Μια σημαντική εξέλιξη για χιλιάδες ιδιοκτήτες εκτός σχεδίου ακινήτων δρομολογείται από το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, καθώς μέσα στον επόμενο μήνα αναμένεται να παρουσιαστούν τα κριτήρια αναγνώρισης των κοινόχρηστων δρόμων. Πρόκειται για μια εκκρεμότητα που έχει δημιουργήσει σοβαρά προβλήματα στην έκδοση οικοδομικών αδειών, ακόμη και για αγροτεμάχια τεσσάρων στρεμμάτων, με άμεσο ενδιαφέρον για την Κεφαλονιά και τα υπόλοιπα νησιά του Ιονίου.
Νέα δεδομένα αναμένονται στην εκτός σχεδίου δόμηση, μετά τις πληροφορίες που προέκυψαν από συνάντηση εκπροσώπων της Ζακύνθου με την πολιτική ηγεσία του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας.
Στο επίκεντρο βρίσκεται το πρόβλημα των εκτός σχεδίου ιδιοκτησιών που δεν διαθέτουν πρόσωπο σε νομίμως αναγνωρισμένο κοινόχρηστο δρόμο, με αποτέλεσμα να αντιμετωπίζουν εμπόδια στην έκδοση οικοδομικής άδειας.
Το ζήτημα αφορά μεγάλο αριθμό ιδιοκτητών σε όλη την Ελλάδα και έχει ιδιαίτερη σημασία για νησιωτικές περιοχές όπως η Κεφαλονιά, όπου υπάρχουν πολλές εκτός σχεδίου ιδιοκτησίες με πρόσβαση από αγροτικούς ή άλλους δρόμους των οποίων το νομικό καθεστώς δεν έχει αποσαφηνιστεί.
Σύμφωνα με όσα έγιναν γνωστά μετά τη συνάντηση, το υπουργείο προετοιμάζει το κανονιστικό πλαίσιο για την κατηγοριοποίηση και αναγνώριση του οδικού δικτύου, με στόχο να υπάρξουν σαφέστεροι κανόνες για την οικοδομησιμότητα των ακινήτων.
Τι ανακοινώθηκε για τον επόμενο μήνα
Η συνάντηση πραγματοποιήθηκε την Τρίτη 20 Οκτωβρίου 2026, με τη συμμετοχή της υφυπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας Μαριλένας Σούκουλη, του βουλευτή Ζακύνθου Διονύσιου Ακτύπη και εκπροσώπων του τεχνικού κόσμου του νησιού.
Συμμετείχαν επίσης ο πρόεδρος του Συλλόγου Μηχανικών και του τοπικού ΤΕΕ Ζακύνθου Γιώργος Μοθωναίος και ο Διονύσιος Σκαρτσής, μέλος του ΤΕΕ.
Βασικό αντικείμενο ήταν η εκτός σχεδίου δόμηση, η καταγραφή του οδικού δικτύου και οι δυσκολίες που αντιμετωπίζουν ιδιοκτήτες ακινήτων εξαιτίας της αδυναμίας αναγνώρισης συγκεκριμένων δρόμων.
Σύμφωνα με όσα ανέφερε ο Γιώργος Μοθωναίος μετά τη συνάντηση, το υπουργείο εμφανίζεται έτοιμο να παρουσιάσει μέσα σε διάστημα ενός μήνα τα κριτήρια κατηγοριοποίησης των δρόμων.
Εφόσον τηρηθεί αυτό το χρονοδιάγραμμα, οι σχετικές κατευθύνσεις αναμένονται έως τα τέλη Νοεμβρίου 2026.
Πρόκειται, ωστόσο, για εκτίμηση που μεταφέρθηκε μετά τη συνάντηση και όχι για ήδη δημοσιευμένο Προεδρικό Διάταγμα.
Το μεγάλο πρόβλημα με τα οικόπεδα τεσσάρων στρεμμάτων
Για πολλά χρόνια, η επιφάνεια των τεσσάρων στρεμμάτων αποτελούσε βασικό σημείο αναφοράς για την εκτός σχεδίου δόμηση.
Ωστόσο, το γεγονός ότι ένα γήπεδο έχει εμβαδόν τουλάχιστον 4.000 τετραγωνικών μέτρων δεν σημαίνει από μόνο του ότι μπορεί να οικοδομηθεί.
