Μια σημαντική αλλαγή στον τρόπο με τον οποίο θα καθορίζονται στο μέλλον οι αντικειμενικές αξίες των ακινήτων δρομολογεί το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών. Δημιουργείται η νέα «Τράπεζα Αξιών Ακινήτων», η οποία θα συγκεντρώνει στοιχεία από πραγματικές αγοραπωλησίες, μισθώσεις και εκτιμήσεις, ανοίγοντας τον δρόμο για αυτόματες αναπροσαρμογές των φορολογικών τιμών ανάλογα με την πορεία της αγοράς.
Η αλλαγή έχει ιδιαίτερη σημασία για εκατομμύρια ιδιοκτήτες, καθώς οι αντικειμενικές αξίες συνδέονται άμεσα ή έμμεσα με σειρά φορολογικών επιβαρύνσεων και με το κόστος των μεταβιβάσεων ακινήτων.
Η βασική φιλοσοφία του νέου συστήματος είναι ότι το κράτος δεν θα χρειάζεται να περιμένει κάθε φορά μια γενική πολιτική απόφαση για να διαπιστώσει πόσο έχουν μεταβληθεί οι τιμές σε μια περιοχή.
Θα διαθέτει πλέον έναν μηχανισμό συνεχούς συλλογής και επεξεργασίας δεδομένων από την πραγματική αγορά.
Τι είναι η «Τράπεζα Αξιών Ακινήτων»
Σύμφωνα με το νομοσχέδιο που τέθηκε σε διαβούλευση, δημιουργείται ένα νέο Μητρώο στο οποίο θα συγκεντρώνονται πληροφορίες για την εξέλιξη τόσο των τιμών των ακινήτων όσο και των ενοικίων σε ολόκληρη τη χώρα.
Πρόκειται ουσιαστικά για μια μεγάλη δεξαμενή δεδομένων της κτηματαγοράς.
Σε αυτή θα εισρέουν στοιχεία από φορείς τόσο του δημόσιου όσο και του ιδιωτικού τομέα, προκειμένου το Δημόσιο να αποκτήσει όσο το δυνατόν πληρέστερη εικόνα για το πόσο πραγματικά κοστίζει ένα ακίνητο σε κάθε περιοχή.
Θα καταγράφονται δεδομένα που σχετίζονται με μεταβιβάσεις εμπράγματων δικαιωμάτων, μισθώσεις και εκτιμήσεις ακινήτων.
Από τις πραγματικές τιμές στις αντικειμενικές
Εδώ βρίσκεται και η μεγαλύτερη αλλαγή.
Η Τράπεζα Αξιών δεν δημιουργείται απλώς για στατιστικούς λόγους.
Θα συνδέεται με το Ολοκληρωμένο Γεωπληροφοριακό Σύστημα Μαζικής Εκτίμησης Αξίας Ακινήτων – CAMA, το οποίο έχει ήδη νομοθετηθεί.
Το συγκεκριμένο σύστημα θα μπορεί να επεξεργάζεται τα δεδομένα της αγοράς και να εντοπίζει τις μεταβολές των πραγματικών αξιών.
Ο στόχος είναι οι μεταβολές αυτές να μπορούν να περνούν στις φορολογικές αξίες.
Και αυτό αφορά και τις δύο κατευθύνσεις.
Εάν οι εμπορικές τιμές μιας περιοχής ανεβαίνουν, θα μπορεί να προκύπτει αύξηση των αντικειμενικών αξιών. Εάν υποχωρούν, το σύστημα θα μπορεί αντίστοιχα να οδηγεί σε μείωσή τους.
Με αυτόν τον τρόπο επιχειρείται να περιοριστεί η απόσταση που παρατηρείται σε αρκετές περιπτώσεις μεταξύ αντικειμενικών και πραγματικών εμπορικών τιμών.
Τι σημαίνει για τους ιδιοκτήτες
Η μετάβαση σε ένα περισσότερο αυτοματοποιημένο μοντέλο εκτίμησης έχει ιδιαίτερη φορολογική σημασία.
Μια μεταβολή της αντικειμενικής αξίας μπορεί να επηρεάσει φόρους και επιβαρύνσεις που υπολογίζονται με βάση τη φορολογητέα αξία ενός ακινήτου.
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον επομένως θα έχουν οι περιοχές στις οποίες τα τελευταία χρόνια έχει καταγραφεί μεγάλη αύξηση των πραγματικών τιμών πώλησης ή των μισθωμάτων.
Ακριβώς εκεί ένα σύστημα που παρακολουθεί διαρκώς την αγορά μπορεί να καταγράψει σημαντική απόκλιση ανάμεσα στην υφιστάμενη αντικειμενική τιμή και στις πραγματικές αξίες.
Από την άλλη πλευρά, η ίδια λογική σημαίνει ότι περιοχές με πτώση ή στασιμότητα των πραγματικών τιμών δεν θα πρέπει θεωρητικά να αντιμετωπίζονται με τον ίδιο τρόπο με περιοχές στις οποίες η αγορά «τρέχει».
Θα παρακολουθούνται και τα ενοίκια
Ιδιαίτερη σημασία έχει ότι στο νέο σύστημα δεν θα μπαίνουν μόνο οι τιμές των αγοραπωλησιών.
Θα παρακολουθείται και η πορεία των ενοικίων.
