Η μεταβίβαση ενός ακινήτου – είτε πρόκειται για πώληση είτε για γονική παροχή – μπορεί να μετατραπεί σε πραγματικό “ναρκοπέδιο” όταν υπάρχουν οφειλές προς τον ΕΦΚΑ. Πολλοί ιδιοκτήτες βρίσκονται προ εκπλήξεως, ανακαλύπτοντας ότι το ακίνητό τους… δεν μπορεί να μεταβιβαστεί.
Ωστόσο, η νομοθεσία δίνει συγκεκριμένες διεξόδους. Αν κινηθείς σωστά και έγκαιρα, μπορείς να ξεμπλοκάρεις τη διαδικασία χωρίς να χάσεις ούτε χρόνο ούτε χρήμα.
🔑 Οι 4 βασικοί τρόποι για να προχωρήσει η μεταβίβαση
Υπάρχουν τέσσερις κύριες επιλογές που μπορούν να σε “ξεκολλήσουν” από το αδιέξοδο:
- Ρύθμιση των οφειλών πριν τη μεταβίβαση
- Παροχή εγγύησης ίσης αξίας με το χρέος
- Εγγραφή υποθήκης σε άλλο ακίνητο
- Ανταλλαγή ακινήτου (σε συγκεκριμένες περιπτώσεις)
Η τελευταία επιλογή αφορά οφειλές έως 70.000 ευρώ και ακίνητα υψηλής αξίας. Σε αυτή την περίπτωση, μπορεί να γίνει ανταλλαγή με φθηνότερο ακίνητο, το οποίο στη συνέχεια κατασχέται για την εξόφληση του χρέους.
💰 Θες τα χρήματα της πώλησης ή να “σβήσεις” το χρέος;
Εδώ βρίσκεται η πιο κρίσιμη απόφαση που πρέπει να πάρεις.
👉 Αν θέλεις να πάρεις τα χρήματα:
Δεν υπάρχει περιθώριο ελιγμών:
- Πρέπει να ρυθμίσεις το χρέος
- Και να προσφέρεις διασφάλιση (εγγύηση ή υποθήκη)
Μόνο τότε μπορείς να λάβεις ασφαλιστική ενημερότητα, η οποία είναι απαραίτητη για να ολοκληρωθεί η μεταβίβαση.
👉 Αν θέλεις να ξεχρεώσεις μέσω της πώλησης:
Τα πράγματα είναι πιο απλά:
- Δηλώνεις ότι το τίμημα θα πάει για την εξόφληση
- Ο συμβολαιογράφος παρακρατά το ποσό
- Το αποδίδει απευθείας στον ΕΦΚΑ
Αν περισσέψουν χρήματα, αυτά καταλήγουν στον ιδιοκτήτη.
⚠️ Τι ισχύει σε γονικές παροχές και δωρεές
Εδώ η διαδικασία γίνεται πιο αυστηρή.
Για να προχωρήσει μια γονική παροχή:
- Πρέπει είτε να γίνει ρύθμιση της οφειλής
- Είτε να υπάρξει πλήρης διασφάλιση
Αυτή μπορεί να γίνει με:
- Χρηματική εγγύηση
- Υποθήκη σε άλλο ακίνητο
👉 Υπάρχει όμως ένα σημαντικό “παράθυρο”:
Ο αποδέκτης (π.χ. το παιδί) μπορεί να αναλάβει το χρέος μαζί με το ακίνητο. Αυτό συχνά απλοποιεί σημαντικά τη διαδικασία.
🧾 Όταν το τίμημα δεν φτάνει για να καλύψει το χρέος
Αν το ποσό της πώλησης είναι μικρότερο από τις συνολικές οφειλές, δεν σημαίνει ότι η μεταβίβαση ακυρώνεται.
Υπό προϋποθέσεις, μπορεί να προχωρήσει:
- Ο συμβολαιογράφος μοιράζει το ποσό μεταξύ ΕΦΚΑ και Δημοσίου
- Προηγούνται οι οφειλές που “βαραίνουν” το ακίνητο (π.χ. ΕΝΦΙΑ)
📌 Βασική προϋπόθεση:
Το τίμημα πρέπει να είναι τουλάχιστον ίσο με την αντικειμενική αξία.
Αν θέλεις να αποφύγεις την παρακράτηση:
- Χρειάζεται εγγυητική επιστολή
- Ή υποθήκη σε άλλο ακίνητο
- Ή κατάσχεση άλλου ακινήτου (για οφειλές έως 70.000€)
👥 Μπορεί να μπει “εγγυητής” στο παιχνίδι;
Ναι — και αυτό είναι κάτι που πολλοί αγνοούν.
Η διασφάλιση της οφειλής δεν χρειάζεται να γίνει αποκλειστικά από τον οφειλέτη.
Ένα τρίτο πρόσωπο μπορεί:
- Να εγγυηθεί για το χρέος
- Να προσφέρει ακίνητο για υποθήκη
Αυτό ανοίγει σημαντικές εναλλακτικές, ειδικά σε οικογενειακές μεταβιβάσεις.
🧓 Προσοχή στους συνταξιούχους
Υπάρχει μια “παγίδα” που αφορά πολλούς.
Αν έχεις οφειλές που ήδη παρακρατούνται από τη σύνταξη:
- Δεν πρέπει να υπολογίζονται ξανά
Αν όμως εμφανίζονται στη βεβαίωση:
- Πρέπει να γίνει άμεσα διόρθωση μέσω του ΕΦΚΑ
Αλλιώς, κινδυνεύεις να πληρώσεις… δύο φορές το ίδιο ποσό.
❗ Οι “ύπουλες” οφειλές που μπλοκάρουν τα πάντα
Ένα από τα πιο συχνά προβλήματα είναι οι οφειλές που εμφανίζονται ενώ δεν θα έπρεπε.
Συμβαίνει συχνά όταν:
- Έχει διακοπεί επαγγελματική δραστηριότητα
- Αλλά το σύστημα συνεχίζει να “γράφει” εισφορές
Σε αυτή την περίπτωση:
- Υποβάλλεται αίτηση στον ΕΦΚΑ
- Ζητείται επανεξέταση και διαγραφή των χρεώσεων
🧠 Συμπέρασμα: Μην κινηθείς “στα τυφλά”
Η μεταβίβαση ακινήτου με οφειλές δεν είναι αδύνατη — αλλά απαιτεί στρατηγική.
Το λάθος που κάνουν οι περισσότεροι;
Προχωρούν χωρίς να γνωρίζουν:
- Τι επιλογές έχουν
- Ποιες προϋποθέσεις ισχύουν
- Πού μπορεί να μπλοκάρει η διαδικασία
👉 Αν σχεδιάζεις μεταβίβαση, το ασφαλέστερο βήμα είναι να ξεκαθαρίσεις πρώτα τη σχέση σου με τον ΕΦΚΑ — πριν σε προλάβουν οι εξελίξεις.
