Σημαντική αλλαγή στις μεταβιβάσεις ακινήτων προωθεί το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, δίνοντας τη δυνατότητα σε επιχειρηματίες, διαχειριστές και πρόσωπα που ευθύνονται προσωπικά για φορολογικά χρέη εταιρειών να πωλούν ακίνητα χωρίς να παρακρατείται μέρος του τιμήματος από την Εφορία. Η νέα δυνατότητα, ωστόσο, δεν θα ισχύει για όλους και θα συνοδεύεται από τέσσερις συγκεκριμένες προϋποθέσεις.
Μια σημαντική αλλαγή στον τρόπο με τον οποίο αντιμετωπίζονται οι μεταβιβάσεις ακινήτων από πρόσωπα που έχουν προσωπική ευθύνη για εταιρικές οφειλές προβλέπει το άρθρο 297 σχεδίου νόμου του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, το οποίο, σύμφωνα με τις δημοσιοποιημένες πληροφορίες, βρίσκεται σε δημόσια διαβούλευση.
Η προτεινόμενη διάταξη επιχειρεί να αντιμετωπίσει ένα πρόβλημα που συναντούν επιχειρηματίες και διαχειριστές εταιρειών όταν αποφασίζουν να πουλήσουν κάποιο προσωπικό τους ακίνητο.
Μέχρι σήμερα, η ύπαρξη φορολογικών χρεών μιας εταιρείας μπορεί να δημιουργεί εμπόδια στη χορήγηση φορολογικής ενημερότητας, ακόμη και όταν οι οφειλές έχουν ρυθμιστεί και εξυπηρετούνται κανονικά.
Με το νέο πλαίσιο προβλέπεται, υπό αυστηρές προϋποθέσεις, να μπορεί να πραγματοποιηθεί η πώληση χωρίς παρακράτηση χρημάτων για τις συγκεκριμένες εταιρικές οφειλές.
Πρόκειται πάντως για προτεινόμενη νομοθετική αλλαγή. Οι οριστικοί όροι θα προκύψουν από το κείμενο που θα ψηφιστεί και θα τεθεί σε ισχύ.
Γιατί σήμερα μπορεί να μπλοκάρει μια πώληση ακινήτου
Το πρόβλημα αφορά περιπτώσεις στις οποίες ένα φυσικό πρόσωπο έχει προσωπική και αλληλέγγυα ευθύνη για φορολογικές οφειλές μιας εταιρείας.
Για παράδειγμα, ένας διαχειριστής επιχείρησης μπορεί να επιθυμεί να πουλήσει ένα διαμέρισμα που ανήκει αποκλειστικά στον ίδιο.
Εάν όμως συντρέχουν οι νόμιμες προϋποθέσεις προσωπικής ευθύνης του για τα χρέη της εταιρείας, η φορολογική διοίκηση μπορεί να απαιτήσει παρακράτηση μέρους του τιμήματος ή παροχή εξασφαλίσεων.
Έτσι, ακόμη και όταν η επιχείρηση καταβάλλει κανονικά τις δόσεις της ρύθμισής της, ο επιχειρηματίας μπορεί να αντιμετωπίσει δυσκολίες στην αξιοποίηση της προσωπικής του περιουσίας.
Η νέα διάταξη επιδιώκει να διαχωρίσει, υπό συγκεκριμένους όρους, την ομαλή εξυπηρέτηση των εταιρικών χρεών από τη δυνατότητα μεταβίβασης προσωπικών ακινήτων.
Ποιοι μπορούν να πουλήσουν ακίνητο χωρίς παρακράτηση
Η βασική αλλαγή αφορά πρόσωπα που έχουν προσωπική ευθύνη για εταιρικές φορολογικές οφειλές και διαθέτουν συμμετοχή μεγαλύτερη από 5% στην εταιρεία.
Για εισηγμένες επιχειρήσεις, το αντίστοιχο όριο συμμετοχής που αναφέρεται στη διάταξη είναι μεγαλύτερο από 0,5%.
Ωστόσο, η συμμετοχή σε μια εταιρεία δεν σημαίνει αυτομάτως ότι κάποιος ευθύνεται προσωπικά για όλα τα φορολογικά χρέη της. Η προσωπική ευθύνη πρέπει να προκύπτει από τις εφαρμοστέες διατάξεις και τις συγκεκριμένες περιστάσεις.
Εφόσον συντρέχουν οι προβλεπόμενοι όροι, το πρόσωπο θα μπορεί να λάβει τη σχετική φορολογική ενημερότητα και να ολοκληρώσει την πώληση χωρίς παρακράτηση για τις συγκεκριμένες οφειλές.
Οι 4 βασικές προϋποθέσεις
Για να εφαρμοστεί η ευνοϊκή μεταχείριση, σύμφωνα με το περιεχόμενο του σχεδίου που έχει δημοσιοποιηθεί, πρέπει να πληρούνται σωρευτικά τέσσερις προϋποθέσεις.
