Μια ανοιχτή επιστολή προς τον Δήμαρχο Αργοστολίου επιχειρεί να παρουσιάσει την κατάσταση στην εκτός σχεδίου δόμηση περίπου ως αποτέλεσμα αδράνειας της Δημοτικής Αρχής και προσωπικής ευθύνης του Θεόφιλου Μιχαλάτου.
Μόνο που υπάρχει ένα βασικό πρόβλημα.
Η εκτός σχεδίου δόμηση δεν αποτελεί ένα τοπικό πολεοδομικό πρόβλημα που δημιούργησε ο Δήμος Αργοστολίου. Είναι ένα από τα μεγαλύτερα και πιο σύνθετα θεσμικά προβλήματα που αντιμετωπίζει ολόκληρη η χώρα εδώ και χρόνια.
Και αυτό δεν αποτελεί άποψη της Δημοτικής Αρχής.
Προκύπτει από τις αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας, τις παρεμβάσεις του ίδιου του Υπουργείου Περιβάλλοντος, τις συνεχείς μεταβατικές ρυθμίσεις και την προσπάθεια της Πολιτείας να ξεκαθαρίσει οριστικά ποια εκτός σχεδίου ακίνητα διαθέτουν τις προϋποθέσεις οικοδομησιμότητας.
Το πρόβλημα δεν γεννήθηκε στο Αργοστόλι
Μετά τη νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας και ιδιαίτερα τη συζήτηση που άνοιξε από το 2023 για την απαίτηση προσώπου σε νομίμως υφιστάμενο κοινόχρηστο δρόμο, δημιουργήθηκε τεράστια αβεβαιότητα σε ολόκληρη τη χώρα.
Το ίδιο το Υπουργείο Περιβάλλοντος είχε αναγκαστεί ήδη από τότε να παρέμβει δημοσίως, αναγνωρίζοντας ουσιαστικά ότι έπρεπε να εξεταστεί η νέα νομολογία και να διαμορφωθούν μεταβατικές διατάξεις μέχρι να ολοκληρωθούν τα Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια και ο χαρακτηρισμός του οδικού δικτύου.
Και το 2026;
Το πρόβλημα εξακολουθεί να μην έχει λυθεί οριστικά.
Σύμφωνα με όσα έχει δηλώσει ο Γενικός Γραμματέας Χωρικού Σχεδιασμού του ΥΠΕΝ, η αναγνώριση των δρόμων που θα μπορούν να προσδώσουν οικοδομησιμότητα σε παρόδια εκτός σχεδίου ακίνητα αναμένεται να ξεκαθαρίσει το 2027. Για τα νησιά οι σχετικές μελέτες έχουν ολοκληρωθεί, αλλά απαιτείται ακόμη η θεσμική κύρωση του δικτύου.
Επομένως, το πρώτο πράγμα που πρέπει να ξεκαθαριστεί είναι απλό:
Ο Θεόφιλος Μιχαλάτος δεν μπορεί να λύσει με απόφαση Δημάρχου ένα ζήτημα που δεν έχει καταφέρει ακόμη να λύσει οριστικά η ίδια η Πολιτεία.
Ποιος ερμηνεύει τελικά την πολεοδομική νομοθεσία;
Εδώ υπάρχει ένα ακόμη αδύναμο σημείο στην επιχειρηματολογία της επιστολής.
Πράγματι, οι οικοδομικές άδειες εκδίδονται από τις ΥΔΟΜ των δήμων. Αυτό προβλέπεται ρητά από το ισχύον σύστημα έκδοσης οικοδομικών αδειών.
Αλλά άλλο πράγμα η εφαρμογή της νομοθεσίας και άλλο η κεντρική ερμηνεία της.
Ο νόμος προβλέπει ρητά ότι η εφαρμογή των εγκυκλίων και των οδηγιών του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας από τις ΥΔΟΜ είναι υποχρεωτική.
Το ίδιο το ΥΠΕΝ έχει εξηγήσει ότι όταν διαφορετικές ΥΔΟΜ κατανοούν διαφορετικά μια πολεοδομική διάταξη, το Υπουργείο εκδίδει ερμηνευτικές οδηγίες ώστε να υπάρχει ενιαία εφαρμογή της νομοθεσίας.
