Αυθαίρετα: Παράταση έως το 2028 αλλά με πρόστιμα αυξημένα κατά 40% – Ποιοι μπορούν να τακτοποιήσουν τα ακίνητά τους

Μέχρι τις 31 Μαρτίου 2028 έχουν περιθώριο οι ιδιοκτήτες να προχωρήσουν στην τακτοποίηση αυθαίρετων κατασκευών των κατηγοριών 1 έως 4. Ωστόσο, η παράταση συνοδεύεται από σημαντική οικονομική επιβάρυνση, καθώς η προσαύξηση στο προβλεπόμενο πρόστιμο έχει φτάσει το 40%. Την ίδια ώρα, παραμένει ανοιχτό το ενδεχόμενο νέας ρύθμισης για τα μεγάλα αυθαίρετα της κατηγορίας 5, χωρίς μέχρι στιγμής να έχει ανακοινωθεί γενική επαναλειτουργία της σχετικής διαδικασίας.

Χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων σε ολόκληρη τη χώρα εξακολουθούν να βρίσκονται αντιμέτωποι με την ανάγκη τακτοποίησης πολεοδομικών παραβάσεων, προκειμένου να διευθετήσουν εκκρεμότητες που μπορούν να επηρεάσουν την αξιοποίηση και τη μεταβίβαση της περιουσίας τους.

Η παράταση της προθεσμίας έως τις 31 Μαρτίου 2028 δίνει επιπλέον χρόνο για την υποβολή δηλώσεων αυθαιρέτων των κατηγοριών 1 έως 4, στο πλαίσιο του νόμου 4495/2017.

Το επιπλέον χρονικό περιθώριο, ωστόσο, δεν σημαίνει ότι οι ιδιοκτήτες θα πληρώσουν τα ίδια ποσά με εκείνους που είχαν ενταχθεί στη διαδικασία τα προηγούμενα χρόνια.

Από την 1η Οκτωβρίου 2024 εφαρμόζεται προσαύξηση 40% στο ενιαίο ειδικό πρόστιμο για τις υπαγωγές που εμπίπτουν στη σχετική ρύθμιση.

Πώς λειτουργεί η προσαύξηση 40%

Η αύξηση αφορά το ειδικό πρόστιμο που προκύπτει από τον υπολογισμό της αυθαίρετης κατασκευής ή χρήσης.

Το ύψος του προστίμου δεν είναι ίδιο για όλους τους ιδιοκτήτες. Εξαρτάται από παράγοντες όπως η επιφάνεια της παράβασης, η τιμή ζώνης, ο χρόνος κατασκευής και τα πολεοδομικά χαρακτηριστικά του ακινήτου.

Για να γίνει κατανοητή η επιβάρυνση, εάν το βασικό πρόστιμο υπολογιστεί στις 5.000 ευρώ, η προσαύξηση 40% το ανεβάζει στις 7.000 ευρώ, πριν από τυχόν άλλες προβλεπόμενες εκπτώσεις ή επιβαρύνσεις.

Αντίστοιχα, για αρχικό πρόστιμο 10.000 ευρώ, το ποσό μετά την προσαύξηση διαμορφώνεται στις 14.000 ευρώ.

Τα παραδείγματα είναι ενδεικτικά. Το πραγματικό ποσό προκύπτει από τον υπολογισμό που πραγματοποιεί ο αρμόδιος μηχανικός.

Πάνω από 1,5 εκατομμύριο υπαγωγές από το 2017

Το μέγεθος του ζητήματος αποτυπώνεται στα στοιχεία που δημοσιεύει ο «Ελεύθερος Τύπος».

Σύμφωνα με το δημοσίευμα, από την εφαρμογή του νόμου 4495/2017 έχουν καταγραφεί 1.522.643 υπαγωγές στη διαδικασία τακτοποίησης αυθαιρέτων.

Ιδιαίτερα αυξημένη ήταν η κινητικότητα το 2020, όταν καταγράφηκαν 312.282 υπαγωγές, καθώς εκείνη τη χρονιά ολοκληρώθηκε η γενική προθεσμία για τις μεγάλες αυθαίρετες κατασκευές της κατηγορίας 5.

Το 2025 οι υπαγωγές ανήλθαν σε 132.381, ενώ για το 2026 το δημοσίευμα αναφέρει 100.484 μέχρι τον χρόνο συγκέντρωσης των στοιχείων.

Μάλιστα, μόνο κατά το τελευταίο τρίμηνο του 2025, πριν γίνει γνωστή η νέα παράταση, είχαν υποβληθεί 33.858 αιτήσεις.

