Σπίτι μου ΙΙΙ: Έρχονται επιδοτήσεις έως 95%, δάνεια 230.000 ευρώ και φοροαπαλλαγές – Τα 11 μέτρα που αλλάζουν τη στεγαστική αγορά

Νέο πακέτο παρεμβάσεων για την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης προωθεί η κυβέρνηση, με επιδοτήσεις ανακαίνισης που μπορούν να φτάσουν έως το 95%, χαμηλότοκα στεγαστικά δάνεια έως 230.000 ευρώ, φορολογικές απαλλαγές για ιδιοκτήτες και περιορισμούς στις νέες βραχυχρόνιες μισθώσεις σε συγκεκριμένες περιοχές. Ο σχεδιασμός περιλαμβάνει 11 μέτρα, με διαφορετικά χρονοδιαγράμματα εφαρμογής, από τον Νοέμβριο του 2026 έως και το 2027.

Η στεγαστική κρίση εξακολουθεί να αποτελεί ένα από τα σημαντικότερα προβλήματα για τα ελληνικά νοικοκυριά, καθώς η αύξηση των ενοικίων, το κόστος αγοράς κατοικίας και η περιορισμένη διαθεσιμότητα ακινήτων δυσκολεύουν ολοένα περισσότερο την εξεύρεση προσιτής στέγης.

Στο πλαίσιο αυτό, η κυβέρνηση προωθεί ένα νέο πακέτο παρεμβάσεων που συνδυάζει οικονομικές ενισχύσεις, στεγαστικά δάνεια, φορολογικά κίνητρα και αξιοποίηση δημόσιας περιουσίας.

Στο επίκεντρο βρίσκονται το πρόγραμμα «Σπίτι μου ΙΙΙ», προϋπολογισμού 2 δισ. ευρώ, και οι επιδοτήσεις ανακαίνισης κατοικιών.

Ωστόσο, χρειάζεται να γίνει μια σημαντική διάκριση: δεν πρόκειται για 11 μέτρα που ενεργοποιούνται ταυτόχρονα. Ορισμένα βρίσκονται ήδη σε εφαρμογή, άλλα αναμένουν τις απαραίτητες διαδικασίες και κάποια προβλέπεται να ξεκινήσουν μέσα στο 2027.

1. Επιδότηση ανακαίνισης έως 95% – Ποιοι μπορούν να ωφεληθούν

Το πρόγραμμα «Ανακαίνιση Κατοικίας» προβλέπει οικονομική ενίσχυση έως 36.000 ευρώ για εργασίες ανακαίνισης και ενεργειακής αναβάθμισης.

Παράλληλα, προβλέπεται δυνατότητα πρόσθετης χρηματοδότησης έως 2.500 ευρώ για υποστηρικτικές υπηρεσίες.

Η βασική επιδότηση κυμαίνεται από 70% έως 80%, ανάλογα με την εισοδηματική κατηγορία, ενώ με τις προβλεπόμενες προσαυξήσεις μπορεί να φτάσει το 85% ή ακόμη και το 95%.

Για παράδειγμα, σε επιλέξιμες εργασίες αξίας 20.000 ευρώ, επιδότηση 95% αντιστοιχεί σε 19.000 ευρώ, αφήνοντας συμμετοχή 1.000 ευρώ στον ιδιοκτήτη.

Το πρόγραμμα απευθύνεται τόσο σε ιδιοκτήτες κλειστών κατοικιών όσο και σε όσους χρησιμοποιούν το ακίνητό τους ως κύρια κατοικία, με διαφορετική σειρά ενεργοποίησης των αιτήσεων.

Η πλατφόρμα προβλέπεται να ανοίξει πρώτα για τις κλειστές κατοικίες και στη συνέχεια για τις ιδιοκατοικούμενες.

Σύμφωνα με τα στοιχεία που παρουσιάστηκαν, έχουν ήδη εκδοθεί 94.000 βεβαιώσεις επιλεξιμότητας, χωρίς αυτό να σημαίνει ότι έχει εγκριθεί αντίστοιχος αριθμός επιδοτήσεων.