Άρα το ερώτημα δεν μπορεί να είναι απλώς:
«Γιατί δεν αποφασίζει ο Δήμος;»
Διότι σε ένα αμφισβητούμενο πολεοδομικό ζήτημα η λύση δεν είναι να κατασκευάσει ο κάθε Δήμαρχος τη δική του ερμηνεία.
Αν συνέβαινε αυτό, θα είχαμε 300 διαφορετικές πολεοδομικές νομοθεσίες στην Ελλάδα.
Ούτε ο Δήμαρχος εκδίδει τις οικοδομικές άδειες
Ακόμη πιο προβληματική είναι η προσπάθεια πολιτικής προσωποποίησης του ζητήματος.
Η ΥΔΟΜ είναι δημοτική υπηρεσία.
Αυτό όμως δεν σημαίνει ότι ο Δήμαρχος μπορεί να τηλεφωνήσει στον αρμόδιο μηχανικό και να του πει:
«Βγάλε αυτή την άδεια».
Ούτε μπορεί να του υποδείξει πώς θα ερμηνεύσει την πολεοδομική νομοθεσία σε συγκεκριμένο φάκελο.
Αρμόδια όργανα για τις διοικητικές πράξεις που αφορούν τις οικοδομικές εργασίες είναι οι Υπηρεσίες Δόμησης και η διαδικασία πραγματοποιείται μέσω του ηλεκτρονικού συστήματος e-Άδειες.
Ο Δήμαρχος έχει ασφαλώς πολιτική ευθύνη να ζητήσει να λειτουργεί σωστά και γρήγορα η υπηρεσία.
Δεν έχει όμως δικαίωμα να υποκαταστήσει τον αρμόδιο υπάλληλο στην επιστημονική και διοικητική κρίση του.
Και αυτή η διαφορά είναι θεμελιώδης.
Το εντυπωσιακότερο: το ίδιο πρόβλημα υπήρχε ήδη από το 2023
Υπάρχει όμως και κάτι που αποδυναμώνει ακόμη περισσότερο την προσπάθεια να παρουσιαστεί η σημερινή κατάσταση ως ένα καινούργιο φαινόμενο «ανικανότητας» της Δημοτικής Αρχής.
Τον Μάρτιο του 2023, μετά την απόφαση 176/2023 του Συμβουλίου της Επικρατείας, είχε ανοίξει στην Κεφαλονιά ακριβώς η ίδια συζήτηση.
Τότε είχε απευθυνθεί επιστολή προς τον Θεόφιλο Μιχαλάτο σχετικά με πληροφορίες ότι η ΥΔΟΜ Αργοστολίου δεν εξέδιδε άδειες σε εκτός σχεδίου και εντός ΖΟΕ περιοχές.
Δηλαδή μιλάμε για ένα ζήτημα που ταλανίζει την ΥΔΟΜ και ολόκληρο τον τεχνικό κόσμο εδώ και χρόνια.
Ακόμη νωρίτερα, το 2022, είχε γίνει γνωστό ότι στην ΥΔΟΜ Αργοστολίου είχαν συγκεντρωθεί περίπου 1.500 αιτήσεις πολιτών από όλους τους Δήμους Κεφαλονιάς και Ιθάκης ενόψει της λήξης των προθεσμιών για τις παρεκκλίσεις της εκτός σχεδίου δόμησης.
Αυτό είναι το πραγματικό μέγεθος του προβλήματος.
Και η ίδια η κυβέρνηση αλλάζει ολόκληρο το σύστημα των ΥΔΟΜ
Υπάρχει μάλιστα μια μεγάλη ειρωνεία στην προσπάθεια να παρουσιαστεί το ζήτημα ως αποκλειστικά τοπική αποτυχία.
Η ίδια η κυβέρνηση έχει αποφασίσει να προχωρήσει σε ριζική αναμόρφωση του συστήματος των Υπηρεσιών Δόμησης, ακριβώς επειδή αναγνωρίζει πανελλαδικά καθυστερήσεις, προβλήματα στελέχωσης, διαφορετικές ερμηνείες και δυσλειτουργίες.