Οι αυξήσεις ή μειώσεις των μισθωμάτων μπορούν να αποτελέσουν ένδειξη της πραγματικής δυναμικής μιας τοπικής αγοράς και γι’ αυτό θα αποτελούν μία ακόμη παράμετρο στην εικόνα που θα σχηματίζει το σύστημα.
Έτσι, η εκτίμηση μιας περιοχής δεν θα βασίζεται αποκλειστικά στο πόσο πωλήθηκαν ορισμένα ακίνητα αλλά σε ένα πολύ μεγαλύτερο σύνολο δεδομένων.
Από πού θα αντλούνται τα στοιχεία
Η Τράπεζα Αξιών Ακινήτων προβλέπεται να συγκεντρώνει πληροφορίες από ένα ευρύ δίκτυο δημόσιων και ιδιωτικών πηγών.
Μεταξύ αυτών βρίσκονται τα στοιχεία του Ε9 και του myPROPERTY, οι πληροφορίες από φορείς του Δημοσίου και ΝΠΔΔ, οι κατά τόπους Κτηματικές Υπηρεσίες, οι συμβολαιογράφοι αλλά και δεδομένα που σχετίζονται με τις μισθώσεις.
Σημαντική πηγή θα είναι επίσης η Τράπεζα της Ελλάδος, η οποία συγκεντρώνει και επεξεργάζεται στοιχεία τραπεζών για τις αξίες ακινήτων που αποτελούν αντικείμενο χρηματοδότησης.
Στο σύστημα θα μπορούν να εισέρχονται ακόμη δεδομένα από ιδιωτικές εταιρείες της αγοράς real estate.
Η επιδίωξη είναι προφανής: αντί το κράτος να στηρίζεται σε μία μόνο πηγή, να δημιουργηθεί μια συνολική εικόνα της αγοράς από πολλαπλές βάσεις δεδομένων.
Ακόμη και μηχανική μάθηση
Το νέο μοντέλο προβλέπεται να προχωρήσει πολύ περισσότερο από μια απλή συγκέντρωση αριθμών.
Το CAMA θα μπορεί να χρησιμοποιεί οικονομετρικά και γεωστατιστικά μοντέλα, ενώ προβλέπεται ακόμη και η αξιοποίηση τεχνικών μηχανικής μάθησης.
Θα συνυπολογίζονται ιστορικά στοιχεία συναλλαγών και εκτιμήσεων, χαρακτηριστικά του κάθε ακινήτου αλλά και πληροφορίες για το γεωγραφικό περιβάλλον στο οποίο βρίσκεται.
Στόχος είναι να μπορεί τελικά να πραγματοποιείται μαζική και αυτοματοποιημένη εκτίμηση για διαφορετικές κατηγορίες ακινήτων:
κατοικίες, επαγγελματικούς χώρους, οικόπεδα και αγροτεμάχια.
Με άλλα λόγια, το κράτος επιχειρεί να περάσει από το σημερινό σύστημα των περιοδικών αναπροσαρμογών σε έναν πολύ πιο δυναμικό μηχανισμό παρακολούθησης της κτηματαγοράς.
Χωρίς προσωπικά στοιχεία
Το νομοσχέδιο προβλέπει παράλληλα ότι τα δεδομένα θα συλλέγονται χωρίς αναφορά σε προσωπικά στοιχεία φυσικών ή νομικών προσώπων και νομικών οντοτήτων.
Αυτό αφορά και τις πληροφορίες που μπορεί να περιλαμβάνουν άμεση ή έμμεση γεωχωρική αναφορά.
Για τη συνεργασία με φορείς που παρακολουθούν την εξέλιξη των τιμών προβλέπεται επίσης η σύναψη μνημονίων συνεργασίας μεταξύ του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών και του υπουργείου Ψηφιακής Διακυβέρνησης.
Μια μεγάλη αλλαγή στον χάρτη των αντικειμενικών αξιών
Η ουσία της μεταρρύθμισης βρίσκεται τελικά σε μία φράση:
οι αντικειμενικές αξίες επιχειρείται να ακολουθούν πολύ πιο στενά την πραγματική αγορά.
Μέχρι σήμερα μια μεγάλη άνοδος των εμπορικών τιμών μπορούσε να χρειαστεί σημαντικό χρονικό διάστημα για να αποτυπωθεί στις τιμές ζώνης.
Με το νέο μοντέλο, το κράτος θα διαθέτει συνεχή ροή δεδομένων και τα εργαλεία για να εντοπίζει γρηγορότερα τις αποκλίσεις.
Αυτό δημιουργεί ένα πολύ διαφορετικό περιβάλλον για τους ιδιοκτήτες ακινήτων.
Σε περιοχές όπου οι εμπορικές αξίες και τα ενοίκια έχουν εκτοξευθεί, οι φορολογικές τιμές θα βρίσκονται πλέον υπό πολύ στενότερη παρακολούθηση.
Αντίστροφα, το σύστημα προβλέπεται να αποτυπώνει και την υποχώρηση των τιμών όπου αυτή πράγματι καταγράφεται.
Η «Τράπεζα Αξιών Ακινήτων» αποτελεί επομένως το πρώτο κομμάτι ενός πολύ μεγαλύτερου μηχανισμού: ενός ψηφιακού συστήματος που θα γνωρίζει πώς κινείται η αγορά ακινήτων σχεδόν σε ολόκληρη τη χώρα και θα μπορεί να μεταφέρει αυτή την εικόνα στις αντικειμενικές αξίες.