Η έκδοση βεβαίωσης επιλεξιμότητας δεν ισοδυναμεί με οριστική ένταξη στο πρόγραμμα.

2. Αφορολόγητα ενοίκια για τρία χρόνια

Σημαντικό κίνητρο προβλέπεται για ιδιοκτήτες που θα διαθέσουν κλειστές κατοικίες στη μακροχρόνια μίσθωση.

Η σχεδιαζόμενη παράταση έως τις 31 Δεκεμβρίου 2027 επιτρέπει, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για τα μισθώματα των πρώτων 36 μηνών.

Η ρύθμιση αφορά κατοικίες έως 120 τετραγωνικά μέτρα, με δυνατότητα προσαύξησης του ορίου για οικογένειες με περισσότερα από δύο εξαρτώμενα παιδιά.

Βασική προϋπόθεση είναι η σύναψη μίσθωσης τουλάχιστον τριετούς διάρκειας.

Στο μέτρο μπορούν να ενταχθούν και κατοικίες που είχαν διατεθεί αποκλειστικά για βραχυχρόνια μίσθωση κατά το προηγούμενο φορολογικό έτος, εφόσον πληρούνται οι όροι.

Ειδικές προβλέψεις αφορούν επίσης μισθώσεις τουλάχιστον έξι συνεχόμενων μηνών σε δημόσιους λειτουργούς, όπως γιατρούς, νοσηλευτές, εκπαιδευτικούς και ένστολους.

Η συγκεκριμένη δυνατότητα παρουσιάζει ιδιαίτερο ενδιαφέρον για νησιωτικές περιοχές, όπως η Κεφαλονιά, όπου η εξεύρεση κατοικίας για εργαζομένους του Δημοσίου αποτελεί συχνά σημαντική δυσκολία.

3. Περιορισμοί στα νέα Airbnb και το 2027

Παρατείνονται για το 2027 οι περιορισμοί στις νέες εγγραφές ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης σε συγκεκριμένες περιοχές της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης.

Το μέτρο αφορά τρία δημοτικά διαμερίσματα της Αθήνας και το πρώτο δημοτικό διαμέρισμα της Θεσσαλονίκης.

Πρόκειται για περιορισμό νέων καταχωρίσεων και όχι για γενική απαγόρευση λειτουργίας των ήδη υφιστάμενων καταλυμάτων.

Δεν προβλέπεται από το συγκεκριμένο μέτρο αντίστοιχη γενική απαγόρευση νέων Airbnb στην Κεφαλονιά.

4. «Σπίτι μου ΙΙΙ»: Δάνεια έως 230.000 ευρώ

Για τον Ιανουάριο του 2027 προγραμματίζεται η έναρξη του νέου στεγαστικού προγράμματος «Σπίτι μου ΙΙΙ».

Ο συνολικός προϋπολογισμός του προβλέπεται να φτάσει τα 2 δισ. ευρώ, με τη συμμετοχή της Ελληνικής Αναπτυξιακής Τράπεζας.

Με βάση τον σχεδιασμό που παρουσιάστηκε, τα βασικά όρια είναι:

• Ηλικία δικαιούχων έως 55 ετών.
• Μέγιστη εμπορική αξία κατοικίας 300.000 ευρώ.
• Ανώτατο ποσό δανείου 230.000 ευρώ.
• Δυνατότητα κάλυψης έως 90% της αξίας του ακινήτου.

Για παράδειγμα, αγορά κατοικίας αξίας 200.000 ευρώ θα μπορούσε, εφόσον πληρούνται οι προϋποθέσεις, να χρηματοδοτηθεί με δάνειο έως 180.000 ευρώ.

Αυτό σημαίνει ότι ο αγοραστής θα χρειαστεί να καλύψει τουλάχιστον 20.000 ευρώ από δικούς του πόρους, χωρίς να υπολογίζονται τα πρόσθετα έξοδα αγοράς.

Προβλέπεται επίσης διεύρυνση των εισοδηματικών κριτηρίων για οικογένειες με παιδιά και δυνατότητα αγοράς μεγαλύτερων κατοικιών από πολύτεκνες οικογένειες.