1. Η εταιρεία να έχει συμπληρώσει τουλάχιστον πέντε χρόνια λειτουργίας.
Η εταιρεία θα πρέπει να έχει συσταθεί τουλάχιστον πέντε χρόνια πριν από την ημερομηνία υποβολής της αίτησης για φορολογική ενημερότητα.
2. Όλες οι εταιρικές οφειλές να είναι ρυθμισμένες και να εξυπηρετούνται.
Δεν αρκεί να έχει υποβληθεί αίτηση ρύθμισης. Θα πρέπει οι οφειλές να έχουν υπαχθεί νόμιμα σε διακανονισμό και να καταβάλλονται κανονικά οι προβλεπόμενες δόσεις.
3. Να πληρούται το χρονικό όριο της τριετίας για τις οφειλές.
Το δημοσιοποιημένο σχέδιο αναφέρει ειδικό χρονικό περιορισμό τριετίας. Η ακριβής εφαρμογή του χρειάζεται να εξεταστεί στο πλήρες νομοθετικό κείμενο, ώστε να διαπιστωθεί ποιες οφειλές καλύπτονται και πώς υπολογίζεται η σχετική περίοδος.
4. Να μην έχει σημειωθεί καθυστέρηση δόσης κατά την τελευταία πενταετία.
Η εταιρεία θα πρέπει να παρουσιάζει συνέπεια στην εξυπηρέτηση των ρυθμισμένων χρεών της, χωρίς καθυστερήσεις καταβολής δόσεων κατά το προβλεπόμενο χρονικό διάστημα.
Εφόσον πληρούνται όλες οι προϋποθέσεις, προβλέπεται δυνατότητα μεταβίβασης χωρίς παρακράτηση του τιμήματος για τις συγκεκριμένες εταιρικές οφειλές και χωρίς εγγραφή υποθήκης στο μεταβιβαζόμενο ακίνητο.
Τι ισχύει αν δεν πληρούνται όλες οι προϋποθέσεις
Η προτεινόμενη διάταξη περιλαμβάνει και δεύτερη δυνατότητα για όσους δεν καλύπτουν όλες τις απαιτήσεις.
Στις περιπτώσεις αυτές, η παρακράτηση από το τίμημα της πώλησης μπορεί να περιορίζεται έως το 7%, εφόσον προσφέρονται επαρκείς εξασφαλίσεις για το υπόλοιπο ποσό που απαιτεί η φορολογική διοίκηση.
Οι εξασφαλίσεις μπορεί να περιλαμβάνουν εγγυήσεις ή εμπράγματες ασφάλειες, όπως υποθήκη σε άλλο ακίνητο.
Η συγκεκριμένη πρόβλεψη έχει ιδιαίτερη σημασία, καθώς μπορεί να επιτρέπει την πραγματοποίηση μιας πώλησης χωρίς να δεσμεύεται μεγάλο μέρος του τιμήματος.
Δεν σημαίνει, όμως, ότι η παρακράτηση θα περιορίζεται αυτόματα στο 7% σε κάθε περίπτωση.
Η εφαρμογή του ευνοϊκού ορίου θα εξαρτάται από την πλήρωση των προβλεπόμενων όρων και την επάρκεια των εξασφαλίσεων.
Παράδειγμα: Πώληση ακινήτου 200.000 ευρώ
Ας υποθέσουμε ότι ένας επιχειρηματίας επιθυμεί να πουλήσει προσωπικό ακίνητο έναντι 200.000 ευρώ.
Εάν εμπίπτει στην ειδική πρόβλεψη περιορισμού της παρακράτησης στο 7%, το ποσό που θα παρακρατηθεί υπολογίζεται ως εξής:
200.000 × 7% = 14.000 ευρώ
Στην περίπτωση αυτή, από το τίμημα των 200.000 ευρώ θα παρακρατηθούν 14.000 ευρώ για τις συγκεκριμένες φορολογικές υποχρεώσεις.
Το υπόλοιπο των 186.000 ευρώ δεν ταυτίζεται υποχρεωτικά με το καθαρό ποσό που θα εισπράξει τελικά ο πωλητής, καθώς μπορεί να υπάρχουν άλλα έξοδα ή επιβαρύνσεις της συναλλαγής.
Για να εφαρμοστεί το όριο του 7%, ενδέχεται να απαιτηθεί η παροχή πρόσθετης εξασφάλισης.
Πώς υπολογίζεται η αξία ενός ακινήτου που δίνεται ως εγγύηση
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η πρόβλεψη ότι, για τον υπολογισμό της εξασφάλισης, λαμβάνεται υπόψη το 80% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου που προσφέρεται.
Για παράδειγμα, εάν ένα δεύτερο ακίνητο έχει αντικειμενική αξία 150.000 ευρώ, η αξία που θα λαμβάνεται υπόψη για την εξασφάλιση υπολογίζεται σε:
150.000 × 80% = 120.000 ευρώ
Αυτό σημαίνει ότι δεν προσμετράται ολόκληρη η αντικειμενική αξία του ακινήτου.
