Ακίνητα: Ξεμπλοκάρουν χιλιάδες «παγωμένα» δικαιώματα δόμησης – Οι πρώτες 194 ζώνες και τι σημαίνουν για τους ιδιοκτήτες

Μια σημαντική πολεοδομική εκκρεμότητα, που παραμένει ουσιαστικά άλυτη εδώ και σχεδόν δύο δεκαετίες, επιχειρείται να αντιμετωπιστεί με τον καθορισμό των πρώτων 194 Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης σε 50 δημοτικές ενότητες της χώρας. Η εξέλιξη ανοίγει τον δρόμο για την ενεργοποίηση χιλιάδων τίτλων μεταφοράς συντελεστή δόμησης, οι οποίοι παραμένουν ανεκμετάλλευτοι, χωρίς ωστόσο να σημαίνει ότι οι νέες ζώνες έχουν ήδη εγκριθεί ή ότι οι ιδιοκτήτες μπορούν να αξιοποιήσουν άμεσα τα δικαιώματά τους.

Σε μια νέα φάση περνά η προσπάθεια ενεργοποίησης της μεταφοράς συντελεστή δόμησης, ενός πολεοδομικού μηχανισμού που θεσπίστηκε πριν από δεκαετίες, αλλά η εφαρμογή του συνάντησε επανειλημμένα νομικά και διοικητικά εμπόδια.

Οι πρώτες μελέτες που εκπονήθηκαν στο πλαίσιο του προγράμματος του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας προτείνουν 194 περιοχές στις οποίες θα μπορούσε, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, να μεταφερθεί πρόσθετος συντελεστής δόμησης.

Οι περιοχές αυτές βρίσκονται σε 50 δημοτικές ενότητες, ενώ το συνολικό μελετητικό πρόγραμμα προβλέπει την κάλυψη 84 δημοτικών ενοτήτων.

Πρόκειται για εξέλιξη που ενδιαφέρει ιδιοκτήτες διατηρητέων κτιρίων, κατόχους τίτλων μεταφοράς συντελεστή δόμησης, αλλά και ιδιοκτήτες ακινήτων σε περιοχές που ενδέχεται να χαρακτηριστούν ζώνες υποδοχής.

Το βασικό ερώτημα είναι πότε οι προτάσεις θα αποκτήσουν κανονιστική ισχύ και πώς θα λειτουργήσει στην πράξη η μεταφορά των δικαιωμάτων.

Τι είναι η μεταφορά συντελεστή δόμησης

Η μεταφορά συντελεστή δόμησης αποτελεί μηχανισμό με τον οποίο ένα δικαίωμα δόμησης που δεν μπορεί να αξιοποιηθεί σε συγκεκριμένο ακίνητο μεταφέρεται, υπό νόμιμες προϋποθέσεις, σε άλλο ακίνητο.

Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί ένα διατηρητέο κτίριο.

Ο ιδιοκτήτης του ενδέχεται να μην μπορεί να αξιοποιήσει ολόκληρο τον συντελεστή δόμησης που θα επιτρεπόταν στην περιοχή, επειδή το κτίριο προστατεύεται και δεν επιτρέπονται επεμβάσεις που θα αλλοίωναν τη φυσιογνωμία του.

Μέσω του θεσμού μπορεί να προβλέπεται η μεταφορά του μη αξιοποιήσιμου δικαιώματος σε άλλη κατάλληλη περιοχή.

Το δικαίωμα αυτό δεν μεταφέρεται ανεξέλεγκτα.

Απαιτείται να υπάρχει νόμιμος τίτλος μεταφοράς συντελεστή δόμησης και να έχει καθοριστεί περιοχή στην οποία επιτρέπεται η υποδοχή πρόσθετης δόμησης.

Αυτές οι περιοχές ονομάζονται Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης.

Γιατί το σύστημα παρέμεινε ανενεργό

Ο θεσμός της μεταφοράς συντελεστή δόμησης καθιερώθηκε στα τέλη της δεκαετίας του 1970.

Στη συνέχεια, όμως, διαδοχικές νομοθετικές ρυθμίσεις αντιμετώπισαν προβλήματα συνταγματικότητας και ακυρώθηκαν από το Συμβούλιο της Επικρατείας.

Το βασικό ζήτημα ήταν ότι η πρόσθετη δόμηση δεν μπορούσε να μεταφέρεται χωρίς επαρκή πολεοδομικό σχεδιασμό και χωρίς να εξετάζονται οι επιπτώσεις της στις περιοχές υποδοχής.

Έτσι, παρά την ύπαρξη τίτλων, η πρακτική εφαρμογή του μηχανισμού παρέμεινε ουσιαστικά ανενεργή από το 2007.

Οι νέες μελέτες επιχειρούν να αντιμετωπίσουν ακριβώς αυτή την εκκρεμότητα.

Αντί να επιτρέπεται η μεταφορά δικαιωμάτων χωρίς συγκεκριμένο χωρικό σχεδιασμό, προσδιορίζονται περιοχές όπου εξετάζεται αν μπορεί να απορροφηθεί πρόσθετη δόμηση.

