Μία από τις σημαντικότερες αλλαγές των τελευταίων ετών στον εξωδικαστικό μηχανισμό ενεργοποιείται στις 21 Σεπτεμβρίου 2026 και αφορά όσους έχουν χρέη αλλά διαθέτουν εκτός από την κύρια κατοικία τους και άλλα ακίνητα.
Για πρώτη φορά ο οφειλέτης θα μπορεί, υπό τις προβλεπόμενες προϋποθέσεις, να διαχωρίζει την πρώτη κατοικία από την υπόλοιπη ακίνητη περιουσία, ώστε να επιδιώκει μεγαλύτερο «κούρεμα» και χαμηλότερη δόση για το σπίτι όπου κατοικεί, αποδεχόμενος ταυτόχρονα ότι άλλα ακίνητα μπορεί να ρευστοποιηθούν.
Πώς λειτουργεί σήμερα
Μέχρι τώρα, όταν ένας οφειλέτης μπαίνει στον εξωδικαστικό, ο αλγόριθμος εξετάζει το σύνολο της περιουσίας του.
Εάν έχει:
κύρια κατοικία,
ένα εξοχικό,
ένα μικρό οικόπεδο,
ή ένα αγροτεμάχιο,
όλη αυτή η αξία λαμβάνεται υπόψη στη διαμόρφωση της πρότασης ρύθμισης.
Αυτό μπορεί να μειώνει το περιθώριο «κουρέματος», επειδή οι πιστωτές θεωρούν ότι υπάρχει περιουσία που θα μπορούσε να ρευστοποιηθεί.
Τι αλλάζει από 21 Σεπτεμβρίου
Με το νέο καθεστώς η κύρια κατοικία μπορεί να αντιμετωπίζεται ξεχωριστά.
Η πρόταση ρύθμισης για τη διάσωσή της θα λαμβάνει ως βασικό σημείο αναφοράς την αξία της ίδιας της κατοικίας και όχι αναγκαστικά ολόκληρου του χαρτοφυλακίου ακινήτων.
Σε αντάλλαγμα, ο οφειλέτης μπορεί να χρειαστεί να αποδεχθεί εκποίηση άλλου ακινήτου.
Ένα παράδειγμα
Ένας οφειλέτης έχει:
κύρια κατοικία 120.000 ευρώ,
εξοχικό 70.000,
και οικόπεδο 30.000.
Με το παλαιότερο μοντέλο, συνολική ακίνητη περιουσία 220.000 ευρώ μπορεί να περιορίζει την προτεινόμενη διαγραφή χρέους.
Με το νέο μοντέλο μπορεί να δοθεί μεγαλύτερη έμφαση στη διάσωση της κατοικίας των 120.000 ευρώ, ενώ εξοχικό και οικόπεδο μπορεί να χρησιμοποιηθούν για ικανοποίηση των πιστωτών.
Το πραγματικό αποτέλεσμα θα εξαρτάται φυσικά από το συνολικό χρέος και τις λεπτομέρειες κάθε υπόθεσης.
Έως 420 δόσεις
Στον νέο σχεδιασμό υπάρχει δυνατότητα μακροχρόνιας αποπληρωμής που μπορεί να φτάσει έως 420 δόσεις, δηλαδή έως 35 χρόνια, ανάλογα με το είδος της οφειλής και την πρόταση του μηχανισμού.
Η μεγάλη διάρκεια μειώνει τη μηνιαία δόση, αλλά σημαίνει ότι ο οφειλέτης παραμένει σε ρύθμιση για πολύ μεγάλο χρονικό διάστημα.
Μεγαλύτερο «κούρεμα» δεν σημαίνει εγγυημένο ποσοστό
Δεν υπάρχει ένα ενιαίο «κούρεμα 50%» ή «70%» για όλους.
Ο αλγόριθμος εξετάζει:
εισόδημα,
αξία περιουσίας,
ύψος και είδος οφειλών,
δυνατότητα αποπληρωμής,
και απαιτήσεις πιστωτών.
Άρα δύο οφειλέτες με ίδιο χρέος μπορεί να λάβουν διαφορετική πρόταση.
Ποιοι επωφελούνται περισσότερο
Η νέα δυνατότητα είναι ιδιαίτερα σημαντική για ανθρώπους που έχουν κύρια κατοικία και μία μικρή δεύτερη περιουσία η οποία μέχρι σήμερα «φούσκωνε» την εικόνα της συνολικής οικονομικής δυνατότητας.
Μπορεί να πρόκειται για:
πατρικό χωριού,
αγροτεμάχιο,
μικρό εξοχικό,
ή ποσοστό σε κληρονομικό ακίνητο.
Η δύσκολη επιλογή
Η ρύθμιση δεν είναι «κρατάς τα πάντα και κουρεύεται το χρέος».
Η λογική είναι περισσότερο:
προστατεύεις το σπίτι όπου ζεις, αλλά χρησιμοποιείς άλλη διαθέσιμη περιουσία για να μειώσεις το χρέος.
Για πολλές οικογένειες αυτή μπορεί να είναι δύσκολη συναισθηματικά απόφαση.
Δεν αφορά μόνο τραπεζικά δάνεια
Ο εξωδικαστικός μηχανισμός μπορεί να περιλαμβάνει οφειλές προς:
τράπεζες,
servicers,
Δημόσιο,
και ασφαλιστικά Ταμεία,
ανάλογα με την περίπτωση.
Η πρόταση επιδιώκει συνολική βιώσιμη λύση και όχι απλώς ρύθμιση ενός στεγαστικού δανείου.
Ποιος πρέπει να αρχίσει να προετοιμάζεται
Όποιος έχει σημαντικές ληξιπρόθεσμες οφειλές, κινδυνεύει με πλειστηριασμό της κύριας κατοικίας και διαθέτει δεύτερη ακίνητη περιουσία πρέπει να εξετάσει τη νέα διαδικασία πριν από την ενεργοποίησή της.
Η προετοιμασία χρειάζεται:
σωστή καταγραφή οφειλών,
Ε9,
στοιχεία αξίας ακινήτων,
εισοδήματα,
και συνολική εικόνα περιουσίας.
Από πότε ακριβώς
Η νέα δυνατότητα ενεργοποιείται στις 21 Σεπτεμβρίου 2026.
Δεν ισχύει ακόμη σήμερα.
Αυτό σημαίνει ότι οι οφειλέτες έχουν περίπου έναν μήνα για να ενημερωθούν και να οργανώσουν τα στοιχεία τους.
Δεν είναι επιστροφή του νόμου Κατσέλη
Παρότι αρκετοί χρησιμοποιούν τη σύγκριση επειδή υπάρχει ενισχυμένη προστασία κύριας κατοικίας, πρόκειται για διαφορετικό σύστημα.
Η προστασία δεν είναι αυτόματη ούτε ανεξάρτητη από την υπόλοιπη περιουσία.
Συνδέεται με οικονομική θυσία και ρευστοποίηση άλλων στοιχείων όπου αυτό προβλέπεται.
Το πραγματικό κέρδος
Για έναν οφειλέτη που βρίσκεται ένα βήμα πριν χάσει το σπίτι όπου κατοικεί, η δυνατότητα να προστατεύσει την κύρια κατοικία ανταλλάσσοντας μικρότερης σημασίας περιουσία μπορεί να είναι καθοριστική.
Αλλά επειδή η απόφαση μπορεί να σημαίνει οριστική απώλεια άλλων ακινήτων, χρειάζεται σοβαρή οικονομική και νομική αξιολόγηση.
