Ριζική αλλαγή του θεσμικού πλαισίου που διέπει τις πολυκατοικίες και γενικότερα τις οριζόντιες ιδιοκτησίες προανήγγειλε ο υπουργός Δικαιοσύνης Γιώργος Φλωρίδης, με την κυβέρνηση να ετοιμάζει την αντικατάσταση κανόνων που έχουν τις ρίζες τους στον νόμο του 1929.
Η αλλαγή αφορά ένα θέμα που αγγίζει εκατομμύρια ιδιοκτήτες διαμερισμάτων: ποιος αποφασίζει σε μια πολυκατοικία, με ποια πλειοψηφία και μέχρι ποιο σημείο ένας ή λίγοι ιδιοκτήτες μπορούν να εμποδίσουν μια παρέμβαση στο κτίριο.
Όπως αποκάλυψε ο Γιώργος Φλωρίδης, έχει ήδη συγκροτηθεί η αρμόδια επιτροπή που επεξεργάζεται το νέο πλαίσιο. Στόχος είναι το νομοσχέδιο να παραδοθεί έως το τέλος του 2026 και να οδηγηθεί προς ψήφιση τον Ιανουάριο του 2027.
«Η ομοφωνία μπλοκάρει το σύμπαν»
Η συγκεκριμένη φράση του υπουργού αποτυπώνει και μία από τις βασικές κατευθύνσεις της μεταρρύθμισης.
Σήμερα, σε σειρά ζητημάτων που αφορούν τις κοινές ιδιοκτησίες, οι απαιτήσεις αυξημένων πλειοψηφιών ή ακόμη και ομοφωνίας μπορούν να οδηγήσουν σε αδιέξοδο.
Έτσι, ακόμη και όταν η μεγάλη πλειονότητα των ιδιοκτητών επιθυμεί μια αλλαγή ή παρέμβαση, η αντίθεση ενός ή λίγων συνιδιοκτητών μπορεί, ανάλογα με την περίπτωση και τον κανονισμό, να δημιουργήσει σοβαρά εμπόδια.
Αυτό ακριβώς θέλει να αλλάξει το υπουργείο Δικαιοσύνης.
Ο Γιώργος Φλωρίδης προανήγγειλε ότι σε πολλές περιπτώσεις θα καθιερωθούν απλές πλειοψηφίες, ώστε οι πολυκατοικίες να μπορούν να λαμβάνουν αποφάσεις χωρίς να βρίσκονται διαρκώς αντιμέτωπες με το βέτο μιας μικρής μειοψηφίας.
Τι μπορεί να αλλάξει στις γενικές συνελεύσεις
Το νέο θεσμικό πλαίσιο αναμένεται να επανεξετάσει συνολικά τις σχέσεις μεταξύ των συνιδιοκτητών.
Στο επίκεντρο βρίσκονται:
- οι απαιτούμενες πλειοψηφίες για τη λήψη αποφάσεων,
- τα δικαιώματα της μειοψηφίας,
- οι κανονισμοί των πολυκατοικιών,
- οι αποφάσεις για παρεμβάσεις στα κτίρια,
- και γενικότερα οι κανόνες λειτουργίας των κοινών ιδιοκτησιών.
Αυτό δεν σημαίνει ότι κάθε απόφαση θα μπορεί πλέον να λαμβάνεται με 50%+1. Οι ακριβείς πλειοψηφίες ανά περίπτωση δεν έχουν ακόμη οριστικοποιηθεί, καθώς το νομοσχέδιο βρίσκεται υπό επεξεργασία.
Η πολιτική κατεύθυνση, όμως, είναι σαφής: να περιοριστούν οι περιπτώσεις στις οποίες η απαίτηση ομοφωνίας οδηγεί σε πλήρη ακινησία.
Ένας νόμος από το 1929
Η κυβέρνηση επιχειρεί ουσιαστικά να εκσυγχρονίσει ένα καθεστώς που διαμορφώθηκε πριν από σχεδόν έναν αιώνα.
Η οριζόντια ιδιοκτησία στην Ελλάδα εξακολουθεί να στηρίζεται σε μεγάλο βαθμό στον Ν. 3741/1929, σε συνδυασμό βέβαια με μεταγενέστερες διατάξεις του Αστικού Κώδικα και άλλες νομοθετικές παρεμβάσεις.
Στο διάστημα που μεσολάβησε άλλαξε ριζικά όχι μόνο η ελληνική κοινωνία αλλά και η ίδια η μορφή των πόλεων.
Ενεργειακές αναβαθμίσεις, προσβασιμότητα, νέες τεχνολογικές εγκαταστάσεις και σύγχρονες ανάγκες των κτιρίων δημιουργούν ζητήματα που ένα θεσμικό πλαίσιο ηλικίας σχεδόν 100 ετών είναι δύσκολο να αντιμετωπίσει χωρίς προβλήματα.
Τι πρέπει να περιμένουν οι ιδιοκτήτες
Το κρίσιμο σημείο είναι ότι ακόμη δεν υπάρχει τελικό νομοσχέδιο.
Επομένως, δεν μπορεί ακόμη να ειπωθεί ότι αλλάζουν συγκεκριμένα ποσοστά ψήφων ή ότι μια συγκεκριμένη εργασία σε μια πολυκατοικία θα εγκρίνεται υποχρεωτικά με απλή πλειοψηφία.
Αυτά θα γίνουν γνωστά όταν παρουσιαστούν οι τελικές διατάξεις.
Αυτό που έχει προαναγγελθεί είναι η φιλοσοφία της μεταρρύθμισης: ευκολότερη λήψη αποφάσεων και περιορισμός των αδιεξόδων που προκαλεί σήμερα η απαίτηση ομοφωνίας ή πολύ αυξημένων πλειοψηφιών.
Και λύση σε ιδιοκτησίες που σήμερα δεν μπορούν να μεταβιβαστούν
Η παρέμβαση δεν περιορίζεται στις κλασικές διαφωνίες μιας πολυκατοικίας.
Ο υπουργός αναφέρθηκε και σε περιουσιακά προβλήματα που εντοπίζονται ιδιαίτερα στη Θεσσαλία και σε βορειότερες περιοχές, όπου υπάρχουν ιδιοκτησίες χωρίς την απαιτούμενη νομιμοποίηση, με αποτέλεσμα να μην μπορούν να μεταβιβαστούν.
Το νέο νομοσχέδιο θα επιχειρήσει να δώσει λύσεις και σε αυτές τις περιπτώσεις.
Πότε έρχονται οι αλλαγές
Με βάση το χρονοδιάγραμμα που παρουσίασε ο υπουργός Δικαιοσύνης, η επιτροπή θα πρέπει να έχει ολοκληρώσει την πρότασή της μέχρι το τέλος του 2026, ώστε το νέο πλαίσιο να προχωρήσει προς ψήφιση τον Ιανουάριο του 2027.
Εφόσον τηρηθεί το χρονοδιάγραμμα, πρόκειται για μία από τις σημαντικότερες αλλαγές των τελευταίων δεκαετιών στο δίκαιο της οριζόντιας ιδιοκτησίας.
Και για εκατομμύρια ιδιοκτήτες το σημαντικότερο ερώτημα θα είναι ένα: σε ποιες ακριβώς αποφάσεις της πολυκατοικίας θα πάψει πλέον να απαιτείται ομοφωνία.
