Σημαντικές αλλαγές στη στεγαστική πολιτική φέρνει το νέο πακέτο που παρουσιάστηκε στη ΔΕΘ, με βασικό άξονα το πρόγραμμα «Σπίτι μου ΙΙΙ», το οποίο αναμένεται να ξεκινήσει στις αρχές του 2027 και να απευθυνθεί σε επιπλέον 17.000 έως 20.000 νοικοκυριά.
Το νέο πρόγραμμα θα έχει συνολικό προϋπολογισμό 2 δισ. ευρώ και διευρύνει τόσο τα ηλικιακά όσο και τα εισοδηματικά κριτήρια, ενώ αυξάνει το ανώτατο ύψος του δανείου και την επιτρεπόμενη αξία του ακινήτου.
Παράλληλα, το στεγαστικό πακέτο περιλαμβάνει νέα κίνητρα για την επιστροφή κλειστών κατοικιών στη μακροχρόνια μίσθωση, επέκταση της απαλλαγής από τον ΕΝΦΙΑ και σημαντική αύξηση του φόρου μεταβίβασης κατοικίας για αγοραστές από χώρες εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης.
«Σπίτι μου ΙΙΙ»: Μέχρι 55 ετών οι δικαιούχοι
Μία από τις σημαντικότερες αλλαγές αφορά το ηλικιακό όριο.
Στο νέο πρόγραμμα θα μπορούν να ενταχθούν δικαιούχοι έως 55 ετών, έναντι 50 ετών στο «Σπίτι μου ΙΙ».
Ταυτόχρονα:
- Η μέγιστη αξία του ακινήτου αυξάνεται από 250.000 σε 300.000 ευρώ.
- Το ανώτατο δάνειο ανεβαίνει από 190.000 σε 230.000 ευρώ.
- Η χρηματοδότηση μπορεί να φτάνει έως το 90% της αξίας του ακινήτου.
- Η προσαύξηση του εισοδηματικού ορίου για κάθε παιδί αυξάνεται από 5.000 σε 7.000 ευρώ.
- Το γενικό όριο επιφάνειας παραμένει στα 150 τ.μ., με μεγαλύτερα όρια για οικογένειες με περισσότερα από τέσσερα παιδιά.
Στόχος είναι να αποκτήσουν πρώτη κατοικία ακόμη 17.000–20.000 νοικοκυριά. Μαζί με τους δικαιούχους των προηγούμενων προγραμμάτων, ο συνολικός αριθμός νέων ιδιοκτητών εκτιμάται ότι θα ξεπεράσει τις 40.000.
Τα νέα εισοδηματικά όρια
Ιδιαίτερα σημαντική είναι η διεύρυνση των εισοδηματικών κριτηρίων, κυρίως για οικογένειες με παιδιά.
Το ανώτατο εισόδημα προβλέπεται να διαμορφωθεί στα:
25.000 ευρώ για άγαμο, διαζευγμένο ή πρόσωπο του οποίου το σύμφωνο συμβίωσης έχει λυθεί ή ακυρωθεί και δεν έχει παιδιά.
Για τα ζευγάρια, το βασικό όριο ανέρχεται στις 35.000 ευρώ, προσαυξανόμενο κατά 7.000 ευρώ για κάθε παιδί.
Έτσι:
- Ζευγάρι με ένα παιδί: 42.000 ευρώ
- Ζευγάρι με δύο παιδιά: 49.000 ευρώ
- Ζευγάρι με τρία παιδιά: 56.000 ευρώ
Για τις μονογονεϊκές οικογένειες το βασικό όριο ανέρχεται στις 39.000 ευρώ, με επιπλέον 7.000 ευρώ για κάθε παιδί πέραν του πρώτου.
Το μισό δάνειο άτοκο
Το μοντέλο χρηματοδότησης αποτελεί το βασικό πλεονέκτημα του προγράμματος.
Το 50% του στεγαστικού δανείου θα είναι άτοκο, ενώ το υπόλοιπο 50% θα χρηματοδοτείται από τις εμπορικές τράπεζες και θα είναι έντοκο.
Τα 2 δισ. ευρώ του προγράμματος θα προέλθουν από 500 εκατ. ευρώ αδιάθετων πόρων του Ταμείου Ανάκαμψης, 500 εκατ. ευρώ από το αποθεματικό της Ελληνικής Αναπτυξιακής Τράπεζας και 1 δισ. ευρώ από τις εμπορικές τράπεζες.
Η «παγίδα» της ίδιας συμμετοχής
Η ένταξη στα ηλικιακά και εισοδηματικά όρια δεν σημαίνει αυτόματη χορήγηση του δανείου.
