Από τα Χανιά και το Ρέθυμνο μέχρι τα νησιά και την Κεφαλονιά, οι ΥΔΟΜ εφαρμόζουν διαφορετικά την ίδια νομοθεσία – Η νομολογία του ΣτΕ, οι δρόμοι που ακόμη δεν έχουν αναγνωριστεί, η καθυστέρηση της Πολιτείας και το πραγματικό ερώτημα για την ΥΔΟΜ Αργοστολίου και τον Θεόφιλο Μιχαλάτο
Η συζήτηση που έχει ξεσπάσει στην Κεφαλονιά για την εκτός σχεδίου δόμηση είναι σοβαρή.
Και ακριβώς επειδή είναι σοβαρή, χρειάζεται να ξεφύγει από τα όρια μιας τοπικής πολιτικής αντιπαράθεσης.
Τις τελευταίες ημέρες μηχανικοί καταγγέλλουν ουσιαστικό «πάγωμα» υποθέσεων στην Υπηρεσία Δόμησης Αργοστολίου. Ο αρχιτέκτονας Γιάννης Κεκάτος μίλησε για παρατεταμένη αναμονή και ανασφάλεια δικαίου, ενώ ανοιχτή επιστολή μηχανικών έθεσε ευθέως προ των ευθυνών του τον δήμαρχο Αργοστολίου Θεόφιλο Μιχαλάτο.
Τα ερωτήματα είναι απολύτως θεμιτά.
Υπάρχουν φάκελοι σε αναμονή;
Για πόσο;
Με ποια νομική αιτιολογία;
Υπάρχει ενιαία αντιμετώπιση όλων των αιτήσεων;
Πότε θα δοθούν απαντήσεις στους μηχανικούς και στους ιδιοκτήτες;
Όλα αυτά πρέπει να απαντηθούν.
Υπάρχει όμως ένα ακόμη μεγαλύτερο ερώτημα:
Είναι πράγματι η ΥΔΟΜ Αργοστολίου και ο δήμαρχος Αργοστολίου η αιτία του προβλήματος της εκτός σχεδίου δόμησης ή μήπως καλούνται να διαχειριστούν ένα θεσμικό αδιέξοδο που έχει δημιουργηθεί σε εθνικό επίπεδο;
Η έρευνα για το τι συμβαίνει στην υπόλοιπη Ελλάδα δίνει μια αρκετά καθαρή απάντηση.
Στα Χανιά πάνω από 200 άδειες μπήκαν στον «πάγο»
Ας φύγουμε για λίγο από την Κεφαλονιά και ας πάμε στην Κρήτη.
Στις αρχές Σεπτεμβρίου έγινε γνωστό ότι περισσότερες από 200 υποθέσεις οικοδομικών αδειών είχαν παγώσει στην ΥΔΟΜ Χανίων, με την υπηρεσία να περιμένει διευκρίνιση για το νομοθετικό πλαίσιο της εκτός σχεδίου δόμησης.
Προσέξτε τη διατύπωση.
Όχι στην Κεφαλονιά.
Στα Χανιά.
Και όχι δύο ή τρεις υποθέσεις.
Περισσότερες από 200.
Η αιτία είναι ουσιαστικά η ίδια: η αβεβαιότητα σχετικά με τη δυνατότητα δόμησης γηπέδων και κυρίως με την απαίτηση προσώπου σε νομίμως υφιστάμενο κοινόχρηστο δρόμο.
Και στο Ρέθυμνο μιλούν για «ασφυξία»
Λίγες ημέρες αργότερα, στις 8 Σεπτεμβρίου, από το Ρέθυμνο ερχόταν μια σχεδόν πανομοιότυπη εικόνα.
Οι μηχανικοί μιλούσαν για πολεοδομικό αδιέξοδο και ζητούσαν από την κεντρική διοίκηση μεταβατική νομοθετική ρύθμιση, ενιαίες οδηγίες και συγκεκριμένο χρονοδιάγραμμα.
Γιατί ζητούν «ενιαίες οδηγίες»;
Επειδή ακριβώς το πρόβλημα είναι ότι σήμερα δεν υπάρχει ενιαία πρακτική σε όλες τις ΥΔΟΜ.
Και αυτό είναι ίσως το σημαντικότερο εύρημα ολόκληρης της υπόθεσης.
