Εκτός σχεδίου δόμηση: Στο Μαξίμου η μεγάλη εκκρεμότητα με τα τεσσάρια στρέμματα – Τι εξετάζεται για τις οικοδομικές άδειες

Στο Μέγαρο Μαξίμου μεταφέρεται πλέον η αναζήτηση λύσης για την εκτός σχεδίου δόμηση, ένα ζήτημα που παραμένει ανοιχτό εδώ και πέντε χρόνια και έχει δημιουργήσει σοβαρή αβεβαιότητα για ιδιοκτήτες, μηχανικούς και επενδυτές. Στο επίκεντρο βρίσκονται τα γήπεδα άνω των τεσσάρων στρεμμάτων που προϋφίστανται του 2003, αλλά δεν διαθέτουν πρόσωπο σε πολεοδομικά αναγνωρισμένο κοινόχρηστο δρόμο. Η κυβέρνηση καλείται να εξετάσει εάν μπορεί να υπάρξει άμεση διοικητική λύση ή εάν απαιτείται νέα μεταβατική νομοθετική παρέμβαση.

Το αδιέξοδο με τις οικοδομικές άδειες φτάνει στον πρωθυπουργικό πυρήνα

Σε νέα φάση εισέρχεται η υπόθεση της εκτός σχεδίου δόμησης, καθώς η αναζήτηση λύσης μεταφέρεται από το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας στο Μέγαρο Μαξίμου.

Το πρόβλημα έχει λάβει μεγάλες διαστάσεις εξαιτίας της διαφορετικής ερμηνείας της πολεοδομικής νομοθεσίας, των αποφάσεων του Συμβουλίου της Επικρατείας και των εκκρεμοτήτων που συνδέονται με τον νέο χωροταξικό σχεδιασμό.

Σύμφωνα με τις πληροφορίες που δημοσιοποιούνται, η αβεβαιότητα επηρεάζει περισσότερες από ένα εκατομμύριο ιδιοκτησίες σε ολόκληρη τη χώρα, αριθμός που αναφέρεται ως εκτίμηση και όχι ως επίσημα επιβεβαιωμένη καταγραφή.

Το πρόβλημα αφορά ιδιαίτερα ιδιοκτήτες γηπέδων άνω των τεσσάρων στρεμμάτων, τα οποία δημιουργήθηκαν πριν από το 2003, αλλά δεν έχουν πρόσωπο σε δρόμο που αναγνωρίζεται πολεοδομικά ως κοινόχρηστος.

Για τις συγκεκριμένες περιπτώσεις, η δυνατότητα έκδοσης οικοδομικής άδειας έχει μετατραπεί σε πεδίο έντονης νομικής και διοικητικής αμφισβήτησης.

Ο ρόλος του Στέλιου Κουτνατζή

Στο επίκεντρο των κυβερνητικών διεργασιών βρίσκεται ο γενικός γραμματέας του πρωθυπουργού, Στέλιος Κουτνατζής, ο οποίος διαθέτει νομική εξειδίκευση στο δημόσιο και συνταγματικό δίκαιο.

Σύμφωνα με τις σχετικές πληροφορίες, αναλαμβάνει να εξετάσει τις δυνατότητες άμεσης αντιμετώπισης του προβλήματος, προκειμένου να διαπιστωθεί εάν μπορεί να υπάρξει λύση χωρίς να απαιτηθεί η ολοκλήρωση του νέου πολεοδομικού σχεδιασμού.

Βασική επιδίωξη είναι να αποσαφηνιστούν οι προϋποθέσεις έκδοσης οικοδομικών αδειών και να αντιμετωπιστεί η διαφορετική πρακτική που ακολουθούν οι Υπηρεσίες Δόμησης.

Σήμερα, σύμφωνα με όσα περιγράφονται, υπάρχουν ΥΔΟΜ που συνεχίζουν να εκδίδουν άδειες, άλλες που έχουν αναστείλει τη χορήγησή τους και περιπτώσεις όπου ακόμη και προεγκρίσεις έχουν ανακληθεί.

Αυτή η κατάσταση δημιουργεί ανασφάλεια τόσο στους ιδιοκτήτες όσο και στους μηχανικούς που αναλαμβάνουν την προετοιμασία των σχετικών φακέλων.

Η συνάντηση της 15ης Οκτωβρίου στο Μαξίμου

Η Κρήτη βρίσκεται στην πρώτη γραμμή των κυβερνητικών επαφών, καθώς το ζήτημα της εκτός σχεδίου δόμησης έχει προκαλέσει σημαντικές αντιδράσεις στο νησί.