Ιδιαίτερα σημαντικό είναι το ζήτημα της νόμιμης πρόσβασης σε κοινόχρηστο δρόμο.
Με βάση τη νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας και το ισχύον πολεοδομικό πλαίσιο, η ύπαρξη ενός δρόμου στην πράξη δεν αρκεί πάντοτε για να θεωρηθεί ότι πληρούται η σχετική προϋπόθεση οικοδομησιμότητας.
Αυτό σημαίνει ότι ένα ακίνητο μπορεί να έχει μεγάλη έκταση, να βρίσκεται κοντά σε οικισμό και να διαθέτει φυσική πρόσβαση μέσω αγροτικού δρόμου, αλλά να αντιμετωπίζει πρόβλημα στην αδειοδότηση εάν ο δρόμος δεν έχει τον απαιτούμενο νόμιμο χαρακτηρισμό.
Η εκκρεμότητα αυτή έχει δημιουργήσει αβεβαιότητα για ιδιοκτήτες, αγοραστές, μηχανικούς και επενδυτές.
Γιατί η εξέλιξη ενδιαφέρει άμεσα την Κεφαλονιά
Το θέμα έχει ιδιαίτερη βαρύτητα για την Κεφαλονιά, όπου μεγάλο μέρος της ακίνητης περιουσίας βρίσκεται εκτός εγκεκριμένων σχεδίων πόλης και ορίων οικισμών.
Σε πολλές περιοχές του νησιού υπάρχουν αγροτεμάχια που εξυπηρετούνται από παλαιούς αγροτικούς δρόμους, διαδρομές που εμφανίζονται σε χάρτες ή δρόμους που χρησιμοποιούνται επί δεκαετίες.
Το κρίσιμο ερώτημα είναι εάν αυτοί οι δρόμοι μπορούν να αναγνωριστούν νομίμως ως κοινόχρηστοι, σύμφωνα με τα κριτήρια που θα θεσπιστούν.
Η απάντηση μπορεί να επηρεάσει τη δυνατότητα έκδοσης οικοδομικών αδειών, την αξιοποίηση οικογενειακών περιουσιών και τον σχεδιασμό νέων επενδύσεων.
Το ενδιαφέρον αφορά τόσο ιδιοκτήτες που επιθυμούν να κατασκευάσουν κατοικία όσο και όσους εξετάζουν την αξιοποίηση ενός ακινήτου για τουριστική ή άλλη νόμιμη χρήση.
Δεν σημαίνει, πάντως, ότι όλες οι εκτός σχεδίου ιδιοκτησίες της Κεφαλονιάς αντιμετωπίζουν το ίδιο πρόβλημα ή ότι θα αποκτήσουν αυτομάτως δυνατότητα δόμησης μετά την έκδοση των νέων κανόνων.
Κάθε περίπτωση εξαρτάται από τα πραγματικά χαρακτηριστικά του ακινήτου και τις εφαρμοστέες πολεοδομικές διατάξεις.
Ποια κριτήρια εξετάζονται για τους δρόμους
Η καταγραφή του εκτός σχεδίου οδικού δικτύου βασίζεται ήδη σε τεχνικές προδιαγραφές που έχουν καθοριστεί με την υπουργική απόφαση ΥΠΕΝ/ΔΠΟΛΣ/53355/1219/2022.
Οι σχετικές μελέτες εξετάζουν στοιχεία όπως η αποτύπωση των δρόμων σε ορθοφωτοχάρτες, η σχέση τους με τα όρια οικισμών και σχεδίων πόλης, καθώς και η ύπαρξη παλαιότερων διοικητικών πράξεων.
Ιδιαίτερη σημασία αποδίδεται στην ιστορική τεκμηρίωση της ύπαρξης των δρόμων, μεταξύ άλλων και σε στοιχεία που ανάγονται σε περιόδους πριν από το 1977.
Εξετάζονται επίσης τα γεωμετρικά χαρακτηριστικά, η συνέχεια του δρόμου, η σύνδεσή του με το υπόλοιπο οδικό δίκτυο και ο λειτουργικός του ρόλος.