Ο υποψήφιος αγοραστής θα πρέπει να περάσει τον πιστοληπτικό έλεγχο της τράπεζας και, κυρίως, να διαθέτει τα χρήματα για την απαιτούμενη ίδια συμμετοχή.
Για παράδειγμα, σε κατοικία 200.000 ευρώ, το δάνειο μπορεί να φτάσει τις 180.000 ευρώ. Επομένως, ο αγοραστής χρειάζεται τουλάχιστον 20.000 ευρώ δικά του κεφάλαια.
Η εικόνα αλλάζει αισθητά στο ανώτατο όριο του προγράμματος.
Για κατοικία 300.000 ευρώ, επειδή το δάνειο δεν μπορεί να ξεπεράσει τις 230.000 ευρώ, απαιτούνται τουλάχιστον 70.000 ευρώ ίδια κεφάλαια.
Και στα ποσά αυτά δεν περιλαμβάνονται τα υπόλοιπα έξοδα που συνοδεύουν την αγορά ενός ακινήτου.
Τι θα γίνει με την παλαιότητα των σπιτιών
Ένα κρίσιμο σημείο που παραμένει ανοικτό είναι το έτος κατασκευής των επιλέξιμων ακινήτων.
Στο «Σπίτι μου ΙΙ» δεν μπορούσε να χρηματοδοτηθεί κατοικία που είχε κατασκευαστεί μετά το 2007.
Το εάν ο συγκεκριμένος περιορισμός θα μετακινηθεί ή θα καταργηθεί στο «Σπίτι μου ΙΙΙ» έχει ιδιαίτερη σημασία, καθώς θα καθορίσει πόσα ακίνητα θα είναι πραγματικά διαθέσιμα στους δικαιούχους.
Κίνητρα για να ανοίξουν τα κλειστά σπίτια
Το κυβερνητικό σχέδιο επιχειρεί παράλληλα να αντιμετωπίσει το πρόβλημα της περιορισμένης προσφοράς κατοικιών.
Για το 2027 παρατείνονται, μεταξύ άλλων, η τριετής απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για κενές κατοικίες που περνούν στη μακροχρόνια μίσθωση, η φορολογική έκπτωση για δαπάνες αναβάθμισης κτιρίων και η αναστολή του ΦΠΑ στις νέες οικοδομές.
Παράλληλα, διατηρούνται οι περιορισμοί στις νέες βραχυχρόνιες μισθώσεις στις περιοχές της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης που έχουν ενταχθεί στο μέτρο.
Η αποτελεσματικότητα των παρεμβάσεων για τους ενοικιαστές θα εξαρτηθεί, ωστόσο, από το κατά πόσο θα οδηγήσουν πράγματι περισσότερους ιδιοκτήτες να διαθέσουν κλειστά ακίνητα για μακροχρόνια μίσθωση.
Καταργείται ο ΕΝΦΙΑ για ακόμη 62.000 ιδιοκτήτες
Από το 2027 επεκτείνεται και η απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ.
Το πληθυσμιακό όριο ανεβαίνει στους 2.000 κατοίκους, ενώ στη Δυτική Μακεδονία φτάνει τους 2.200.
Με την αλλαγή εντάσσονται στην απαλλαγή ακόμη 131 οικισμοί και περίπου 62.000 ιδιοκτήτες.
Συνολικά, σύμφωνα με τα στοιχεία που παρουσιάστηκαν, η απαλλαγή θα αφορά περίπου 650.000 ιδιοκτήτες σε 12.855 οικισμούς, με το όφελος να αποτυπώνεται στις βεβαιώσεις ΕΝΦΙΑ του Μαρτίου 2027.
Στο 15% ο φόρος μεταβίβασης για αγοραστές εκτός ΕΕ
Ιδιαίτερα σημαντική παρέμβαση αποτελεί η αύξηση του φόρου μεταβίβασης κατοικίας για πολίτες τρίτων χωρών.
Από την 1η Ιανουαρίου 2027, ο συντελεστής προβλέπεται να αυξηθεί από 3% σε 15%.
Η διαφορά είναι μεγάλη.
Για κατοικία αξίας 300.000 ευρώ, ο φόρος από 9.000 ευρώ ανεβαίνει στις 45.000 ευρώ.
Για κατοικία 500.000 ευρώ, από 15.000 ευρώ εκτοξεύεται στις 75.000 ευρώ.
Το μέτρο δεν καταργεί τη Golden Visa ούτε απαγορεύει στους πολίτες τρίτων χωρών να αγοράζουν ακίνητα στην Ελλάδα. Αυξάνει, όμως, σημαντικά το κόστος αγοράς κατοικίας, με κυβερνητικό στόχο να περιοριστεί μέρος της εξωτερικής ζήτησης που ασκεί πίεση στις τιμές.