Η αύξηση εκείνης της περιόδου αποδίδεται στην επικείμενη λήξη της προηγούμενης προθεσμίας, που είχε οριστεί για τον Μάρτιο του 2026.

Ποιες αυθαίρετες κατασκευές μπορούν να τακτοποιηθούν

Η ισχύουσα παράταση αφορά τις κατηγορίες 1 έως 4, καθεμία από τις οποίες καλύπτει διαφορετικές περιπτώσεις.

Κατηγορία 1: Αυθαίρετες κατασκευές σε κτίρια με επικρατούσα χρήση κατοικίας που έχουν ολοκληρωθεί πριν από τις 9 Ιουνίου 1975, σύμφωνα με τις ειδικές προϋποθέσεις του νόμου.

Κατηγορία 2: Αυθαίρετες κατασκευές που έχουν ολοκληρωθεί πριν από την 1η Ιανουαρίου 1983 και πληρούν τους προβλεπόμενους όρους.

Κατηγορία 3: Μικρές πολεοδομικές παραβάσεις, όπως ορισμένες αλλαγές σε διαστάσεις εξωστών, μικρές βοηθητικές κατασκευές και άλλες ειδικά καθορισμένες περιπτώσεις.

Κατηγορία 4: Αυθαίρετες κατασκευές και αλλαγές χρήσης που εμπίπτουν στα προβλεπόμενα όρια υπέρβασης, τα οποία συνδέονται, μεταξύ άλλων, με το 40% της δόμησης και κάλυψης και το 20% του ύψους, υπό τις ειδικότερες προϋποθέσεις της νομοθεσίας.

Η ορθή κατάταξη είναι καθοριστική, καθώς από αυτήν εξαρτάται εάν το ακίνητο μπορεί να υπαχθεί στη ρύθμιση.

Έως 100 δόσεις για την εξόφληση

Για τους ιδιοκτήτες που δεν έχουν τη δυνατότητα άμεσης καταβολής ολόκληρου του προστίμου προβλέπεται αποπληρωμή σε έως 100 μηνιαίες δόσεις.

Το ελάχιστο ποσό κάθε δόσης είναι 50 ευρώ.

Παράλληλα, προβλέπονται οικονομικά κίνητρα για ταχύτερη εξόφληση.

Συγκεκριμένα, παρέχεται έκπτωση 20% στην εφάπαξ καταβολή του ενιαίου ειδικού προστίμου, ενώ προβλέπεται έκπτωση 10% όταν καταβάλλεται το 30% του αναλογούντος προστίμου, σύμφωνα με τους σχετικούς όρους.

Οι εκπτώσεις αυτές πρέπει να εξετάζονται με βάση τον τελικό υπολογισμό της δήλωσης και τις προϋποθέσεις εφαρμογής τους.

Πόσο είναι το παράβολο

Εκτός από το ειδικό πρόστιμο, προβλέπεται παράβολο υπαγωγής, το οποίο διαφοροποιείται ανάλογα με την επιφάνεια.

Το παράβολο δεν πρέπει να συγχέεται με το συνολικό ειδικό πρόστιμο, το οποίο υπολογίζεται χωριστά.

Τι συμβαίνει με τα μεγάλα αυθαίρετα της κατηγορίας 5

Το σημαντικότερο ανοιχτό ζήτημα αφορά την κατηγορία 5.

Σε αυτήν περιλαμβάνονται, μεταξύ άλλων, κτίρια χωρίς οικοδομική άδεια και ακίνητα με ιδιαίτερα μεγάλες πολεοδομικές υπερβάσεις.

Η γενική δυνατότητα υπαγωγής αυτών των κατασκευών έχει σταματήσει από το 2020, με ορισμένες ειδικές εξαιρέσεις.

Σύμφωνα με το δημοσίευμα, το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας εξακολουθεί να εξετάζει το ενδεχόμενο να επιτρέψει εκ νέου την τακτοποίηση ορισμένων περιπτώσεων, υπό αυστηρούς όρους.

Ωστόσο, δεν έχει ανακοινωθεί γενικό άνοιγμα της πλατφόρμας για τους ιδιώτες ιδιοκτήτες αυθαιρέτων κατηγορίας 5.

Η διάκριση αυτή είναι σημαντική, ώστε να μην δημιουργείται η εντύπωση ότι όλα τα μεγάλα αυθαίρετα μπορούν ήδη να υπαχθούν σε νέα ρύθμιση.

