Μια καθοριστική παράταση αλλάζει τα δεδομένα για χιλιάδες ιδιοκτήτες αυθαίρετων κατασκευών. Μέχρι τις 31 Μαρτίου 2028, όσοι δεν έχουν εντάξει το ακίνητό τους σε καθεστώς τακτοποίησης, μπορούν να το πράξουν — όμως πλέον με προσαύξηση 40% στο πρόστιμο.
Η σχετική δυνατότητα παρέχεται μέσω της ηλεκτρονικής πλατφόρμας του Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας, ενώ το πλαίσιο ρυθμίζεται από το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας. Σύμφωνα με τον υφυπουργό Περιβάλλοντος και Ενέργειας Νίκος Ταγαράς, δεν προβλέπεται νέα ευνοϊκότερη ρύθμιση στο μέλλον όσον αφορά τον τρόπο υπολογισμού των προστίμων.
Με απλά λόγια: αυτή είναι η τελευταία οργανωμένη ευκαιρία.
Τι σημαίνει πρακτικά η προσαύξηση 40%
Το επιπλέον 40% εφαρμόζεται στα πρόστιμα από την 1η Οκτωβρίου 2024 και θα ισχύει έως τη λήξη της προθεσμίας το 2028. Στο παρελθόν, οι προσαυξήσεις ξεκινούσαν από 10% και αυξάνονταν σταδιακά ανάλογα με το πότε γινόταν η ένταξη. Πλέον, η «οροφή» έχει φτάσει στο ανώτατο επίπεδο.
Ο υπολογισμός του ενιαίου ειδικού προστίμου δεν αλλάζει ως προς τη μεθοδολογία. Παραμένει συνάρτηση:
του εμβαδού της αυθαίρετης επιφάνειας,
της τιμής ζώνης της περιοχής,
της παλαιότητας του κτίσματος,
και άλλων πολεοδομικών παραμέτρων.
Ωστόσο, το τελικό ποσό επιβαρύνεται με την προσαύξηση.
Πώς εξοφλείται το πρόστιμο
Οι ιδιοκτήτες έχουν ευελιξία πληρωμής:
Έως 100 μηνιαίες δόσεις
Ελάχιστη δόση 50 ευρώ
Έκπτωση 20% σε εφάπαξ καταβολή
Έκπτωση 10% αν καταβληθεί το 30% του ποσού άμεσα
Το κράτος διατηρεί την πίεση μέσω της προσαύξησης, αλλά ταυτόχρονα παρέχει εργαλεία διευκόλυνσης.
Η εικόνα των δηλώσεων μέχρι σήμερα
Η συμμετοχή των πολιτών στη διαδικασία είναι μαζική. Από το 2011 έχουν κατατεθεί 2.585.949 δηλώσεις αυθαιρέτων.
Με τον ισχύοντα νόμο Νόμος 4495/2017, οι υπαγωγές έχουν φτάσει τις 1.915.460.
Αναλυτικά:
Κατηγορία 1: 375.479 δηλώσεις
Κατηγορία 2: 301.910 δηλώσεις
Κατηγορία 3: 306.170 δηλώσεις
Κατηγορία 4: 756.191 δηλώσεις
Κατηγορία 5: 307.681 δηλώσεις (η πλατφόρμα παραμένει κλειστή από το 2020)
Τα στοιχεία αποτυπώνουν το πραγματικό μέγεθος του ζητήματος στο ελληνικό κτιριακό απόθεμα.
Ποιες είναι οι κατηγορίες αυθαιρέτων
Το σύστημα κατηγοριοποίησης διακρίνει τις παραβάσεις με βάση τον χρόνο κατασκευής και το μέγεθος της υπέρβασης:
Κατηγορία 1: Κατασκευές έως 9/6/1975 – Νομιμοποίηση με παράβολο 250 ευρώ
Κατηγορία 2: Κατασκευές 10/6/1975 – 31/12/1983
Κατηγορία 3: Μικρές παραβάσεις (ημιυπαίθριοι, πέργκολες κ.λπ.)