Για την τεκμηρίωση μπορούν να χρησιμοποιηθούν αεροφωτογραφίες, χάρτες και επίσημα διοικητικά έγγραφα.
Ωστόσο, η καταγραφή ενός δρόμου δεν ταυτίζεται με τη νομική αναγνώρισή του.
Ακριβώς αυτό το κενό καλείται να αντιμετωπίσει το νέο κανονιστικό πλαίσιο.
Τι θα προβλέπει το νέο Προεδρικό Διάταγμα
Το επόμενο βήμα αφορά τη διαμόρφωση ειδικών κανόνων για την αναγνώριση, τον χαρακτηρισμό και την κύρωση των κοινόχρηστων δρόμων.
Στο πλαίσιο αυτό αναμένεται να προσδιοριστούν τα κριτήρια που πρέπει να πληροί μια οδός ώστε να αποκτήσει τον απαιτούμενο νομικό χαρακτηρισμό.
Παράλληλα, εξετάζεται η διαδικασία αναγνώρισης ειδικών περιπτώσεων μέσω τεχνικών μελετών.
Η οριστικοποίηση του πλαισίου προϋποθέτει τις απαιτούμενες θεσμικές διαδικασίες, συμπεριλαμβανομένης της νομοθετικής εξουσιοδότησης, της προβλεπόμενης διαβούλευσης και της επεξεργασίας του σχεδίου από το Συμβούλιο της Επικρατείας.
Επομένως, ακόμη και αν τα κριτήρια παρουσιαστούν έως τα τέλη Νοεμβρίου, δεν σημαίνει ότι από την επόμενη ημέρα θα μπορούν να εκδίδονται οικοδομικές άδειες για όλα τα ακίνητα που σήμερα αντιμετωπίζουν πρόβλημα.
Η αναγνώριση των δρόμων θα πρέπει να ολοκληρωθεί με τις προβλεπόμενες διαδικασίες.
Πότε αναμένονται οι πρώτες αναγνωρίσεις
Εφόσον το υπουργείο τηρήσει το αναφερόμενο χρονοδιάγραμμα, τα νέα κριτήρια θα μπορούσαν να παρουσιαστούν μέχρι το τέλος Νοεμβρίου.
Στη συνέχεια θα χρειαστεί χρόνος για τη θεσμική ολοκλήρωση του πλαισίου και την εφαρμογή του στις σχετικές μελέτες.
Με βάση τον σχεδιασμό που περιγράφεται, οι πρώτες κυρώσεις μελετών αναγνώρισης οδών θα μπορούσαν να πραγματοποιηθούν μέσα στο 2027.
Πρόκειται για προσδοκώμενο χρονοδιάγραμμα και όχι για δεσμευτική ημερομηνία που έχει ήδη κατοχυρωθεί.
Παράλληλα, οι αναγνωρισμένοι δρόμοι θα πρέπει να συνδεθούν με τα Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια, τα οποία καθορίζουν τους επιτρεπόμενους όρους και περιορισμούς δόμησης.
Δεν σημαίνει ότι όλα τα «τυφλά» οικόπεδα θα γίνουν οικοδομήσιμα
Εδώ βρίσκεται ίσως η σημαντικότερη διευκρίνιση για τους ιδιοκτήτες.
Η αναγνώριση ενός δρόμου μπορεί να αντιμετωπίσει ένα ουσιαστικό εμπόδιο στην έκδοση οικοδομικής άδειας, αλλά δεν αποτελεί από μόνη της εγγύηση οικοδομησιμότητας.
Για να μπορεί να οικοδομηθεί ένα ακίνητο πρέπει να πληροί και τις υπόλοιπες νόμιμες προϋποθέσεις.
Αυτές μπορεί να αφορούν την αρτιότητα, τις ισχύουσες χρήσεις γης, τους περιβαλλοντικούς περιορισμούς, την προστασία δασικών εκτάσεων ή άλλες ειδικές ρυθμίσεις.
Επιπλέον, οι όροι δόμησης ενδέχεται να διαφοροποιούνται ανά περιοχή, ανάλογα με τον ισχύοντα πολεοδομικό σχεδιασμό.