Ειδική πρόβλεψη για δημόσια και δημοτικά κτίρια

Στο πλαίσιο των νομοθετικών παρεμβάσεων προβλέπεται ειδική αντιμετώπιση για συγκεκριμένες κατηγορίες ακινήτων που εξυπηρετούν δημόσιες και κοινωνικές ανάγκες.

Το δημοσίευμα αναφέρεται σε σχολικά κτίρια, δημοτικούς και βρεφονηπιακούς σταθμούς, δημοτικές αθλητικές εγκαταστάσεις, προνοιακές δομές και ορισμένα ακίνητα της εταιρείας «Κτιριακές Υποδομές».

Για τις συγκεκριμένες περιπτώσεις αναφέρεται προθεσμία υποβολής αιτήσεων έως την 1η Φεβρουαρίου 2028.

Πρόκειται για ειδική δυνατότητα που δεν ταυτίζεται με γενική επαναφορά της τακτοποίησης της κατηγορίας 5 για όλα τα ιδιωτικά ακίνητα.

Ποια διαδικασία εξετάζεται για την κατηγορία 5

Εφόσον τελικά προχωρήσει νέα ρύθμιση για μεγάλες αυθαίρετες κατασκευές, το σενάριο που παρουσιάζεται προβλέπει αυστηρότερο μηχανισμό ελέγχου.

Σύμφωνα με αυτό, ο ιδιοκτήτης θα υποβάλλει αρχικά προσωρινή δήλωση και θα καταβάλλει το προβλεπόμενο πρόστιμο.

Στη συνέχεια θα απαιτείται έλεγχος από ελεγκτή δόμησης, μέσω μηχανικού, προκειμένου να διαπιστωθεί εάν πληρούνται οι νόμιμες προϋποθέσεις.

Μεταξύ των ζητημάτων που θα εξετάζονται περιλαμβάνονται ο χρόνος κατασκευής, οι περιορισμοί προστατευόμενων περιοχών και η συμβατότητα της κατασκευής με τις προϋποθέσεις υπαγωγής.

Η διαδικασία θα συνδέεται και με την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου.

Όλα αυτά αποτελούν, προς το παρόν, υπό εξέταση σχεδιασμό και όχι ενεργή γενική διαδικασία για την κατηγορία 5.

Τι πρέπει να προσέξουν οι ιδιοκτήτες στην Κεφαλονιά

Το ζήτημα έχει ιδιαίτερο ενδιαφέρον και για ιδιοκτήτες ακινήτων στην Κεφαλονιά και την Ιθάκη, όπου πολεοδομικές εκκρεμότητες μπορεί να εμφανίζονται σε κατοικίες, εξοχικά, βοηθητικούς χώρους και επαγγελματικά ακίνητα.

Πριν από οποιαδήποτε ενέργεια, απαιτείται έλεγχος από αρμόδιο μηχανικό για την κατηγορία της παράβασης, τον χρόνο κατασκευής και τη δυνατότητα νόμιμης υπαγωγής.

Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται σε ακίνητα που βρίσκονται σε περιοχές με ειδικά καθεστώτα προστασίας, όπως δασικές εκτάσεις, αιγιαλός, αρχαιολογικές ζώνες και άλλες περιοχές με πολεοδομικούς περιορισμούς.

Επίσης, η υπαγωγή σε ρύθμιση αυθαιρέτων δεν σημαίνει ότι κάθε παράβαση μπορεί να τακτοποιηθεί, ανεξάρτητα από τον χρόνο δημιουργίας της ή τη θέση του ακινήτου.

Η γενική χρονική προϋπόθεση του νόμου αφορά αυθαίρετες κατασκευές και αλλαγές χρήσης που έχουν πραγματοποιηθεί πριν από τις 28 Ιουλίου 2011, με τις ειδικότερες εξαιρέσεις και περιορισμούς που προβλέπει η νομοθεσία.

Η προθεσμία που δεν πρέπει να ξεχαστεί

Η 31η Μαρτίου 2028 αποτελεί τη νέα καταληκτική ημερομηνία για τις υπαγωγές που καλύπτονται από την παράταση.

Μέχρι τότε, οι ιδιοκτήτες έχουν τη δυνατότητα να κινηθούν μέσω μηχανικού και της ηλεκτρονικής πλατφόρμας του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας.

Η παράταση προσφέρει περισσότερο χρόνο, όχι όμως χαμηλότερα πρόστιμα. Με την προσαύξηση 40% να εξακολουθεί να ισχύει, το οικονομικό κόστος παραμένει βασικός παράγοντας για όσους δεν έχουν ακόμη προχωρήσει στην τακτοποίηση των ακινήτων τους.