Οι τελικοί όροι θα εξαρτηθούν από το επίσημο πλαίσιο εφαρμογής.

5. Νέες κοινωνικές κατοικίες από δημόσια ακίνητα

Στον κυβερνητικό σχεδιασμό περιλαμβάνεται η κατασκευή 2.350 ενεργειακά αποδοτικών κατοικιών σε τέσσερα ανενεργά στρατόπεδα.

Ο προϋπολογισμός υπολογίζεται σε 435 εκατ. ευρώ.

Παράλληλα, προβλέπεται η δημιουργία περίπου 450 επιπλέον κατοικιών μέσω ανακαίνισης δημόσιων κτιρίων.

Σχεδιάζεται επίσης η αξιοποίηση οκτώ δημόσιων ακινήτων μέσω του θεσμού της κοινωνικής αντιπαροχής.

Οι συγκεκριμένες παρεμβάσεις βρίσκονται ακόμη σε στάδιο προγραμματισμού και δεν αφορούν κατοικίες που είναι ήδη διαθέσιμες προς παραχώρηση.

6. Φορολογικά κίνητρα για νέες κατοικίες προς ενοικίαση

Η κυβέρνηση εξετάζει νέο φορολογικό πλαίσιο για την κατασκευή κατοικιών που θα διατίθενται αποκλειστικά για μακροχρόνια μίσθωση.

Πρόκειται για το μοντέλο «build to rent», το οποίο αποσκοπεί στη δημιουργία νέου οικιστικού αποθέματος.

Στόχος είναι να αυξηθεί η προσφορά κατοικιών στην αγορά ενοικίων.

Ωστόσο, δεν έχουν ακόμη προσδιοριστεί οι ακριβείς φορολογικές ελαφρύνσεις, οι προϋποθέσεις συμμετοχής και η ημερομηνία ενεργοποίησης.

7. Επιστροφή ενοικίου στις 30 Νοεμβρίου

Στις 30 Νοεμβρίου 2026 προβλέπεται η καταβολή της επιστροφής ενοικίου στους δικαιούχους.

Ο υπολογισμός βασίζεται στα ενοίκια που καταβλήθηκαν κατά το φορολογικό έτος 2025 και στους μήνες πραγματικής μίσθωσης.

Για γιατρούς, νοσηλευτές και εκπαιδευτικούς που υπηρετούν στην περιφέρεια προβλέπεται διπλή επιστροφή, σύμφωνα με τους ειδικότερους όρους της ρύθμισης.

Το μέτρο αποκτά ιδιαίτερη σημασία για όσους υπηρετούν σε νησιωτικές και απομακρυσμένες περιοχές.

8. Νέος φορολογικός συντελεστής 25% στα ενοίκια

Για τα εισοδήματα από ακίνητα του φορολογικού έτους 2026 προβλέπεται ενδιάμεσος φορολογικός συντελεστής 25% για το τμήμα του εισοδήματος μεταξύ 12.000 και 24.000 ευρώ.

Η αλλαγή στοχεύει στη μείωση της φορολογικής επιβάρυνσης συγκεκριμένων κατηγοριών ιδιοκτητών.

Παράλληλα, η κυβέρνηση επιδιώκει να δημιουργήσει κίνητρα για τη διάθεση περισσότερων ακινήτων στη μακροχρόνια μίσθωση.

Το αν η φορολογική ελάφρυνση θα οδηγήσει τελικά σε χαμηλότερα ενοίκια θα εξαρτηθεί από τη συμπεριφορά της αγοράς.

9. Απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ σε περισσότερους μικρούς οικισμούς

Από το 2027 προβλέπεται διεύρυνση της απαλλαγής από τον ΕΝΦΙΑ για κύριες κατοικίες σε οικισμούς έως 2.000 κατοίκους.

Για τη Δυτική Μακεδονία το αντίστοιχο όριο προβλέπεται στους 2.200 κατοίκους.

Η ρύθμιση αφορά φυσικά πρόσωπα με φορολογική κατοικία στην Ελλάδα και φορολογητέα αξία πλήρους κυριότητας έως 400.000 ευρώ.