Ήδη από προηγούμενες παρεμβάσεις το ΥΠΕΝ αναγνώριζε επίσημα το φαινόμενο των «αντιφατικών αποφάσεων διαφορετικών ΥΔΟΜ για ταυτόσημα ζητήματα».
Και πλέον βρίσκεται σε εξέλιξη ο κυβερνητικός σχεδιασμός για μεταφορά των ΥΔΟΜ από τους Δήμους σε νέο ενιαίο οργανισμό που θα συνδέεται με το Κτηματολόγιο. Η μεταρρύθμιση παρουσιάστηκε ήδη στο Υπουργικό Συμβούλιο, ενώ μέσα στο καλοκαίρι του 2026 η ΚΕΔΕ αντέδρασε έντονα στον σχεδιασμό.
Αν λοιπόν το σημερινό μοντέλο λειτουργούσε παντού άψογα και το πρόβλημα ήταν απλώς ένας Δήμαρχος στην Κεφαλονιά, γιατί η ίδια η κυβέρνηση αλλάζει ολόκληρο το πανελλαδικό σύστημα;
Οι «40 άδειες» δεν αποδεικνύουν από μόνες τους δύο μέτρα και δύο σταθμά
Η επιστολή ρίχνει στο τραπέζι και έναν εντυπωσιακό αριθμό:
40 περιπτώσεις από τις 8 έως τις 30 Ιουνίου 2026.
Αυτό ακούγεται βαρύ.
Αλλά από μόνο του δεν αποδεικνύει απολύτως τίποτε.
Για να αποδειχθεί άνιση μεταχείριση πρέπει να γνωρίζουμε ότι πρόκειται για νομικά και πραγματικά όμοιες υποθέσεις.
Ίδια κατηγορία γηπέδου.
Ίδιο καθεστώς αρτιότητας.
Ίδιο ζήτημα προσώπου σε κοινόχρηστη οδό.
Ίδιο στάδιο διαδικασίας.
Ίδιες μεταβατικές διατάξεις.
Και κυρίως πρέπει να γνωρίζουμε εάν πρόκειται για Βεβαιώσεις Όρων Δόμησης, προεγκρίσεις ή οικοδομικές άδειες και με ποιο ακριβώς νομικό καθεστώς εκδόθηκε καθεμία.
Η ίδια η επιστολή τα βάζει όλα μαζί: «Βεβαιώσεις Όρων Δόμησης, προεγκρίσεις και άδειες».
Αυτά όμως δεν είναι μία και η αυτή διοικητική πράξη.
Επομένως, ο αριθμός «40» μπορεί να αποτελέσει αφετηρία ελέγχου.
Δεν αποτελεί από μόνος του απόδειξη μιας «Υπηρεσίας δύο ταχυτήτων».
Υπάρχει μάλιστα νέα νομοθετική παρέμβαση του 2026
Και εδώ έρχεται ένα στοιχείο που έχει ιδιαίτερη σημασία.
Μέσα στο καλοκαίρι του 2026 η ίδια η Πολιτεία αναγκάστηκε να δώσει παράταση έως τις 30 Ιουνίου 2027 για συγκεκριμένες κατηγορίες αιτημάτων που αφορούν εκτός σχεδίου ακίνητα και υπάγονται στις μεταβατικές διατάξεις.
Η προηγούμενη προθεσμία ήταν η 30ή Ιουνίου 2026.
Αυτό δείχνει πόσο ρευστό εξακολουθεί να είναι το θεσμικό περιβάλλον.
Και κάνει ακόμη πιο απαραίτητο, πριν εξαχθεί οποιοδήποτε συμπέρασμα από άδειες που εκδόθηκαν 8–30 Ιουνίου, να εξεταστεί με ποιο ακριβώς μεταβατικό καθεστώς εκδόθηκαν και τι ίσχυσε αμέσως μετά.
Ναι στις απαντήσεις – όχι όμως στον εύκολο ένοχο
Υπάρχει ασφαλώς ένα απολύτως θεμιτό μέρος στην επιστολή.
Εάν υπάρχουν καθυστερήσεις, πρέπει να εξηγηθούν.
Εάν υπάρχουν εκκρεμείς φάκελοι, πρέπει να καταγραφούν.
Εάν η ΥΔΟΜ έχει υποβάλει ερώτημα, πρέπει να γίνει γνωστό πού το υπέβαλε και τι ακριβώς ρώτησε.