Στο πλαίσιο αυτό, για την Πέμπτη 15 Οκτωβρίου 2026 είχε προγραμματιστεί συνάντηση στο Μέγαρο Μαξίμου, με πρωτοβουλία του βουλευτή Ηρακλείου και πρώην υπουργού Λευτέρη Αυγενάκη.

Στη συνάντηση προβλεπόταν να συμμετάσχουν ο Στέλιος Κουτνατζής, η υφυπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας Μαριλένα Σούκουλη, η γραμματέας της Αποκεντρωμένης Διοίκησης Κρήτης Μαρία Κοζυράκη και η πρόεδρος του ΤΕΕ Ανατολικής Κρήτης Μαρία Λυδάκη, μαζί με τον Λευτέρη Αυγενάκη.

Αντικείμενο της συνάντησης ήταν η διερεύνηση συγκεκριμένων νομικών και διοικητικών επιλογών που θα μπορούσαν να οδηγήσουν σε ενιαία αντιμετώπιση του προβλήματος.

Τα δύο κρίσιμα ερωτήματα για τη δόμηση στα τέσσερα στρέμματα

Σύμφωνα με τις πληροφορίες, δύο βασικά ερωτήματα βρίσκονται στο επίκεντρο της συζήτησης.

Το πρώτο αφορά το κατά πόσο μπορεί να δοθεί λύση μέσω έγγραφης οδηγίας του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, ως απάντηση σε σχετικό υπηρεσιακό ερώτημα της Αποκεντρωμένης Διοίκησης Κρήτης.

Το δεύτερο είναι καθαρά νομικό και συνδέεται με την ερμηνεία της ισχύουσας νομοθεσίας.

Εξετάζεται εάν, υπό το πρίσμα των αποφάσεων του Συμβουλίου της Επικρατείας και του νέου Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας, εξακολουθούν να εφαρμόζονται οι σχετικές διατάξεις του νόμου 3212/2003 για γήπεδα που προϋφίστανται του 2003.

Το κρίσιμο σημείο είναι εάν μπορεί να εκδοθεί οικοδομική άδεια για τέτοια γήπεδα χωρίς πρόσωπο σε πολεοδομικά αναγνωρισμένη οδό.

Η απάντηση στο ερώτημα αυτό θεωρείται καθοριστική για μεγάλο αριθμό ιδιοκτησιών.

Ωστόσο, μια διοικητική οδηγία δεν μπορεί από μόνη της να παρακάμψει δεσμευτικές δικαστικές αποφάσεις ή να τροποποιήσει τον νόμο. Γι’ αυτό και η νομική δυνατότητα μιας τέτοιας λύσης αποτελεί βασικό αντικείμενο της εξέτασης.

Το μοντέλο της Κρήτης και η πιθανή εφαρμογή του σε όλη τη χώρα

Ένα από τα σενάρια που εξετάζονται προβλέπει την έκδοση έγγραφης οδηγίας από την Αποκεντρωμένη Διοίκηση Κρήτης προς όλες τις Υπηρεσίες Δόμησης του νησιού.

Η οδηγία θα αποσκοπεί στην εφαρμογή ενιαίων κανόνων, εφόσον προηγουμένως δοθούν οι απαραίτητες νομικές διευκρινίσεις από το αρμόδιο υπουργείο.

Στόχος είναι να μην υποχρεώνεται κάθε ΥΔΟΜ να προχωρεί σε διαφορετική ερμηνεία των ίδιων νομοθετικών διατάξεων.

Σύμφωνα με το συγκεκριμένο σενάριο, εάν το μοντέλο αποδειχθεί νομικά εφαρμόσιμο, θα μπορούσε να ακολουθηθεί αντίστοιχη διαδικασία μέσω των Αποκεντρωμένων Διοικήσεων και στην υπόλοιπη χώρα.

Η προοπτική αυτή αφορά άμεσα και περιοχές όπως η Κεφαλονιά, όπου η δυνατότητα αξιοποίησης εκτός σχεδίου ιδιοκτησιών εξαρτάται από την εφαρμογή του ίδιου πολεοδομικού πλαισίου.

Προς το παρόν, πάντως, δεν υπάρχει ανακοινωμένη γενική οδηγία που να επιλύει οριστικά το ζήτημα.

Στο τραπέζι και μεταβατική νομοθετική ρύθμιση

Παράλληλα με το σενάριο διοικητικής αντιμετώπισης, εξετάζεται και η δυνατότητα οριζόντιας μεταβατικής νομοθετικής παρέμβασης.