Η Ελλάδα έχει καταλήξει με Πολεοδομίες δύο ταχυτήτων
Σύμφωνα με όσα έχουν καταγραφεί από αυτοδιοικητικές πηγές, ορισμένες ΥΔΟΜ συνέχισαν να εκδίδουν άδειες σε περιπτώσεις εκτός σχεδίου, ενώ άλλες υπηρεσίες ανέστειλαν αντίστοιχες διαδικασίες υπό τον φόβο ότι οι πράξεις τους θα είναι νομικά ευάλωτες.
Αυτό δημιουργεί μια παράδοξη κατάσταση.
Το ίδιο περίπου ακίνητο μπορεί να αντιμετωπίζεται διαφορετικά ανάλογα με το πού βρίσκεται και ποια ΥΔΟΜ είναι αρμόδια.
Αυτό δεν μπορεί να θεωρείται κανονικότητα.
Αλλά επίσης δεν μπορεί να αποδίδεται αποκλειστικά στους υπαλλήλους των Πολεοδομιών.
Γιατί οι υπάλληλοι καλούνται να υπογράψουν διοικητικές πράξεις οι οποίες αύριο μπορεί να προσβληθούν.
Και όταν η νομοθεσία, η νομολογία και οι μεταβατικές ρυθμίσεις δημιουργούν περιθώριο διαφορετικών ερμηνειών, το αποτέλεσμα είναι αναμενόμενο:
άλλος υπογράφει και άλλος δεν υπογράφει.
Η απόφαση του ΣτΕ που άλλαξε τα δεδομένα
Στον πυρήνα του προβλήματος βρίσκεται η νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας.
Με την απόφαση 176/2023, η Ολομέλεια του ΣτΕ έκρινε ότι για την οικοδομησιμότητα εκτός σχεδίου γηπέδου δεν αρκεί απλώς το ελάχιστο εμβαδόν των τεσσάρων στρεμμάτων.
Απαιτείται και πρόσωπο σε νομίμως υφιστάμενο κοινόχρηστο δρόμο, ο οποίος δεν έχει δημιουργηθεί από ιδιωτική βούληση.
Και εδώ ξεκινά το μεγάλο ελληνικό πολεοδομικό παράδοξο.
Για τεράστιο μέρος του οδικού δικτύου της χώρας δεν έχει ολοκληρωθεί ακόμη η επίσημη αναγνώριση των δρόμων.
Άρα η Πολιτεία λέει ουσιαστικά:
Για να χτίσεις χρειάζεσαι πρόσωπο σε αναγνωρισμένο κοινόχρηστο δρόμο.
Αλλά η ίδια η Πολιτεία δεν έχει ακόμη ολοκληρώσει την αναγνώριση των δρόμων.
Το ίδιο το Υπουργείο αναγνωρίζει το πρόβλημα
Δεν πρόκειται για ερμηνεία.
Το ίδιο το Υπουργείο Περιβάλλοντος αναφέρει στις τεχνικές προδιαγραφές του ότι ο χαρακτηρισμός μιας οδού ως κοινόχρηστης αποτελεί βασική πολεοδομική προϋπόθεση για τη δομησιμότητα εκτός σχεδίου γηπέδων και ότι η διαφορετική αντιμετώπιση και ερμηνεία του ζητήματος αποτελεί διαχρονικό πρόβλημα.
Αυτό είναι κομβικό.
Διότι εάν το ίδιο το αρμόδιο υπουργείο αναγνωρίζει ότι υπάρχει διαχρονικό πρόβλημα διαφορετικών ερμηνειών, είναι δύσκολο να υποστηριχθεί ότι η σημερινή αβεβαιότητα στην Κεφαλονιά γεννήθηκε μέσα στα γραφεία της ΥΔΟΜ Αργοστολίου.
Και γι’ αυτό δαπανώνται σχεδόν 200 εκατομμύρια ευρώ
Η κλίμακα του προβλήματος φαίνεται και από το μέγεθος της κρατικής παρέμβασης.
Στο πλαίσιο του Ταμείου Ανάκαμψης έχει οργανωθεί πανελλαδικό πρόγραμμα αυτοτελών μελετών για τον χαρακτηρισμό των δημοτικών οδών.