Κατηγορία 4: Υπερβάσεις έως 40% της άδειας
Κατηγορία 5: Υπερβάσεις άνω του 40%
Η πέμπτη κατηγορία είναι και η πιο «βαριά», καθώς αφορά μεγάλες αυθαίρετες επεκτάσεις.
Θα ανοίξει ξανά η Κατηγορία 5;
Παρότι η πλατφόρμα για την κατηγορία 5 έχει παγώσει από το 2020, στο υπουργείο εξετάζονται σενάρια επαναλειτουργίας της, ενδεχομένως μέχρι τον Μάρτιο του 2028.
Εάν συμβεί αυτό, η διαδικασία θα είναι αυστηρότερη:
Υποβολή προσωρινής αίτησης και πληρωμή προστίμου με προσαυξήσεις.
Ορισμός ελεγκτή δόμησης μέσω μηχανικού, με δαπάνη του ιδιοκτήτη.
Έλεγχος προϋποθέσεων (εκτός Natura, πριν τις 28/7/2011 κ.λπ.).
Σύνταξη Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου.
Οριστική υπαγωγή και δυνατότητα μεταβίβασης.
Η έμφαση μετατοπίζεται πλέον στον ουσιαστικό έλεγχο και όχι απλώς στη δήλωση.
Τα παράβολα ανάλογα με τα τετραγωνικά
Το βασικό παράβολο διαμορφώνεται ως εξής:
250 ευρώ για αυθαίρετο έως 100 τ.μ.
500 ευρώ για 100 – 500 τ.μ.
1.000 ευρώ για 500 – 2.000 τ.μ.
4.000 ευρώ για 2.000 – 5.000 τ.μ.
10.000 ευρώ για άνω των 5.000 τ.μ.
Τα ποσά αυτά είναι ανεξάρτητα από το τελικό πρόστιμο που προκύπτει βάσει των πολεοδομικών δεδομένων.
Τι αλλάζει για τα ακίνητα των δήμων
Ιδιαίτερη βαρύτητα δίνεται και στα ακίνητα δημοσίου ενδιαφέροντος που παρουσιάζουν αυθαιρεσίες. Το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας επεξεργάζεται ειδικό πλαίσιο για:
νηπιαγωγεία
σχολεία πρωτοβάθμιας και δευτεροβάθμιας εκπαίδευσης
αθλητικές εγκαταστάσεις
Πολλά από αυτά τα κτίρια δεν διαθέτουν οικοδομική άδεια, δεν εμπίπτουν στο προ του 1955 καθεστώς ή έχουν δεχθεί λειτουργικές παρεμβάσεις για κοινωνικούς λόγους.
Το αποτέλεσμα; Αδυναμία ενεργειακής αναβάθμισης, συμμετοχής σε χρηματοδοτικά εργαλεία και ακόμη και βασικών εργασιών συντήρησης.
Η πίεση από την Τοπική Αυτοδιοίκηση είναι έντονη, καθώς η στασιμότητα δημιουργεί πρακτικά προβλήματα στη λειτουργία κρίσιμων κοινωνικών υποδομών.
Τι πρέπει να προσέξουν οι ιδιοκτήτες
Η ουσία είναι μία: χωρίς τακτοποίηση δεν υπάρχει δυνατότητα μεταβίβασης. Καμία πώληση, γονική παροχή ή δωρεά δεν μπορεί να ολοκληρωθεί χωρίς καθαρό πολεοδομικό καθεστώς.
Η προσαύξηση 40% λειτουργεί ως σαφές μήνυμα ότι το περιθώριο ανοχής εξαντλείται. Όσοι καθυστερήσουν, δεν αναμένεται να βρουν ευνοϊκότερο πλαίσιο στο μέλλον.
Το 2028 δεν είναι μακριά — ειδικά όταν μιλάμε για επενδύσεις ζωής.
Η επιλογή πλέον δεν είναι «αν» θα τακτοποιηθεί ένα αυθαίρετο, αλλά «πότε» και με ποιο κόστος.