Πού βρίσκονται οι πρώτες 194 ζώνες

Οι προτεινόμενες Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης κατανέμονται σε διαφορετικές περιοχές της χώρας.

Η μεγαλύτερη συγκέντρωση εντοπίζεται στην Αττική και στην Κεντρική Μακεδονία.

Συγκεκριμένα, 62 ζώνες προτείνονται στον Βόρειο Τομέα Αθηνών και στην Ανατολική Αττική, ενώ άλλες 55 βρίσκονται στην Κεντρική Μακεδονία.

Στην Κρήτη προτείνονται 32 ζώνες, στις περιφερειακές ενότητες Ηρακλείου και Χανίων.

Ακολουθούν 12 ζώνες στη Μαγνησία, 11 στην Ανατολική Μακεδονία και Θράκη, έξι στην Αχαΐα, έξι στη Στερεά Ελλάδα, τέσσερις στην Καστοριά και τέσσερις στο Ναύπλιο.

Οι αριθμοί αυτοί αποτυπώνουν την πρώτη δέσμη των μελετών και όχι τον τελικό, πανελλαδικό χάρτη των ζωνών.

Η επιλογή των περιοχών συνδέεται με πολεοδομικά και περιβαλλοντικά κριτήρια, αλλά και με τη δυνατότητα των υφιστάμενων υποδομών να υποστηρίξουν πρόσθετη δόμηση.

Σχεδόν 430.000 τετραγωνικά μέτρα παραμένουν σε εκκρεμότητα

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζουν τα στοιχεία για τους τίτλους μεταφοράς συντελεστή δόμησης που παραμένουν ενεργοί αλλά δεν έχουν αξιοποιηθεί.

Σύμφωνα με τα δεδομένα που παρουσιάστηκαν από στελέχη του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, καταγράφονται 3.837 ενεργοί τίτλοι.

Οι τίτλοι αυτοί αντιστοιχούν σε περίπου 428.600 τετραγωνικά μέτρα μεταφερόμενης επιφάνειας.

Πρόκειται για δικαιώματα που εξακολουθούν να εκκρεμούν, σε ορισμένες περιπτώσεις επί πολλά χρόνια.

Η μεγαλύτερη συγκέντρωση βρίσκεται στα μεγάλα αστικά κέντρα, ιδιαίτερα στην Αθήνα και στη Θεσσαλονίκη.

Αυτό συνδέεται με την ύπαρξη σημαντικού αριθμού διατηρητέων κτιρίων, πολεοδομικών δεσμεύσεων και άλλων περιπτώσεων που δημιουργούν δικαιώματα μεταφοράς συντελεστή.

Η ενεργοποίηση του μηχανισμού θα μπορούσε να δημιουργήσει μια διαδικασία αξιοποίησης αυτών των δικαιωμάτων, εφόσον ολοκληρωθούν οι αναγκαίες εγκρίσεις.

Τι είναι η Ψηφιακή Τράπεζα Γης

Κεντρικό ρόλο στον σχεδιασμό έχει η Ψηφιακή Τράπεζα Γης.

Πρόκειται για ηλεκτρονικό μηχανισμό μέσω του οποίου προβλέπεται η καταχώριση και διαχείριση τίτλων μεταφοράς συντελεστή δόμησης.

Σκοπός είναι να καταστεί δυνατή η αντιστοίχιση διαθέσιμων δικαιωμάτων με ακίνητα που βρίσκονται σε νόμιμα καθορισμένες ζώνες υποδοχής.

Η πλατφόρμα έχει εισέλθει σε πιλοτική λειτουργία, γεγονός που αποτελεί σημαντικό τεχνικό βήμα.

Ωστόσο, η πιλοτική λειτουργία δεν σημαίνει ότι έχει ήδη ενεργοποιηθεί πλήρως η δυνατότητα μεταφοράς συντελεστή σε όλες τις προτεινόμενες περιοχές.

Για την εφαρμογή του συστήματος απαιτείται να ολοκληρωθεί και ο καθορισμός των ζωνών.

Ποιοι ιδιοκτήτες μπορεί να ωφεληθούν

Ο θεσμός αφορά δύο βασικές κατηγορίες ακινήτων.

Η πρώτη περιλαμβάνει ακίνητα από τα οποία προέρχονται τα δικαιώματα δόμησης.

Σε αυτή την κατηγορία μπορούν να εντάσσονται, υπό τις νόμιμες προϋποθέσεις, διατηρητέα κτίρια και άλλες ιδιοκτησίες για τις οποίες προβλέπεται μεταφορά συντελεστή.

Η δεύτερη κατηγορία περιλαμβάνει ακίνητα που βρίσκονται σε κατάλληλες περιοχές υποδοχής και μπορούν να δεχθούν πρόσθετο συντελεστή.

Για τον ιδιοκτήτη ενός διατηρητέου, η δυνατότητα μεταφοράς μπορεί να αποτελέσει τρόπο αξιοποίησης ενός δικαιώματος που δεν μπορεί να χρησιμοποιήσει στο ακίνητό του.