Και εάν πράγματι διαφορετικοί υπάλληλοι αντιμετωπίζουν απολύτως όμοιες περιπτώσεις διαφορετικά, τότε υπάρχει πραγματικό πρόβλημα που πρέπει να αντιμετωπιστεί.
Από αυτό όμως μέχρι το να μετατρέπεται ο Θεόφιλος Μιχαλάτος στον άνθρωπο που υποτίθεται ότι κρατά «παγωμένη» την εκτός σχεδίου δόμηση στην Κεφαλονιά υπάρχει τεράστια απόσταση.
Γιατί τα πραγματικά δεδομένα δείχνουν κάτι πολύ μεγαλύτερο:
ένα πανελλαδικό θεσμικό αδιέξοδο, που ξεκίνησε πριν από χρόνια, έχει προκαλέσει ανασφάλεια σε ΥΔΟΜ όλης της χώρας, έχει οδηγήσει σε αλλεπάλληλες νομοθετικές παρατάσεις και δεν έχει ακόμη επιλυθεί οριστικά από το αρμόδιο Υπουργείο.
Ο Δήμος Αργοστολίου οφείλει να κάνει αυτό που του αναλογεί.
Να απαιτήσει γρήγορες απαντήσεις.
Να διασφαλίσει ότι η υπηρεσία λειτουργεί με ενιαία κριτήρια.
Να ενημερώσει τους μηχανικούς και τους πολίτες.
Αλλά υπάρχει και κάτι που δεν πρέπει να κάνει:
να ζητήσει από τους υπαλλήλους του να παίξουν κορώνα-γράμματα οικοδομικές άδειες σε ένα νομικό πεδίο στο οποίο ακόμη και το ίδιο το κράτος εξακολουθεί να νομοθετεί, να παρατείνει προθεσμίες και να αναζητά οριστική λύση.
Γιατί τότε, εάν αύριο μια άδεια ακυρωθεί, κανείς από όσους σήμερα φωνάζουν «προχωρήστε» δεν θα αναλάβει την ευθύνη.
Η ευθύνη θα μείνει στην ΥΔΟΜ, στον υπάλληλο που υπέγραψε και στον πολίτη που επένδυσε τα χρήματά του.
Και αυτό είναι ίσως το σημαντικότερο κομμάτι που λείπει από ολόκληρη την ανοιχτή επιστολή.
Παρακάτω η ανοιχτή επιστολή:
ΑΝΟΙΧΤΗ ΕΠΙΣΤΟΛΗ ΠΡΟΣ ΤΟΝ ΔΗΜΑΡΧΟ ΑΡΓΟΣΤΟΛΙΟΥ
Η εκτός σχεδίου δόμηση σε καθεστώς αόριστης αναμονής
Κύριε Δήμαρχε,
Σας βλέπουμε συχνά, μαζί με τον Βουλευτή του Νομού, να δίνετε το «παρών» σε μικρά και μεγάλα γεγονότα της τοπικής επικαιρότητας. Ωστόσο, σε ένα ζήτημα που επηρεάζει άμεσα ιδιοκτήτες, μηχανικούς, επαγγελματίες και εργαζομένους, η δημόσια παρουσία και παρέμβασή σας παραμένει μέχρι σήμερα ιδιαίτερα περιορισμένη: στη σοβαρή δυσλειτουργία της Υπηρεσίας Δόμησης του Δήμου Αργοστολίου.