Μια τέτοια ρύθμιση θα αποσκοπούσε στην αντιμετώπιση των εκκρεμοτήτων μέχρι να ολοκληρωθούν οι διαδικασίες του νέου πολεοδομικού σχεδιασμού.

Στο πλαίσιο αυτό περιλαμβάνονται τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια, τα Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια, η αναγνώριση του οδικού δικτύου και η οριοθέτηση οικισμών.

Η πρόεδρος του ΤΕΕ Ανατολικής Κρήτης, Μαρία Λυδάκη, έχει αναδείξει τη σύνδεση του προβλήματος με το οδικό δίκτυο και τις δυνατότητες δόμησης των εκτός σχεδίου γηπέδων.

Η δυσκολία έγκειται στο να βρεθεί λύση που θα αντιμετωπίζει τις υφιστάμενες εκκρεμότητες, χωρίς να δημιουργεί νέα σύγκρουση με τη νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας.

Οι συναντήσεις στο υπουργείο Περιβάλλοντος

Η μεταφορά του θέματος στο Μαξίμου ακολουθεί σειρά επαφών που πραγματοποιήθηκαν το προηγούμενο διάστημα στο υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας.

Στις συζητήσεις συμμετείχαν βουλευτές, δήμαρχοι, εκπρόσωποι του Τεχνικού Επιμελητηρίου και στελέχη της διοίκησης.

Ιδιαίτερη σημασία είχε η συνάντηση της 7ης Οκτωβρίου, στην οποία συμμετείχαν εκπρόσωποι της Αποκεντρωμένης Διοίκησης Κρήτης, του ΤΕΕ Ανατολικής Κρήτης και θιγόμενων ιδιοκτητών.

Οι εκπρόσωποι ιδιοκτητών από τον Δήμο Αγίου Νικολάου κατέθεσαν υπόμνημα με οκτώ προτάσεις για την αντιμετώπιση του προβλήματος.

Παρά τις επαφές, δεν είχε προκύψει μέχρι τότε οριστική κυβερνητική ανακοίνωση για τη συνολική διευθέτηση της εκτός σχεδίου δόμησης.

Τι σημαίνουν οι εξελίξεις για τους ιδιοκτήτες στην Κεφαλονιά

Το θέμα έχει ιδιαίτερη σημασία και για την Κεφαλονιά, καθώς αφορά ένα γενικότερο πρόβλημα που δεν περιορίζεται στην Κρήτη.

Οι ιδιοκτήτες εκτός σχεδίου γηπέδων, ιδιαίτερα εκείνων που δημιουργήθηκαν πριν από το 2003, αναμένουν σαφή απάντηση για το εάν και υπό ποιες προϋποθέσεις μπορούν να προχωρήσουν σε οικοδομική αξιοποίηση.

Το ίδιο ισχύει για μηχανικούς, επενδυτές και πολίτες που έχουν ήδη ξεκινήσει διαδικασίες αδειοδότησης.

Η ενδεχόμενη υιοθέτηση ενιαίων κανόνων θα μπορούσε να περιορίσει τις διαφορετικές ερμηνείες μεταξύ των πολεοδομικών υπηρεσιών.

Ωστόσο, μέχρι να υπάρξει επίσημη και νομικά ισχυρή λύση, κάθε περίπτωση εξακολουθεί να χρειάζεται εξατομικευμένο έλεγχο των προϋποθέσεων δόμησης.

Η επόμενη ημέρα

Η εμπλοκή του Μεγάρου Μαξίμου δείχνει ότι το ζήτημα της εκτός σχεδίου δόμησης αντιμετωπίζεται πλέον σε κεντρικό κυβερνητικό επίπεδο.

Τα δύο ενδεχόμενα που βρίσκονται στο τραπέζι είναι η παροχή δεσμευτικών διευκρινίσεων μέσω της διοίκησης, εφόσον αυτό είναι νομικά εφικτό, και η προώθηση μεταβατικής νομοθετικής ρύθμισης.

Για χιλιάδες ιδιοκτήτες, το ζητούμενο παραμένει το ίδιο: να ξεκαθαρίσει οριστικά εάν μπορούν να οικοδομήσουν στα εκτός σχεδίου ακίνητά τους και να σταματήσει η αβεβαιότητα που επηρεάζει οικοδομικές άδειες και επενδυτικά σχέδια.

Η τελική κατεύθυνση θα εξαρτηθεί από τις νομικές αξιολογήσεις και τις αποφάσεις της κυβέρνησης.