Εκτός σχεδίου δόμηση: Στον «αέρα» χιλιάδες οικόπεδα 4 στρεμμάτων – Τι απαντά το υπουργείο για τις οικοδομικές άδειες

Παρατείνεται η αβεβαιότητα για χιλιάδες ιδιοκτήτες εκτός σχεδίου ακινήτων, καθώς το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας παραδέχεται ότι δεν μπορεί να προσδιορίσει πότε θα εκδοθεί το προεδρικό διάταγμα για την αναγνώριση των κοινόχρηστων δρόμων. Η επίσημη απάντηση στη Βουλή αφήνει ανοιχτό το ζήτημα της οικοδομησιμότητας σε ακίνητα τεσσάρων στρεμμάτων χωρίς πρόσωπο σε πολεοδομικά αναγνωρισμένη οδό, ενώ δεν δίνει συγκεκριμένη απάντηση για ενδεχόμενη μεταβατική νομοθετική ρύθμιση.

Σε παρατεταμένη αναμονή βρίσκονται ιδιοκτήτες ακινήτων σε ολόκληρη τη χώρα, καθώς εξακολουθεί να παραμένει άλυτο ένα από τα σημαντικότερα ζητήματα της εκτός σχεδίου δόμησης: η αναγνώριση των κοινόχρηστων δρόμων και οι προϋποθέσεις υπό τις οποίες ένα γήπεδο μπορεί να θεωρηθεί οικοδομήσιμο.

Το πρόβλημα αφορά ιδιαίτερα ιδιοκτησίες επιφάνειας τεσσάρων στρεμμάτων ή μεγαλύτερης, για τις οποίες η ύπαρξη προσώπου σε νομίμως αναγνωρισμένο κοινόχρηστο δρόμο αποτελεί κρίσιμο ζήτημα.

Η νέα εξέλιξη προκύπτει από την επίσημη απάντηση που έδωσε στις 27 Οκτωβρίου 2026 η υφυπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας, Μαρία-Ελένη Σούκουλη-Βιλιάλη, σε κοινοβουλευτική ερώτηση του βουλευτή Χανίων της Νέας Δημοκρατίας, Αλέξανδρου Μαρκογιαννάκη.

Το υπουργείο παραπέμπει την οριστική αντιμετώπιση του προβλήματος στην ολοκλήρωση της καταγραφής του οδικού δικτύου και στην έκδοση σχετικού προεδρικού διατάγματος.

Ωστόσο, δεν προσδιορίζει συγκεκριμένη ημερομηνία ολοκλήρωσης.

Τι σημαίνει η απάντηση του υπουργείου για τα οικόπεδα 4 στρεμμάτων

Η βασική εκκρεμότητα αφορά τα εκτός σχεδίου γήπεδα που δεν διαθέτουν πρόσωπο σε αναγνωρισμένο κοινόχρηστο δρόμο.

Για πολλούς ιδιοκτήτες, η επιφάνεια του ακινήτου δεν αρκεί από μόνη της για την εξασφάλιση δικαιώματος δόμησης.

Ακόμη και όταν ένα γήπεδο έχει έκταση τεσσάρων στρεμμάτων, πρέπει να εξεταστούν οι υπόλοιπες νόμιμες προϋποθέσεις, μεταξύ των οποίων και το ζήτημα της πρόσβασης από κοινόχρηστη οδό.

Αυτό έχει δημιουργήσει σημαντικές δυσκολίες σε περιπτώσεις ακινήτων που διαθέτουν πρόσβαση από δρόμους των οποίων ο πολεοδομικός χαρακτήρας δεν έχει αποσαφηνιστεί.

Το αποτέλεσμα είναι αρκετοί ιδιοκτήτες να αδυνατούν να γνωρίζουν με βεβαιότητα εάν μπορούν να προχωρήσουν στην έκδοση οικοδομικής άδειας.

Η αβεβαιότητα επηρεάζει όχι μόνο την ανέγερση κατοικιών, αλλά και τον σχεδιασμό επενδύσεων, τις αγοραπωλησίες και την εμπορική αξιοποίηση της γης.

