές αναρτήσεις.

Ιδιαίτερα όσοι σχεδιάζουν να οικοδομήσουν, να μεταβιβάσουν ή να αξιοποιήσουν την ιδιοκτησία τους θα πρέπει να γνωρίζουν ότι η θέση του ακινήτου σε σχέση με τα νέα όρια μπορεί να έχει ουσιαστικές πολεοδομικές συνέπειες.

Η έγκαιρη συγκέντρωση τίτλων, τοπογραφικών και ιστορικών στοιχείων μπορεί να διευκολύνει την προετοιμασία μιας τεκμηριωμένης αντίρρησης, εφόσον προκύψει ανάγκη.

Δεν έχει, ωστόσο, δημοσιοποιηθεί μέσα από τα στοιχεία του συγκεκριμένου έργου κατάλογος με τα ακίνητα της Κεφαλονιάς ή της Ιθάκης που πρόκειται να επηρεαστούν. Αυτό θα μπορεί να εξεταστεί όταν αναρτηθούν οι αντίστοιχοι χάρτες.

Το κρίσιμο επόμενο βήμα

Η δημιουργία της ψηφιακής πλατφόρμας αποτελεί ένα σημαντικό βήμα στη διαδικασία επανακαθορισμού των ορίων των οικισμών.

Για τους ιδιοκτήτες, όμως, η ουσία δεν βρίσκεται μόνο στη δυνατότητα ηλεκτρονικής υποβολής ένστασης.

Βρίσκεται κυρίως στο περιεχόμενο των χαρτών που θα αναρτηθούν, στα κριτήρια με τα οποία θα προσδιοριστούν τα νέα όρια και στην τεκμηρίωση που θα μπορεί να προσκομίσει κάθε ενδιαφερόμενος.

Το επόμενο κρίσιμο στάδιο θα είναι η δημοσιοποίηση των προτεινόμενων οριοθετήσεων ανά οικισμό.

Τότε οι ιδιοκτήτες θα μπορούν να διαπιστώσουν εάν επηρεάζεται η περιουσία τους και εάν χρειάζεται να κινηθούν μέσα στις προβλεπόμενες προθεσμίες για την προστασία των δικαιωμάτων τους.