Μια αθόρυβη αλλά καθοριστική αντίστροφη μέτρηση έχει ξεκινήσει για χιλιάδες ιδιοκτήτες σε όλη τη χώρα. Η τακτοποίηση αυθαιρέτων, μια διαδικασία που για πολλούς έμοιαζε «μακρινή» ή και προαιρετική, πλέον αποτελεί απαραίτητη προϋπόθεση για οποιαδήποτε νόμιμη ενέργεια πάνω σε ένα ακίνητο. Όσοι δεν κινηθούν άμεσα κινδυνεύουν όχι μόνο με πρόστιμα, αλλά —σε ακραίες περιπτώσεις— ακόμη και με κατεδάφιση του κτίσματος.
Παρότι η νομική προθεσμία για την υπαγωγή αυθαιρέτων στις κατηγορίες 1 έως 4 τυπικά λήγει στις 31 Μαρτίου 2026, ο πραγματικός χρόνος που έχουν οι ιδιοκτήτες είναι πολύ μικρότερος. Περίπου 130 ημέρες θεωρούνται κρίσιμες για να ξεκινήσει κανείς τη διαδικασία, καθώς η συγκέντρωση δικαιολογητικών, οι τεχνικοί έλεγχοι και η επίλυση πολεοδομικών εκκρεμοτήτων μπορούν να καθυστερήσουν σημαντικά.
Γιατί είναι τόσο κρίσιμο να ολοκληρωθεί η τακτοποίηση εγκαίρως;
Η ολοκλήρωση της διαδικασίας δεν είναι μια απλή “τυπική” υπόθεση. Μόνο όταν ολοκληρωθεί:
μπορεί να μεταβιβαστεί το ακίνητο,
επιτρέπεται η ηλεκτροδότησή του,
γίνεται δεκτό σε προγράμματα ενεργειακής αναβάθμισης,
διασφαλίζεται ότι το ακίνητο δεν χάνει την εμπορική του αξία,
αποφεύγονται διοικητικές κυρώσεις και πρόστιμα.
Αυτό σημαίνει πως όποιος θέλει να πουλήσει, να αξιοποιήσει ή να προστατεύσει την ακίνητη περιουσία του, δεν έχει περιθώριο καθυστέρησης.
Μεγάλοι “χαμένοι”: Τα ακίνητα της κατηγορίας 5
Από το 2020 τα αυθαίρετα της κατηγορίας 5, δηλαδή αυτά με τις σοβαρότερες πολεοδομικές παραβάσεις, έχουν μείνει εκτός διαδικασίας τακτοποίησης. Αυτό σημαίνει ότι δεν μπορούν να μεταβιβαστούν και πρακτικά παραμένουν «παγωμένα». Η συγκεκριμένη κατηγορία έχει δημιουργήσει χιλιάδες ιδιοκτήτες – ομήρους, καθώς δεν μπορούν να αξιοποιήσουν την περιουσία τους ούτε να την εντάξουν σε κανένα πρόγραμμα.
Τι πρέπει να κάνει άμεσα ο ιδιοκτήτης
Η πρώτη και σημαντικότερη κίνηση είναι η ανάθεση της υπόθεσης σε μηχανικό. Ακολουθούν αρκετά στάδια:
Έλεγχος νομιμότητας του ακινήτου.
Σύγκριση υπαρχόντων σχεδίων με την πραγματική κατάσταση του κτιρίου.
Κατηγοριοποίηση της παράβασης, ώστε να υπολογιστεί σωστά το πρόστιμο.
Υποβολή δήλωσης στο ηλεκτρονικό σύστημα του ΤΕΕ.
Καταβολή παραβόλου και στη συνέχεια του προστίμου.
Τελική υπαγωγή και έκδοση Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου, το απαραίτητο «διαβατήριο» για κάθε ακίνητο.
Σε περιπτώσεις όπου λείπουν βασικά στοιχεία, ενδέχεται να απαιτηθούν νέα τοπογραφικά διαγράμματα ή ακόμη και στατικές μελέτες, κάτι που αυξάνει τόσο τον χρόνο όσο και το κόστος.
Ποιες παραβάσεις μπορούν να τακτοποιηθούν μέχρι το 2026
Η ισχύουσα νομοθεσία επιτρέπει την υπαγωγή αυθαιρέτων που έχουν δημιουργηθεί πριν από το 2011, ανεξαρτήτως κατηγορίας, με κάποιες εξαιρέσεις. Πιο αναλυτικά:
Κατηγορίες 1 και 2: Αυθαίρετα προ του 1983, τα οποία εξαιρούνται από κατεδάφιση με την πληρωμή παραβόλου και χωρίς να απαιτείται οικοδομική άδεια.
Κατηγορία 3: Μικρές πολεοδομικές παραβάσεις (π.χ. μικρές κατασκευαστικές αποκλίσεις).
Κατηγορία 4: Υπερβάσεις δόμησης, κάλυψης ή ύψους εντός επιτρεπόμενων ορίων, καθώς και αλλαγές χρήσης.
Η εκκρεμότητα μιας τέτοιας παράβασης σημαίνει ότι το ακίνητο ουσιαστικά παραμένει “παράνομο”, ακόμη κι αν πρόκειται για μικρή παρέμβαση.
Το κόστος: παράβολα, πρόστιμα και δόσεις
Τα πρόστιμα και τα παράβολα ποικίλλουν ανάλογα με:
το μέγεθος του ακινήτου,
την παλαιότητα,
την τιμή ζώνης,
το είδος της πολεοδομικής παράβασης.
Ενδεικτικά:
Τα παράβολα ξεκινούν από 250 ευρώ για επιφάνειες έως 100 τ.μ.
Μπορεί να φτάσουν έως και 10.000 ευρώ για πολύ μεγάλες επιφάνειες άνω των 5.001 τ.μ.
Το τελικό πρόστιμο μπορεί να εξοφληθεί σε έως 100 δόσεις, ενώ προσφέρεται έκπτωση έως 20% σε περίπτωση εφάπαξ πληρωμής.
Παρά το κόστος, η μη τακτοποίηση οδηγεί σε πολύ μεγαλύτερα προβλήματα στο μέλλον, καθώς η αξία του ακινήτου μειώνεται δραματικά και οι ιδιοκτήτες αδυνατούν να προχωρήσουν σε οποιαδήποτε μεταβίβαση.
Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου: το σημείο – κλειδί
Η διαδικασία τακτοποίησης θεωρείται πραγματικά ολοκληρωμένη μόνο όταν εκδοθεί η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου. Πρόκειται για ένα άτυπο «βιογραφικό» του ακινήτου, όπου καταγράφονται:
η άδεια δόμησης,
τα σχέδια,
οι επιφάνειες,
οι τυχόν αυθαιρεσίες και η τακτοποίησή τους,
η τεχνική κατάσταση του ακινήτου.
Χωρίς αυτήν, καμία πράξη —ούτε καν η έκδοση πιστοποιητικού μεταβίβασης— δεν μπορεί να προχωρήσει.