Το υπουργείο δεν δίνει ημερομηνία για το προεδρικό διάταγμα

Στην απάντησή της, η υφυπουργός αναφέρεται στη μελέτη καταγραφής του υφιστάμενου οδικού δικτύου της χώρας, η οποία πραγματοποιείται με αναθέτουσα αρχή το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδος.

Όπως εξηγεί, με προεδρικό διάταγμα θα καθοριστούν τα ειδικότερα κριτήρια και οι προϋποθέσεις για τον χαρακτηρισμό και την αναγνώριση των δρόμων.

Παράλληλα, το ίδιο διάταγμα θα προσδιορίζει τις διαδικασίες συνολικής κύρωσης του οδικού δικτύου και τις προϋποθέσεις αναγνώρισης δημοτικών οδών μέχρι την ολοκλήρωση της διαδικασίας.

Η κρίσιμη επισήμανση του υπουργείου είναι ότι η συνολική κύρωση του οδικού δικτύου θα μπορεί να πραγματοποιηθεί μόνο μετά την ολοκλήρωση της καταγραφής σε ολόκληρη τη χώρα και την έκδοση του προεδρικού διατάγματος.

Μάλιστα, η υφυπουργός αναφέρει χαρακτηριστικά:

«Δεδομένου ότι το σχέδιο προεδρικού διατάγματος υπόκειται σε προληπτικό έλεγχο νομιμότητας από το Συμβούλιο της Επικρατείας, δεν καθίσταται εφικτός ο ασφαλής προσδιορισμός του χρόνου έκδοσης αυτού».

Πρόκειται για την πλέον ουσιαστική αναφορά της κοινοβουλευτικής απάντησης, καθώς επιβεβαιώνει ότι δεν υπάρχει δεσμευτικό χρονοδιάγραμμα για την έκδοση του νέου κανονιστικού πλαισίου.

Τι θα γίνει το 2027

Η εκτός σχεδίου δόμηση συνδέεται πλέον με ένα χρονοδιάγραμμα που παραμένει ανοιχτό.

Στην κοινοβουλευτική ερώτηση επισημαίνεται ότι ο ορίζοντας οριστικής αντιμετώπισης του προβλήματος οδηγεί στο 2027.

Ωστόσο, από την απάντηση του υπουργείου δεν προκύπτει δέσμευση ότι όλες οι διαδικασίες θα έχουν ολοκληρωθεί μέσα στο συγκεκριμένο έτος.

Ακόμη και εάν το σχέδιο του προεδρικού διατάγματος ολοκληρωθεί τους επόμενους μήνες, θα απαιτηθεί η προβλεπόμενη θεσμική επεξεργασία πριν από την έκδοσή του.

Καθοριστικό ρόλο θα έχει το Συμβούλιο της Επικρατείας, το οποίο θα πραγματοποιήσει τον προληπτικό έλεγχο νομιμότητας.

Επομένως, οι ιδιοκτήτες δεν μπορούν ακόμη να θεωρούν δεδομένο ότι από τις αρχές του 2027 θα έχει ξεκαθαρίσει το καθεστώς οικοδομησιμότητας των ακινήτων τους.

Το αναπάντητο ερώτημα για μεταβατική ρύθμιση

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει και το ζήτημα μιας πιθανής μεταβατικής νομοθετικής παρέμβασης.

Ο βουλευτής Αλέξανδρος Μαρκογιαννάκης, στην ερώτηση που κατέθεσε στις 21 Σεπτεμβρίου 2026, ζήτησε να πληροφορηθεί εάν το υπουργείο σκοπεύει να θεσπίσει μεταβατική διάταξη για τους ιδιοκτήτες που επιθυμούν να αξιοποιήσουν τα ακίνητά τους.

Ως παράδειγμα ανέφερε τις μεταβατικές ρυθμίσεις που είχαν προβλεφθεί με τον νόμο 4759/2020 για την εκτός σχεδίου δόμηση μικρότερων γηπέδων.

Στην απάντηση της υφυπουργού δεν υπάρχει συγκεκριμένη δέσμευση για τέτοια ρύθμιση.

Αυτό δεν σημαίνει ότι έχει ανακοινωθεί οριστική απόφαση αποκλεισμού της, αλλά ότι μέχρι στιγμής δεν παρουσιάζεται συγκεκριμένη νομοθετική λύση για το ενδιάμεσο διάστημα.