Συνεπώς, η παρουσίαση των νέων κριτηρίων δεν θα ισοδυναμεί με γενική νομιμοποίηση όλων των δρόμων ούτε με αυτόματη αποκατάσταση της δυνατότητας δόμησης κάθε εκτός σχεδίου γηπέδου.
Τι ζητούν οι μηχανικοί και οι ιδιοκτήτες
Στη συνάντηση του Υπουργείου Περιβάλλοντος με τους εκπροσώπους της Ζακύνθου τέθηκε η ανάγκη να ληφθούν υπόψη οι ιδιαίτερες συνθήκες των νησιωτικών περιοχών.
Ο βουλευτής Διονύσιος Ακτύπης υπογράμμισε ότι ο πολεοδομικός σχεδιασμός πρέπει να παρέχει σαφείς κανόνες και ασφάλεια στους ιδιοκτήτες.
Παράλληλα, οι εκπρόσωποι των μηχανικών έδωσαν ιδιαίτερη έμφαση στην ανάγκη αντιμετώπισης των εκκρεμοτήτων που έχουν οδηγήσει σε δυσκολίες έκδοσης οικοδομικών αδειών.
Στόχος των παρεμβάσεων, όπως παρουσιάστηκε μετά τη συνάντηση, είναι η διαμόρφωση ενός πλαισίου που θα συνδυάζει την πολεοδομική νομιμότητα με την προστασία της δυνατότητας αξιοποίησης της ιδιωτικής περιουσίας.
Η συζήτηση αυτή έχει αντίστοιχο ενδιαφέρον και για την Κεφαλονιά, όπου η εκτός σχεδίου ιδιοκτησία αποτελεί σημαντικό μέρος της τοπικής αγοράς ακινήτων.
Τι πρέπει να κάνουν τώρα οι ιδιοκτήτες στην Κεφαλονιά
Όσοι διαθέτουν εκτός σχεδίου ακίνητο και αντιμετωπίζουν πρόβλημα με την έκδοση οικοδομικής άδειας χρειάζεται να γνωρίζουν ότι το νέο πλαίσιο δεν έχει ακόμη τεθεί σε εφαρμογή.
Πριν από οποιαδήποτε απόφαση αξιοποίησης ή αγοραπωλησίας, είναι σημαντικό να εξετάζεται από αρμόδιο μηχανικό η πραγματική και νομική κατάσταση του ακινήτου.
Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται στο καθεστώς του δρόμου από τον οποίο εξυπηρετείται το γήπεδο, καθώς και στους υπόλοιπους πολεοδομικούς περιορισμούς.
Η συγκέντρωση παλαιών τοπογραφικών, τίτλων, χαρτών και άλλων στοιχείων μπορεί να αποδειχθεί χρήσιμη για την τεχνική και νομική αξιολόγηση μιας ιδιοκτησίας.
Ωστόσο, κανείς δεν μπορεί σήμερα να θεωρήσει δεδομένο ότι ένας αγροτικός δρόμος θα αναγνωριστεί ή ότι ένα συγκεκριμένο ακίνητο θα αποκτήσει δικαίωμα δόμησης.
Το κρίσιμο δίμηνο για την εκτός σχεδίου δόμηση
Η εξαγγελία για παρουσίαση των κριτηρίων έως τα τέλη Νοεμβρίου δημιουργεί προσδοκίες για την αντιμετώπιση μιας πολυετούς πολεοδομικής εκκρεμότητας.
Για την Κεφαλονιά, η εξέλιξη αποκτά ιδιαίτερο ενδιαφέρον λόγω του μεγάλου αριθμού εκτός σχεδίου ακινήτων και της σημασίας που έχει η δυνατότητα αξιοποίησής τους για τις οικογένειες και την τοπική οικονομία.
Το επόμενο βήμα είναι η επίσημη παρουσίαση των κριτηρίων και η ολοκλήρωση των διαδικασιών που απαιτούνται για την εφαρμογή τους.
Το ουσιαστικό ζητούμενο δεν είναι απλώς να ανακοινωθούν νέοι κανόνες, αλλά να υπάρξει ένα σαφές και εφαρμόσιμο πλαίσιο που θα επιτρέπει στους ιδιοκτήτες να γνωρίζουν με ασφάλεια εάν και υπό ποιες προϋποθέσεις μπορούν να οικοδομήσουν την περιουσία τους.
