Νέους και αυστηρότερους κανόνες για την τουριστική ανάπτυξη φέρνει το Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό, το οποίο τέθηκε σε ισχύ από τις 7 Αυγούστου 2026. Οι αλλαγές αγγίζουν άμεσα τις νέες ξενοδοχειακές επενδύσεις, την εκτός σχεδίου δόμηση, τις παράκτιες περιοχές και τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, με ιδιαίτερη βαρύτητα στα νησιά.
Το νέο πλαίσιο επιχειρεί να βάλει συγκεκριμένους κανόνες στην τουριστική ανάπτυξη, λαμβάνοντας υπόψη όχι μόνο τις επενδύσεις αλλά και τη φέρουσα ικανότητα κάθε περιοχής, την προστασία του περιβάλλοντος και τις πιέσεις που δέχονται δημοφιλείς τουριστικοί προορισμοί.
Νέα όρια στα εκτός σχεδίου ξενοδοχεία
Μία από τις σημαντικότερες αλλαγές αφορά την εκτός σχεδίου ανέγερση νέων ξενοδοχείων.
Η χώρα χωρίζεται σε πέντε κατηγορίες ανάλογα με την ένταση της τουριστικής ανάπτυξης: Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης, Αναπτυγμένες, Αναπτυσσόμενες, Περιοχές Πρώιμης Ανάπτυξης και Περιοχές Ενίσχυσης Ειδικής Ανάπτυξης.
Ανάλογα με την κατηγορία, η ελάχιστη αρτιότητα για νέα ξενοδοχεία εκτός σχεδίου διαμορφώνεται σε:
- 16 στρέμματα στις Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης.
- 12 στρέμματα στις Αναπτυγμένες περιοχές.
- 8 στρέμματα στις Αναπτυσσόμενες και στις Περιοχές Πρώιμης Ανάπτυξης.
- 8 στρέμματα έως και 4 στρέμματα κατά παρέκκλιση στις Περιοχές Ενίσχυσης Ειδικής Ανάπτυξης, εφόσον πληρούνται σωρευτικά συγκεκριμένες προϋποθέσεις.
Πρόκειται για αλλαγή που περιορίζει αισθητά τη δυνατότητα διάσπαρτης τουριστικής δόμησης σε αρκετές περιοχές.
«Κόκκινη γραμμή» στα 25 μέτρα από την ακτογραμμή
Ιδιαίτερα σημαντική για νησιά όπως η Κεφαλονιά είναι η νέα αντιμετώπιση της παράκτιας ζώνης.
Στη ζώνη από 0 έως 25 μέτρα από την ακτογραμμή απαγορεύονται πλέον νέες διαμορφώσεις και κατασκευές.
Οι εξαιρέσεις περιορίζονται σε συγκεκριμένες περιπτώσεις, όπως έργα πρόσβασης ατόμων με αναπηρία, πρόσβαση ασθενοφόρου και ορισμένες παρεμβάσεις που προβλέπονται από τη νομοθεσία για αιγιαλό και παραλία.
Η συγκεκριμένη πρόβλεψη αποκτά ιδιαίτερη σημασία για τουριστικούς προορισμούς με έντονη ανάπτυξη κατά μήκος της ακτογραμμής.
Τι προβλέπεται ειδικά για τα νησιά
Το νέο Χωροταξικό δεν αντιμετωπίζει όλα τα νησιά με τον ίδιο τρόπο.
Τα νησιά, με εξαίρεση την Κρήτη και την Εύβοια, κατατάσσονται σε τρεις ομάδες ανάλογα με την έκτασή τους. Στην Ομάδα Ι εντάσσονται τα νησιά με έκταση άνω των 250 τετραγωνικών χιλιομέτρων, ενώ για τα μικρότερα νησιά προβλέπονται περισσότερο εξειδικευμένοι περιορισμοί και αυξημένη προστασία του τοπίου.
Στα μικρότερα νησιά των Ομάδων ΙΙ και ΙΙΙ προβλέπονται αυστηρότερες κατευθύνσεις και περιορισμοί στη δυναμικότητα των νέων τουριστικών μονάδων, οι οποίες μπορούν να φτάνουν έως τις 100 κλίνες.
Έρχεται «φρένο» και στα Airbnb;
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζουν οι προβλέψεις για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις.
Το νέο Χωροταξικό δημιουργεί το πλαίσιο ώστε να μπορούν να θεσπιστούν:
- γεωγραφικές ζώνες όπου η βραχυχρόνια μίσθωση θα περιορίζεται ή θα απαγορεύεται,
- περιορισμοί στη διάρκεια λειτουργίας μέσα στο έτος,
- όροι για τη διάθεση κατοικιών σε βραχυχρόνια μίσθωση,
- περιορισμοί στη δημιουργία νέας προσφοράς, ακόμη και σε περιπτώσεις νεόδμητων κατοικιών, ιδιαίτερα σε περιοχές με αυξημένη πίεση.
Αυτό είναι σημαντικό: το Χωροταξικό δεν σημαίνει ότι από σήμερα απαγορεύονται τα Airbnb στις συγκεκριμένες περιοχές. Δημιουργεί όμως το χωροταξικό πλαίσιο πάνω στο οποίο μπορούν να εφαρμοστούν τέτοιοι περιορισμοί.
Τι γίνεται με επενδύσεις που έχουν ήδη ξεκινήσει
Υπάρχει πρόβλεψη και για επενδυτές που είχαν ήδη προχωρήσει τις διαδικασίες αδειοδότησης πριν από την εφαρμογή του νέου πλαισίου.
Οι νέοι κανόνες δεν εφαρμόζονται σε ορισμένες ήδη εξελισσόμενες διαδικασίες, εφόσον πριν από τη δημοσίευση του Χωροταξικού είχε εκδοθεί συγκεκριμένη διοικητική πράξη ή είχε κατατεθεί πλήρης φάκελος που καλύπτεται από τις μεταβατικές διατάξεις.
Τι σημαίνουν όλα αυτά για την Κεφαλονιά
Για έναν έντονα τουριστικό νησιωτικό προορισμό όπως η Κεφαλονιά, το νέο πλαίσιο αποκτά ιδιαίτερη σημασία.
Το πόσο αυστηροί θα είναι οι όροι για μια συγκεκριμένη επένδυση δεν εξαρτάται μόνο από το ότι βρίσκεται στην Κεφαλονιά, αλλά και από την κατηγορία τουριστικής ανάπτυξης στην οποία κατατάσσεται η συγκεκριμένη περιοχή.
Η βασική φιλοσοφία, πάντως, είναι ξεκάθαρη: όσο μεγαλύτερη είναι η τουριστική πίεση τόσο αυστηρότερο γίνεται το πλαίσιο για νέες επενδύσεις, ενώ δίνεται μεγαλύτερη βαρύτητα στην αναβάθμιση υφιστάμενων μονάδων, στην οργανωμένη ανάπτυξη και στην προστασία του τοπίου.