Για τους ιδιοκτήτες που έχουν ήδη προχωρήσει σε μελέτες ή άλλες προπαρασκευαστικές ενέργειες, η απουσία σαφούς μεταβατικού πλαισίου διατηρεί την αβεβαιότητα.

Πολεοδομίες δύο ταχυτήτων – Οι καταγγελίες για διαφορετική αντιμετώπιση

Ένα ακόμη σοβαρό ζήτημα που τέθηκε στη Βουλή αφορά τις διαφορετικές πρακτικές των Υπηρεσιών Δόμησης.

Στην κοινοβουλευτική ερώτηση, ο Αλέξανδρος Μαρκογιαννάκης αναφέρεται σε ουσιαστικό πάγωμα της έκδοσης αδειών εκτός σχεδίου δόμησης σε πολλές Πολεοδομίες, μεταξύ των οποίων και στα Χανιά.

Ο βουλευτής υποστηρίζει ότι η πρακτική δεν είναι ενιαία σε ολόκληρη τη χώρα, με αποτέλεσμα ιδιοκτήτες που βρίσκονται σε παρόμοια θέση να αντιμετωπίζονται διαφορετικά.

Όπως αναφέρει:

«Το πρόβλημα επιτείνεται από το γεγονός ότι η πρακτική αυτή διαφέρει από περιοχή σε περιοχή, με αποτέλεσμα τελικά να εφαρμόζονται από τη διοίκηση δύο μέτρα και δύο σταθμά επί των ίδιων δικαιωμάτων».

Στη συνέχεια υπογραμμίζει:

«Για κάθε πολίτη, ωστόσο, η Πολιτεία είναι ενιαία και η διοίκησή της θα πρέπει να λειτουργεί ομοιότροπα σε όλη την επικράτεια».

Οι συγκεκριμένες αιτιάσεις αφορούν την ανάγκη ενιαίας εφαρμογής της πολεοδομικής νομοθεσίας.

Ωστόσο, στην απάντηση του υπουργείου δεν περιλαμβάνεται ειδική τοποθέτηση για τις καταγγελλόμενες διαφορετικές πρακτικές ούτε παρουσιάζονται συγκεκριμένες οδηγίες προς τις Υπηρεσίες Δόμησης για την αντιμετώπιση των εκκρεμών υποθέσεων.

Τι συμβαίνει με τις αιτήσεις που έχουν ήδη υποβληθεί

Το πρόβλημα γίνεται ακόμη πιο σύνθετο για ιδιοκτήτες που έχουν ξεκινήσει τη διαδικασία έκδοσης οικοδομικής άδειας.

Ορισμένοι έχουν ήδη αναθέσει μελέτες σε μηχανικούς, έχουν πραγματοποιήσει τοπογραφικές αποτυπώσεις ή έχουν υποβάλει αιτήματα στις αρμόδιες υπηρεσίες.

Η εκκρεμότητα γύρω από την αναγνώριση των δρόμων μπορεί να επηρεάζει την εξέλιξη αυτών των διαδικασιών.

Στην κοινοβουλευτική ερώτηση γίνεται ειδική αναφορά στις αδικίες που, κατά τον βουλευτή, προκαλεί η διαφορετική αντιμετώπιση εκκρεμών αιτήσεων.

Το υπουργείο, ωστόσο, δεν παραθέτει ειδικό μηχανισμό αντιμετώπισης των συγκεκριμένων περιπτώσεων.

Κατά συνέπεια, όσοι έχουν ανοιχτές πολεοδομικές διαδικασίες χρειάζεται να ενημερώνονται εξατομικευμένα από την αρμόδια Υπηρεσία Δόμησης και τον μηχανικό τους για την κατάσταση της υπόθεσής τους.

Ακόμη και η αναγνώριση δρόμου δεν σημαίνει αυτόματη οικοδομησιμότητα

Μια σημαντική λεπτομέρεια που πρέπει να γνωρίζουν οι ιδιοκτήτες είναι ότι η αναγνώριση ενός κοινόχρηστου δρόμου δεν εξασφαλίζει από μόνη της δικαίωμα δόμησης.

Η οικοδομησιμότητα ενός εκτός σχεδίου γηπέδου εξαρτάται από περισσότερες προϋποθέσεις.