Ο συνολικός προϋπολογισμός του έργου αναφέρεται στα 196,9 εκατομμύρια ευρώ, με φορέα ευθύνης το ΥΠΕΝ και φορέα υλοποίησης το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας.
Γιατί χρειάζεται ένα έργο σχεδόν 200 εκατομμυρίων ευρώ;
Ακριβώς επειδή το ελληνικό κράτος δεν διαθέτει ακόμη ολοκληρωμένο, θεσμοθετημένο οδικό δίκτυο για να απαντήσει με ασφάλεια ποιοι δρόμοι πληρούν τις προϋποθέσεις που επηρεάζουν την εκτός σχεδίου δόμηση.
Και η «τελική λύση» μετατέθηκε για το 2027
Οι αρχικοί σχεδιασμοί προέβλεπαν ταχύτερη ολοκλήρωση.
Ο πρόεδρος του ΤΕΕ Γιώργος Στασινός δήλωνε τον Ιούνιο του 2025 ότι οι μελέτες των δρόμων αναμενόταν να έχουν ολοκληρωθεί μέσα στο πρώτο εξάμηνο του 2026 και στη συνέχεια η κυβέρνηση θα μπορούσε να δώσει λύση με Προεδρικό Διάταγμα.
Δεν συνέβη.
Τον Μάρτιο του 2026 καταγραφόταν ήδη ότι η τελική λύση μετατίθεται για την άνοιξη του 2027.
Αυτό έχει τεράστια σημασία για τη συζήτηση στην Κεφαλονιά.
Διότι όταν η ίδια η κεντρική Πολιτεία μεταθέτει χρονικά τη λύση του προβλήματος, δύσκολα μπορεί να ζητείται από μια τοπική ΥΔΟΜ να λύσει μόνη της αυτό που δεν έχει λύσει ακόμη το Υπουργείο.
Τι λέει πλέον ο νέος Κώδικας
Ο νέος Κώδικας Χωροταξίας και Πολεοδομίας, ν. 5306/2026, επαναλαμβάνει ως βασικό κανόνα για τα εκτός σχεδίου γήπεδα ελάχιστο εμβαδόν 4.000 τ.μ. και πρόσωπο 25 μέτρων σε κοινόχρηστο δρόμο.
Παράλληλα προβλέπει ότι πρέπει να προηγηθεί καταγραφή του υπάρχοντος οδικού δικτύου ανά δημοτική ενότητα και στη συνέχεια κύρωση του κοινόχρηστου δημοτικού οδικού δικτύου.
Μέχρι να ολοκληρωθεί η συνολική κύρωση, ο Κώδικας προβλέπει υπό προϋποθέσεις δυνατότητα αναγνώρισης δρόμου κατόπιν ειδικής τεχνικής μελέτης.
Άρα υπάρχει νομοθετικό πλαίσιο.
Αλλά η ολοκλήρωση του μηχανισμού που θα επιτρέψει την ασφαλή και ομοιόμορφη εφαρμογή του παραμένει σε εξέλιξη.
Οι Δήμαρχοι μπορούν να πιέσουν – Δεν μπορούν να αλλάξουν τη νομολογία
Και εδώ φτάνουμε στον Θεόφιλο Μιχαλάτο.
Έχει ευθύνη ο δήμαρχος Αργοστολίου;
Έχει πολιτική και διοικητική ευθύνη να απαιτήσει από την ΥΔΟΜ σαφή ενημέρωση, να γνωρίζει πόσες υποθέσεις εκκρεμούν, να ζητήσει ενιαία αντιμετώπιση και να πιέσει το Υπουργείο για λύση.
Αυτό είναι απολύτως θεμιτό να του ζητηθεί.
Δεν μπορεί όμως ο δήμαρχος να εκδώσει ερμηνευτική εγκύκλιο αντί του Υπουργείου.
Δεν μπορεί να ανατρέψει νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας.
Δεν μπορεί με μια πολιτική εντολή να πει σε υπάλληλο:
«Υπόγραψε την άδεια και άσε τη νομιμότητα σε μένα».
Η οικοδομική άδεια είναι διοικητική πράξη που εκδίδεται στο πλαίσιο συγκεκριμένων πολεοδομικών προϋποθέσεων. Η ίδια η κρατική διαδικασία προβλέπει έλεγχο του δικαιώματος έκδοσης και των ισχυόντων πολεοδομικών όρων.