Το μέτρο παρουσιάζει ενδιαφέρον για αρκετούς μικρούς οικισμούς της Κεφαλονιάς, ωστόσο η εφαρμογή του θα εξαρτηθεί από τα ακριβή πληθυσμιακά και φορολογικά κριτήρια.

Δεν σημαίνει ότι κάθε ιδιοκτήτης κατοικίας σε χωριό θα απαλλαγεί αυτομάτως από τον φόρο.

10. Παράταση φορολογικών κινήτρων για ανακαινίσεις και οικοδομές

Μέχρι το τέλος του 2027 προβλέπεται να παραταθούν τρεις φορολογικές ρυθμίσεις:

• Η μείωση φόρου για επιλέξιμες εργασίες αναβάθμισης κτιρίων.
• Η αναστολή ΦΠΑ στις νέες οικοδομές.
• Η αναστολή του φόρου υπεραξίας στις μεταβιβάσεις ακινήτων.

Στις περιπτώσεις νέων οικοδομών που υπάγονται στην αναστολή ΦΠΑ, εφαρμόζεται φόρος μεταβίβασης 3%, σύμφωνα με τις προβλεπόμενες διαδικασίες.

Οι παρεμβάσεις αυτές έχουν στόχο να περιορίσουν το φορολογικό κόστος ορισμένων συναλλαγών και επενδύσεων στην αγορά ακινήτων.

11. Φόρος μεταβίβασης 15% για συγκεκριμένους αγοραστές εκτός ΕΕ

Από την 1η Ιουλίου 2027 προβλέπεται, σύμφωνα με τον παρουσιαζόμενο σχεδιασμό, αύξηση του φόρου μεταβίβασης κατοικιών από 3% σε 15% για φυσικά πρόσωπα που δεν είναι φορολογικοί κάτοικοι κρατών της Ευρωπαϊκής Ένωσης ή του Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου.

Στόχος της παρέμβασης είναι ο περιορισμός της πίεσης που μπορεί να προκαλεί η αυξημένη επενδυτική ζήτηση από το εξωτερικό.

Η ακριβής εφαρμογή της ρύθμισης θα εξαρτηθεί από την τελική νομοθετική διατύπωση.

Τι σημαίνουν όλα αυτά για την Κεφαλονιά

Για την Κεφαλονιά, όπου η τουριστική δραστηριότητα επηρεάζει σημαντικά τη διαθεσιμότητα κατοικιών, ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζουν τρεις κατηγορίες μέτρων.

Πρώτον, οι επιδοτήσεις ανακαίνισης μπορούν να προσφέρουν κίνητρο για την αξιοποίηση κατοικιών που παραμένουν κλειστές.

Δεύτερον, οι φοροαπαλλαγές στη μακροχρόνια μίσθωση ενδέχεται να ενθαρρύνουν ιδιοκτήτες να διαθέσουν ακίνητα για μόνιμη κατοίκηση αντί αποκλειστικά για τουριστική χρήση.

Τρίτον, οι ειδικές ρυθμίσεις για εργαζομένους του Δημοσίου μπορούν να συμβάλουν στην αντιμετώπιση των δυσκολιών στέγασης που συναντούν εκπαιδευτικοί και υγειονομικοί.

Παράλληλα, το «Σπίτι μου ΙΙΙ» αναμένεται να ενδιαφέρει νοικοκυριά που επιδιώκουν να αποκτήσουν πρώτη κατοικία, εφόσον καλύπτουν τα τελικά κριτήρια.

Το βασικό ζητούμενο, πάντως, παραμένει η πραγματική αύξηση των διαθέσιμων κατοικιών. Οι επιδοτήσεις και οι φορολογικές ελαφρύνσεις μπορούν να λειτουργήσουν υποστηρικτικά, αλλά η αποτελεσματικότητά τους θα κριθεί από την εφαρμογή τους και από το κατά πόσο θα φτάσουν τελικά στους πολίτες που αντιμετωπίζουν το μεγαλύτερο στεγαστικό πρόβλημα.