Η ΥΔΟΜ είναι υπηρεσία του Δήμου, του οποίου είστε πολιτικός και διοικητικός επικεφαλής. Αυτό δεν σημαίνει ότι μπορείτε ή πρέπει να παρεμβαίνετε στην ουσιαστική κρίση των υπαλλήλων για συγκεκριμένους φακέλους. Έχετε, όμως, την ευθύνη να διασφαλίζετε ότι η υπηρεσία λειτουργεί σύννομα, ενιαία, αποτελεσματικά και χωρίς αδικαιολόγητες καθυστερήσεις.Γεωγραφική αναφορά
Σήμερα, σύμφωνα με όσα διαπιστώνουμε στην πράξη, σημαντικό μέρος των υποθέσεων εκτός σχεδίου δόμησης έχει ουσιαστικά «παγώσει». Μηχανικοί και ιδιοκτήτες ενημερώνονται ότι η Υπηρεσία αναμένει διευκρινίσεις για την εφαρμογή της νομοθεσίας, χωρίς να γνωστοποιείται:
• από ποιο αρμόδιο όργανο αναμένονται οι διευκρινίσεις,
• με ποιο συγκεκριμένο έγγραφο ζητήθηκαν,
• ποια ακριβώς διάταξη θεωρείται ότι χρειάζεται ερμηνεία,
• ποια είναι η νόμιμη βάση και η διάρκεια αυτής της αναμονής,
• πότε θα επανεκκινήσει η εξέταση των εκκρεμών υποθέσεων.
Με απλά λόγια, οι αιτήσεις τίθενται σε μια άγνωστη διοικητική κατάσταση: «σε αναμονή επ’ αόριστον».
Το ζήτημα γίνεται σοβαρότερο επειδή, μέσα στην ίδια ΥΔΟΜ, φαίνεται να εφαρμόζονται διαφορετικές πρακτικές. Ορισμένοι υπάλληλοι θεωρούν ότι οι σχετικές υποθέσεις μπορούν να εξετάζονται και συνεχίζουν τη διαδικασία, ενώ άλλοι αρνούνται να προχωρήσουν, επικαλούμενοι αόριστη αναμονή διευκρινίσεων.
Η ΥΔΟΜ ισχυρίζεται επίσης ότι απηύθυνε σχετικό ερώτημα στην Αποκεντρωμένη Διοίκηση Πελοποννήσου, Δυτικής Ελλάδας και Ιονίου. Σύμφωνα, όμως, με το οργανόγραμμα και την κατανομή των αρμοδιοτήτων της, η συγκεκριμένη υπηρεσία δεν είναι αρμόδια να παράσχει δεσμευτική ερμηνεία ή οδηγία για το επίμαχο ζήτημα. Επομένως, δεν έχει θεσμική υποχρέωση να απαντήσει επί της ουσίας και δεν αναμένεται απάντηση που να επιλύει το θέμα. Η αποστολή ερωτήματος σε αναρμόδιο όργανο δεν μπορεί να μετακυλίει την ευθύνη της ΥΔΟΜ ούτε να αποτελεί νόμιμο λόγο για την επ’ αόριστον αναστολή της εξέτασης των υποθέσεων.
Από τις 8 έως τις 30 Ιουνίου 2026 εκδόθηκαν Βεβαιώσεις Όρων Δόμησης, προεγκρίσεις και άδειες σε 40 αντίστοιχες περιπτώσεις. Το γεγονός αυτό δεν συμβιβάζεται εύκολα με τους μεταγενέστερους ισχυρισμούς περί «διατύπωσης ερωτήματος σε Υπηρεσίες ανώτερου επιπέδου και αναμονής απαντήσεων». Ο αναλυτικός κατάλογος των 40 περιπτώσεων είναι διαθέσιμος και θα κατατεθεί στις αρμόδιες αρχές στο πλαίσιο των επόμενων ενεργειών μας.
Δημιουργείται έτσι η εικόνα μιας Υπηρεσίας δύο ταχυτήτων, όπου η πορεία μιας υπόθεσης κινδυνεύει να εξαρτάται όχι μόνο από τη νομοθεσία και τα στοιχεία του φακέλου, αλλά και από τον υπάλληλο στον οποίο έτυχε να χρεωθεί. Η κατάσταση αυτή εγείρει σοβαρό ζήτημα ίσης μεταχείρισης, χρηστής διοίκησης, ασφάλειας δικαίου και τήρησης της υποχρέωσης διεκπεραίωσης των υποθέσεων μέσα σε εύλογο χρόνο.
Η αδράνεια προκαλεί ήδη πραγματικές οικονομικές και κοινωνικές συνέπειες:
• ακίνητα παραμένουν αναξιοποίητα,
• επενδύσεις και οικοδομικές εργασίες αναστέλλονται,
• ιδιοκτήτες επιβαρύνονται οικονομικά,
• μηχανικοί αδυνατούν να ολοκληρώσουν τις εργασίες που έχουν αναλάβει,
• επαγγελματίες και εργαζόμενοι της οικοδομής χάνουν αντικείμενο εργασίας,
• η τοπική οικονομία υφίσταται σημαντική ζημία.