Αυτό είναι κρίσιμο.
Η πολιτική εποπτεία ενός Δήμου δεν μετατρέπει τον δήμαρχο σε πολεοδομικό νομοθέτη.
Αυτό όμως δεν σημαίνει λευκή επιταγή στην ΥΔΟΜ Αργοστολίου
Εδώ πρέπει να είμαστε εξίσου ξεκάθαροι.
Το γεγονός ότι υπάρχει πανελλαδικό θεσμικό πρόβλημα δεν απαλλάσσει την ΥΔΟΜ Αργοστολίου από την υποχρέωση να λειτουργεί με διαφάνεια, συνέπεια και ενιαία κριτήρια.
Και εδώ υπάρχει πλέον ένα πολύ σοβαρό τοπικό ζήτημα.
Σήμερα δημοσιεύθηκε καταγγελία σύμφωνα με την οποία μεταξύ 8 και 30 Ιουνίου 2026 εκδόθηκαν βεβαιώσεις όρων δόμησης, προεγκρίσεις και άδειες σε 40 περιπτώσεις, ενώ στη συνέχεια άλλες υποθέσεις φέρονται να τέθηκαν σε αναμονή ενόψει ερωτήματος προς ανώτερες υπηρεσίες.
Πρόκειται για ισχυρισμό των καταγγελλόντων και όχι για ανεξάρτητα επιβεβαιωμένο πόρισμα.
Εάν όμως τα στοιχεία αυτά επιβεβαιωθούν, τότε δημιουργείται ένα απολύτως εύλογο ερώτημα:
Τι άλλαξε;
Άλλαξε η νομοθεσία;
Άλλαξε η ερμηνεία της;
Υπήρξε νέα εγκύκλιος;
Υπήρξε υπηρεσιακή οδηγία;
Και, κυρίως, εφαρμόζεται σήμερα το ίδιο κριτήριο σε όλους τους φακέλους;
Εδώ ο Δήμος και η ΥΔΟΜ οφείλουν καθαρή απάντηση.
Το ΤΕΕ Κεφαλονιάς είχε ήδη χτυπήσει το καμπανάκι
Το πρόβλημα άλλωστε δεν εμφανίστηκε αυτή την εβδομάδα.
Τον Ιούνιο η Νομαρχιακή Επιτροπή του ΤΕΕ Κεφαλονιάς και Ιθάκης είχε ζητήσει παράταση στις σχετικές προθεσμίες, επισημαίνοντας ότι στις ΥΔΟΜ εκκρεμούν πολλές αιτήσεις βεβαιώσεων όρων δόμησης και ότι υπάρχει κίνδυνος ιδιοκτήτες να μην μπορέσουν να ασκήσουν εγκαίρως τα δικαιώματά τους.
Τον Ιούλιο, μετά την ψήφιση του νέου Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας, το τοπικό ΤΕΕ επανήλθε με αναλυτικές διευκρινίσεις για το πώς θεωρεί ότι πρέπει να ερμηνεύονται οι νέες διατάξεις.
Άρα η αβεβαιότητα ήταν ήδη γνωστή.
Και εδώ πράγματι υπάρχει πεδίο κριτικής προς τη Δημοτική Αρχή:
Γιατί δεν ζητήθηκε νωρίτερα μία επίσημη, δημόσια και απολύτως συγκεκριμένη διευκρίνιση από το ΥΠΕΝ;
Το πρόβλημα λοιπόν δεν είναι «Μιχαλάτος ή μηχανικοί»
Αυτή είναι η λάθος συζήτηση.
Το πραγματικό πρόβλημα είναι ότι η Ελλάδα εξακολουθεί το 2026 να προσπαθεί να αποφασίσει ποιοι δρόμοι της είναι νομίμως κοινόχρηστοι ώστε να γνωρίζει ποια ακίνητα μπορούν να δομηθούν.
Και στο μεταξύ:
ιδιοκτήτες δεν γνωρίζουν τι αξία έχει πραγματικά η περιουσία τους,
μηχανικοί δεν γνωρίζουν με βεβαιότητα ποια ερμηνεία θα δεχθεί κάθε ΥΔΟΜ,
επενδύσεις καθυστερούν,
οι ΥΔΟΜ φοβούνται να υπογράψουν,
και δύο παρόμοιες υποθέσεις μπορεί να αντιμετωπιστούν διαφορετικά σε δύο περιοχές της χώρας.