Για τον ιδιοκτήτη ενός ακινήτου υποδοχής, μπορεί να δημιουργηθεί δυνατότητα πρόσθετης νόμιμης δόμησης, πάντοτε μέσα στα όρια που θα καθορίζει το σχετικό πλαίσιο.

Καμία από τις δύο δυνατότητες δεν είναι αυτόματη.

Απαιτούνται οι νόμιμες προϋποθέσεις, η ολοκλήρωση των προβλεπόμενων διαδικασιών και ο έλεγχος της συγκεκριμένης ιδιοκτησίας.

Τι σημαίνει η εξέλιξη για την Κεφαλονιά

Για τους ιδιοκτήτες ακινήτων στην Κεφαλονιά, η ενεργοποίηση της μεταφοράς συντελεστή δόμησης αποτελεί εξέλιξη που αξίζει να παρακολουθηθεί.

Ωστόσο, υπάρχει μια κρίσιμη διευκρίνιση.

Στην πρώτη δέσμη των 194 προτεινόμενων ζωνών δεν αναφέρεται η Κεφαλονιά.

Επομένως, δεν προκύπτει από τα μέχρι στιγμής δημοσιοποιημένα στοιχεία ότι έχει ήδη προταθεί ή εγκριθεί συγκεκριμένη Ζώνη Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης στο νησί.

Αυτό δεν αποκλείει τη δυνατότητα να εξεταστούν άλλες περιοχές σε μεταγενέστερο στάδιο ή στο πλαίσιο διαφορετικών διαδικασιών πολεοδομικού σχεδιασμού.

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον μπορεί να έχει ο θεσμός για ιδιοκτήτες προστατευόμενων ή διατηρητέων ακινήτων, εφόσον πληρούν τις προϋποθέσεις για την έκδοση ή αξιοποίηση σχετικού τίτλου.

Παράλληλα, η εξέλιξη δεν πρέπει να συγχέεται με το ζήτημα της εκτός σχεδίου δόμησης.

Η αναγνώριση κοινόχρηστων δρόμων, η αρτιότητα των γηπέδων και η έκδοση οικοδομικών αδειών για εκτός σχεδίου ακίνητα αποτελούν διαφορετικά πολεοδομικά ζητήματα.

Η μεταφορά συντελεστή δόμησης δεν καθιστά αυτομάτως οικοδομήσιμο ένα «τυφλό» αγροτεμάχιο τεσσάρων στρεμμάτων.

Πότε θα ενεργοποιηθούν οι νέες ζώνες

Η παρουσίαση των πρώτων 194 ζωνών αποτελεί ολοκλήρωση ενός σημαντικού μελετητικού σταδίου.

Δεν ισοδυναμεί, όμως, με την τελική θεσμοθέτησή τους.

Οι μελέτες πρέπει να ακολουθήσουν τις προβλεπόμενες διαδικασίες διαβούλευσης και αξιολόγησης.

Στη συνέχεια προβλέπεται η εξέτασή τους από τα αρμόδια πολεοδομικά όργανα και η προώθηση των απαιτούμενων Προεδρικών Διαταγμάτων.

Η διαδικασία περιλαμβάνει και τον προβλεπόμενο έλεγχο από το Συμβούλιο της Επικρατείας.

Μόνο μετά την ολοκλήρωση των αναγκαίων σταδίων θα μπορούν να δημιουργηθούν οι προϋποθέσεις για ουσιαστική εφαρμογή της μεταφοράς συντελεστή στις συγκεκριμένες ζώνες.

Μέχρι στιγμής δεν έχει ανακοινωθεί δεσμευτική ημερομηνία πλήρους ενεργοποίησης του συστήματος.

Το επόμενο βήμα για την αγορά ακινήτων

Η μεταφορά συντελεστή δόμησης επανέρχεται στο προσκήνιο ως ένας μηχανισμός που μπορεί να συνδέσει την προστασία διατηρητέων κτιρίων και δεσμευμένων ιδιοκτησιών με τον οργανωμένο πολεοδομικό σχεδιασμό.

Η ύπαρξη 3.837 ενεργών τίτλων και εκατοντάδων χιλιάδων τετραγωνικών μέτρων ανεκμετάλλευτων δικαιωμάτων αναδεικνύει το μέγεθος της εκκρεμότητας.

Οι πρώτες 194 προτεινόμενες ζώνες αποτελούν ουσιαστική πρόοδο σε επίπεδο μελετών, αλλά το τελικό αποτέλεσμα θα εξαρτηθεί από την ολοκλήρωση των εγκρίσεων και τη λειτουργική εφαρμογή της Ψηφιακής Τράπεζας Γης.

Για τους ιδιοκτήτες, το σημαντικό είναι ότι διαμορφώνεται ένα πιο συγκεκριμένο πλαίσιο για δικαιώματα που παρέμεναν επί χρόνια αναξιοποίητα. Το επόμενο ζητούμενο είναι να περάσει ο θεσμός από τις μελέτες στην πράξη.