Κύριε Δήμαρχε,
Δεν σας ζητούμε να υποκαταστήσετε την ΥΔΟΜ ούτε να αποφασίσετε για την έκδοση συγκεκριμένων διοικητικών πράξεων. Σας ζητούμε να ασκήσετε την πολιτική και διοικητική ευθύνη της θέσης σας και να διασφαλίσετε ότι η αρμόδια υπηρεσία του Δήμου εφαρμόζει ενιαία τις νόμιμες διαδικασίες και δίνει συγκεκριμένες, έγγραφες και ειδικά αιτιολογημένες απαντήσεις.
Αν υπάρχει πραγματικό νομοθετικό ζήτημα, ο Δήμος οφείλει να το αναδείξει θεσμικά, να ζητήσει εγγράφως και επειγόντως οδηγίες από τα αρμόδια όργανα και να ενημερώσει δημόσια τους μηχανικούς και τους πολίτες για το ακριβές περιεχόμενο των ενεργειών του.
Αν δεν υπάρχει επίσημη πράξη αναστολής ή άλλη νόμιμη βάση για το γενικό πάγωμα των υποθέσεων, η ΥΔΟΜ οφείλει να συνεχίσει αμέσως την εξέτασή τους και να εκδώσει για καθεμία ειδικά αιτιολογημένη διοικητική πράξη.
Αναμένουμε από εσάς:
1. Να συγκαλέσετε άμεσα σύσκεψη με τη διοίκηση και τους αρμόδιους υπαλλήλους της ΥΔΟΜ.
2. Να ζητήσετε πλήρη ενημέρωση για τον αριθμό και τον χρόνο εκκρεμότητας των υποθέσεων που έχουν «παγώσει».
3. Να διευκρινιστεί εγγράφως η νομική βάση τυχόν αναστολής της εξέτασής τους.
4. Να εξασφαλιστεί ενιαία και ισότιμη αντιμετώπιση όλων των πολιτών και μηχανικών.
5. Να ενημερωθεί δημόσια ο τεχνικός κόσμος για τις ενέργειες του Δήμου και το χρονοδιάγραμμα αποκατάστασης της ομαλής λειτουργίας της Υπηρεσίας.
Η αόριστη αναμονή δεν αποτελεί διοικητική λύση. Δεν μπορεί να γίνει μόνιμος τρόπος λειτουργίας μιας υπηρεσίας από την οποία εξαρτάται σημαντικό μέρος της οικονομικής δραστηριότητας της Κεφαλονιάς.Γεωγραφική αναφορά
Καθιστούμε σαφές ότι, αν δεν υπάρξει άμεση, έγγραφη και ουσιαστική αντιμετώπιση του προβλήματος, θα προσφύγουμε χωρίς άλλη προειδοποίηση σε κάθε αρμόδια διοικητική, εποπτική και ελεγκτική αρχή. Παράλληλα, επιφυλασσόμαστε να ασκήσουμε κάθε προβλεπόμενο ένδικο βοήθημα και μέσο ενώπιον των αρμόδιων δικαστηρίων, τόσο για τον έλεγχο της νομιμότητας των πράξεων ή παραλείψεων όσο και για την αποκατάσταση κάθε αποδεδειγμένης ζημίας.
Οι φωτογραφίες από εκδηλώσεις μπορεί να προβάλλουν τη δημοτική δραστηριότητα. Οι οικοδομικές άδειες, όμως, απαιτούν λειτουργούσες υπηρεσίες, σαφείς αποφάσεις, ανάληψη ευθύνης και σεβασμό στον πολίτη.
Το πρόβλημα είναι πλέον γνωστό. Η σιωπή δεν μπορεί να εμφανίζεται ως άγνοια και η αδράνεια δεν μπορεί να βαφτίζεται «αναμονή διευκρινίσεων».
Αναμένουμε την άμεση και δημόσια τοποθέτησή σας.
ΟΜΑΔΑ ΜΗΧΑΝΙΚΩΝ ΚΕΦΑΛΟΝΙΑΣ