Η συγκεκριμένη λεπτομέρεια μπορεί να αποδειχθεί καθοριστική για έναν επιχειρηματία που διαθέτει ακίνητη περιουσία αλλά περιορισμένη ρευστότητα.
Τα εταιρικά χρέη δεν διαγράφονται
Ένα σημείο που χρειάζεται ιδιαίτερη προσοχή είναι ότι η δυνατότητα πώλησης χωρίς παρακράτηση δεν συνεπάγεται διαγραφή των εταιρικών οφειλών.
Ούτε σημαίνει ότι το πρόσωπο που ευθύνεται προσωπικά απαλλάσσεται από τις υποχρεώσεις του.
Η εταιρεία εξακολουθεί να οφείλει τα ποσά που έχουν ενταχθεί στη ρύθμιση και υποχρεούται να καταβάλλει κανονικά τις δόσεις.
Η ευνοϊκή μεταχείριση αφορά τη διαδικασία μεταβίβασης του ακινήτου και όχι την κατάργηση της φορολογικής απαίτησης.
Τι συμβαίνει αν η εταιρεία σταματήσει να πληρώνει
Η προτεινόμενη ρύθμιση προβλέπει ότι, εάν η εταιρεία πάψει να είναι συνεπής στις υποχρεώσεις της, η φορολογική διοίκηση θα μπορεί να στραφεί κατά προτεραιότητα εναντίον του προσώπου που αξιοποίησε τη δυνατότητα έκδοσης φορολογικής ενημερότητας.
Με άλλα λόγια, ο επιχειρηματίας που πούλησε το προσωπικό του ακίνητο χωρίς παρακράτηση δεν απαλλάσσεται από την προσωπική ευθύνη που ενδεχομένως εξακολουθεί να έχει.
Εάν η εταιρεία χάσει τη ρύθμισή της, το Δημόσιο θα μπορεί να αναζητήσει την είσπραξη των οφειλών σύμφωνα με τις νόμιμες διαδικασίες.
Αυτό δημιουργεί και ένα πρακτικό ερώτημα: τι συμβαίνει εάν, μετά την πώληση, το πρόσωπο δεν διαθέτει πλέον επαρκή περιουσία ή ρευστότητα;
Η δυνατότητα της φορολογικής διοίκησης να αναζητήσει την οφειλή δεν εγγυάται ότι η είσπραξη θα πραγματοποιηθεί άμεσα.
Ποιους αφορά πραγματικά η αλλαγή
Η προτεινόμενη διάταξη δεν αφορά γενικά κάθε ιδιοκτήτη ακινήτου που έχει φορολογικά χρέη.
Το πεδίο εφαρμογής της είναι ειδικότερο και συνδέεται με την προσωπική ευθύνη φυσικών προσώπων για οφειλές εταιρειών.
Αυτό σημαίνει ότι ένας ιδιώτης που έχει αποκλειστικά προσωπικές οφειλές προς την Εφορία δεν αποκτά αυτομάτως δικαίωμα πώλησης χωρίς παρακράτηση βάσει της συγκεκριμένης πρόβλεψης.
Αντίστοιχα, για ακίνητα που ανήκουν σε περισσότερους συνιδιοκτήτες, η εξέταση των φορολογικών υποχρεώσεων και των προϋποθέσεων μεταβίβασης πρέπει να γίνεται με βάση τα στοιχεία κάθε υπόχρεου και το είδος της συναλλαγής.
Τι πρέπει να ελέγξουν οι ενδιαφερόμενοι
Πριν προχωρήσουν σε συμφωνία πώλησης, οι ενδιαφερόμενοι θα πρέπει να διαπιστώσουν εάν εμπίπτουν στο ειδικό καθεστώς προσωπικής ευθύνης για εταιρικά χρέη.
Παράλληλα, χρειάζεται να εξετάσουν την ηλικία της εταιρείας, την κατάσταση των ρυθμίσεων, τη συνέπεια των πληρωμών και την ύπαρξη τυχόν πρόσθετων εξασφαλίσεων.
Καθοριστική θα είναι η τελική διατύπωση του νόμου, καθώς και οι οδηγίες εφαρμογής που ενδεχομένως εκδοθούν από τη φορολογική διοίκηση.
Η ουσία της αλλαγής είναι ότι η ύπαρξη ρυθμισμένων εταιρικών χρεών δεν θα αποτελεί, υπό τις προβλεπόμενες προϋποθέσεις, από μόνη της εμπόδιο για την πώληση προσωπικού ακινήτου χωρίς παρακράτηση.
Για επιχειρηματίες που διατηρούν ενεργές και συνεπείς ρυθμίσεις, η δυνατότητα αυτή μπορεί να διευκολύνει σημαντικά την αξιοποίηση της περιουσίας τους.
Η τελική εφαρμογή της, ωστόσο, θα εξαρτηθεί από τους ακριβείς όρους που θα θεσπιστούν.