Μεταξύ αυτών περιλαμβάνονται η αρτιότητα, το εφαρμοστέο πολεοδομικό καθεστώς, τυχόν ειδικοί περιορισμοί και οι προβλέψεις των σχεδίων χωρικού σχεδιασμού.

Ιδιαίτερο ρόλο θα έχουν τα Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια, τα οποία καθορίζουν χρήσεις γης και όρους δόμησης.

Επομένως, η ολοκλήρωση του πλαισίου αναγνώρισης των δρόμων αποτελεί σημαντικό βήμα, αλλά δεν συνεπάγεται ότι κάθε γήπεδο τεσσάρων στρεμμάτων θα καταστεί αυτομάτως οικοδομήσιμο.

Αυτός είναι και ο λόγος για τον οποίο οι ιδιοκτήτες πρέπει να αποφεύγουν γενικευμένες εκτιμήσεις σχετικά με την αξία ή τη δυνατότητα αξιοποίησης της περιουσίας τους.

Οι επιπτώσεις στην αγορά ακινήτων και στις επενδύσεις

Η εκκρεμότητα στην εκτός σχεδίου δόμηση δεν περιορίζεται στις οικοδομικές άδειες.

Επηρεάζει και την ευρύτερη αγορά ακινήτων, καθώς η δυνατότητα ανέγερσης κτίσματος αποτελεί σημαντικό παράγοντα για την αποτίμηση ενός γηπέδου.

Όταν δεν είναι ξεκάθαρο εάν μια ιδιοκτησία είναι οικοδομήσιμη, δημιουργούνται δυσκολίες στην πώληση, στην αγορά και στον σχεδιασμό επενδύσεων.

Αντίστοιχα προβλήματα αντιμετωπίζουν οι επαγγελματίες μηχανικοί, οι οποίοι καλούνται να αξιολογήσουν ακίνητα χωρίς να έχει ολοκληρωθεί το κανονιστικό πλαίσιο για την αναγνώριση του οδικού δικτύου.

Οι συνέπειες είναι ιδιαίτερα σημαντικές σε περιοχές όπου η εκτός σχεδίου γη συνδέεται με την ανάπτυξη κατοικιών και τουριστικών εγκαταστάσεων.

Σε νησιωτικές περιοχές όπως η Κεφαλονιά και η Ιθάκη, όπου υπάρχουν πολλές ιδιοκτησίες εκτός σχεδίου, η οριστική αποσαφήνιση των κανόνων αποτελεί ζήτημα ιδιαίτερου ενδιαφέροντος για ιδιοκτήτες και επαγγελματίες της αγοράς ακινήτων.

Τι πρέπει να γνωρίζουν σήμερα οι ιδιοκτήτες

Με βάση την απάντηση του υπουργείου, τέσσερα βασικά σημεία παραμένουν κρίσιμα.

Πρώτον, η έκδοση του προεδρικού διατάγματος για την αναγνώριση των δρόμων δεν έχει ακόμη συγκεκριμένο χρονοδιάγραμμα.

Δεύτερον, η συνολική κύρωση του οδικού δικτύου συνδέεται με την ολοκλήρωση της πανελλαδικής καταγραφής.

Τρίτον, δεν έχει παρουσιαστεί συγκεκριμένη μεταβατική νομοθετική ρύθμιση για την αντιμετώπιση των εκκρεμοτήτων.

Τέταρτον, η οικοδομησιμότητα κάθε ακινήτου πρέπει να εξετάζεται με βάση το σύνολο των νόμιμων προϋποθέσεων και όχι αποκλειστικά την έκτασή του.

Το ουσιαστικό συμπέρασμα είναι ότι το πολεοδομικό τοπίο για χιλιάδες εκτός σχεδίου ακίνητα παραμένει αβέβαιο, με το υπουργείο να μην μπορεί ακόμη να προσδιορίσει πότε θα ολοκληρωθεί η διαδικασία που θα αποσαφηνίσει τους κανόνες αναγνώρισης των δρόμων.

Μέχρι τότε, ιδιοκτήτες, μηχανικοί και επενδυτές καλούνται να διαχειριστούν ένα σύνθετο καθεστώς, στο οποίο κάθε περίπτωση χρειάζεται ξεχωριστό τεχνικό και νομικό έλεγχο.