Αυτό είναι πρωτίστως αποτυχία της κεντρικής Πολιτείας να εξασφαλίσει ασφάλεια δικαίου.
Ο ίδιος ο πρόεδρος του ΤΕΕ έχει πει ότι δεν μπορεί η χώρα να σχεδιάζει τον χώρο μέσω διαδοχικών δικαστικών αποφάσεων και ότι απαιτείται πολιτική απόφαση και τεχνική τεκμηρίωση από την Πολιτεία.
Και η Κεφαλονιά τι πρέπει να κάνει τώρα;
Όχι να περιμένει σιωπηλά.
Ούτε όμως να προσποιηθεί ότι μπορεί να λύσει μόνη της ένα πανελλαδικό θεσμικό πρόβλημα.
Η ΥΔΟΜ Αργοστολίου πρέπει να δημοσιοποιήσει με σαφήνεια ποια ακριβώς κατηγορία υποθέσεων έχει τεθεί σε αναμονή, βάσει ποιας διάταξης ή νομικής αμφιβολίας και από ποια ανώτερη αρχή αναμένει απάντηση.
Και ο δήμαρχος πρέπει να ζητήσει εγγράφως από το ΥΠΕΝ σαφή οδηγία και να τη δημοσιοποιήσει.
Γιατί το χειρότερο δυνατό σενάριο δεν είναι μια ΥΔΟΜ που λέει «δεν μπορώ να εκδώσω αυτή την άδεια επειδή υπάρχει συγκεκριμένο νομικό κώλυμα».
Αυτό τουλάχιστον μπορεί να ελεγχθεί.
Το χειρότερο είναι το:
«περιμένετε μέχρι νεωτέρας».
Η ευθύνη πρέπει να μοιραστεί εκεί όπου πραγματικά βρίσκεται
Μετά την έρευνα σε όλη τη χώρα, η εικόνα είναι αρκετά καθαρή.
Δεν ευθύνεται ο δήμαρχος Αργοστολίου για τη δημιουργία του θεσμικού προβλήματος της εκτός σχεδίου δόμησης.
Δεν το δημιούργησε η ΥΔΟΜ Αργοστολίου.
Δεν το δημιούργησαν οι μηχανικοί της Κεφαλονιάς.
Το πρόβλημα είναι εθνικό, έχει βαθιές ρίζες στον τρόπο με τον οποίο η χώρα χειρίστηκε επί δεκαετίες τον χωρικό σχεδιασμό και έχει οξυνθεί από τη σύγκρουση μεταξύ παλαιότερων διοικητικών πρακτικών, νεότερης νομολογίας και ενός κρατικού σχεδιασμού που ακόμη δεν έχει ολοκληρωθεί.
Αυτό όμως δεν σημαίνει ότι το Αργοστόλι δικαιούται να παραμένει σιωπηλό.
Η κεντρική Πολιτεία οφείλει να δώσει καθαρούς και ενιαίους κανόνες.
Η ΥΔΟΜ οφείλει να εξηγήσει ακριβώς πώς τους εφαρμόζει.
Ο δήμαρχος οφείλει να απαιτήσει λύση και να ενημερώσει δημόσια τους πολίτες.
Και οι μηχανικοί έχουν κάθε δικαίωμα να ζητούν συγκεκριμένες απαντήσεις.
Γιατί υπάρχει κάτι που δεν μπορεί να συνεχιστεί:
να εξαρτάται το εάν μια περιουσία αξίζει εκατοντάδες χιλιάδες ευρώ ή πρακτικά δεν μπορεί να αξιοποιηθεί από το ποια Πολεοδομία θα εξετάσει τον φάκελο.
Αυτό δεν είναι πολεοδομικός σχεδιασμός.
Είναι ανασφάλεια δικαίου.
Και αυτή δεν λύνεται ούτε από έναν δήμαρχο ούτε από έναν υπάλληλο της ΥΔΟΜ.
Λύνεται μόνο όταν το κράτος αποφασίσει επιτέλους έναν καθαρό κανόνα για όλους.
