Νέο πλαίσιο για την επιβολή περιορισμών στις βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb προωθεί η Ευρωπαϊκή Επιτροπή, επιχειρώντας να καθορίσει συγκεκριμένα και μετρήσιμα κριτήρια για τις περιοχές που αντιμετωπίζουν έντονη στεγαστική πίεση.
Η σημαντικότερη αλλαγή είναι ότι στο μέλλον μια κυβέρνηση ή μια τοπική αρχή δεν θα μπορεί να επιβάλλει νέους περιορισμούς επικαλούμενη γενικά την αύξηση των ενοικίων ή τη μεγάλη παρουσία τουριστικών καταλυμάτων. Θα πρέπει να τεκμηριώνει με στοιχεία ότι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις έχουν ουσιαστική αρνητική επίδραση στην προσφορά και στο κόστος της κατοικίας.
Για την Ελλάδα το ζήτημα αποκτά ιδιαίτερο ενδιαφέρον για μεγάλα αστικά κέντρα, νησιά και δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς, όπου η σχέση ανάμεσα στις τιμές των ακινήτων και στα εισοδήματα των μόνιμων κατοίκων έχει επιβαρυνθεί.
Το κρίσιμο όριο των 8 ετών
Σύμφωνα με την πρόταση, για να χαρακτηριστεί μια περιοχή ως ζώνη στεγαστικής πίεσης, η τιμή αγοράς μιας κατοικίας μέσου μεγέθους θα πρέπει να αντιστοιχεί τουλάχιστον σε οκτώ χρόνια διαθέσιμου κατά κεφαλήν εισοδήματος.
Παράλληλα, θα εξετάζεται εάν ο συγκεκριμένος δείκτης έχει επιδεινωθεί την τελευταία δεκαετία και εάν υπάρχουν ενδείξεις ότι το πρόβλημα δεν πρόκειται να υποχωρήσει μέσα στα επόμενα τρία χρόνια χωρίς κάποια παρέμβαση.
Στην αξιολόγηση θα λαμβάνονται επίσης υπόψη η πληθυσμιακή εξέλιξη, η κατασκευή νέων κατοικιών και η συνολική ζήτηση.
Ακόμη αυστηρότερη θεωρείται η περίπτωση κατά την οποία η αξία μιας μέσης κατοικίας ξεπερνά τα δέκα χρόνια διαθέσιμου κατά κεφαλήν εισοδήματος. Τότε η περιοχή θα θεωρείται ότι βρίσκεται ήδη σε ιδιαίτερα υψηλό επίπεδο στεγαστικής πίεσης, χωρίς να απαιτείται να αποδειχθεί προηγούμενη επιδείνωση του δείκτη.
Αυτό, ωστόσο, δεν σημαίνει αυτόματη απαγόρευση των Airbnb.
Θα πρέπει να αποδεικνύεται ότι η δραστηριότητα των βραχυχρόνιων μισθώσεων είχε σημαντική αρνητική επίδραση στη διαθεσιμότητα ή στις τιμές κατοικίας για τουλάχιστον τρία χρόνια πριν από την επιβολή του μέτρου.
Τι αλλάζει για την Ελλάδα
Η Ελλάδα έχει ήδη εφαρμόσει περιορισμούς στις νέες εγγραφές ακινήτων στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής σε συγκεκριμένες περιοχές της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης.
Οι ήδη θεσπισμένοι περιορισμοί, σύμφωνα με την πρόταση, δεν θα περνούν αυτομάτως από το νέο ευρωπαϊκό τεστ. Η μεγάλη αλλαγή αφορά τις νέες περιοχές που ενδεχομένως θελήσει να εντάξει η κυβέρνηση στο μέλλον.
Για κάθε νέα ζώνη θα πρέπει να παρουσιάζονται τα στοιχεία που δικαιολογούν την παρέμβαση, να προσδιορίζεται με ακρίβεια η γεωγραφική περιοχή και να καθορίζεται η χρονική διάρκεια του περιορισμού.
Μάλιστα, ένας «κόφτης» δεν θα χρειάζεται να καλύπτει ολόκληρο έναν δήμο. Θα μπορεί να εφαρμόζεται σε συγκεκριμένες συνοικίες ή ακόμη και σε τμήματα μιας περιοχής, εφόσον εκεί αποδεικνύεται ότι υπάρχει στεγαστική πίεση.
Στο επίκεντρο οι επαγγελματίες hosts
Μία ακόμη σημαντική διαφοροποίηση αφορά το ποιος εκμεταλλεύεται τα ακίνητα.
Η ευρωπαϊκή πρόταση επιχειρεί να διαχωρίσει τον απλό ιδιοκτήτη που διαθέτει περιστασιακά την κατοικία του από όσους έχουν μετατρέψει τη βραχυχρόνια μίσθωση σε οργανωμένη επαγγελματική δραστηριότητα με πολλά ακίνητα.
Η κύρια κατοικία του οικοδεσπότη προβλέπεται να εξαιρείται από τους περιορισμούς που επιβάλλονται για λόγους στεγαστικής επάρκειας. Αντίθετα, θα μπορούν να εξετάζονται ο αριθμός των ακινήτων που εκμεταλλεύεται ένας host, η συχνότητα των μισθώσεων και γενικότερα η έκταση της δραστηριότητάς του.
Αυτό δημιουργεί τις προϋποθέσεις για περισσότερο στοχευμένα μέτρα, αντί για μια οριζόντια απαγόρευση που αντιμετωπίζει με τον ίδιο τρόπο τον ιδιοκτήτη ενός ακινήτου και μια επιχείρηση που διαχειρίζεται ολόκληρο χαρτοφυλάκιο κατοικιών.
Πριν από την απαγόρευση θα εξετάζονται ηπιότερα μέτρα
Ιδιαίτερη σημασία έχει και η αρχή της αναλογικότητας.
Πριν αποφασιστεί μια απαγόρευση, η αρμόδια αρχή θα πρέπει να εξετάζει εάν το επιθυμητό αποτέλεσμα μπορεί να επιτευχθεί με ηπιότερα μέσα, όπως πλαφόν, μεταβατικές εξαιρέσεις ή φορολογικά κίνητρα για την επιστροφή κατοικιών στη μακροχρόνια μίσθωση.
Τα νέα μέτρα θα μπορούν να ισχύουν έως πέντε χρόνια και η παράτασή τους θα προϋποθέτει νέα αξιολόγηση των δεδομένων.
Για όσους ασκούν ήδη νόμιμα τη συγκεκριμένη δραστηριότητα θα προβλέπονται μεταβατικές ρυθμίσεις.
Προς το παρόν, πάντως, πρόκειται για ευρωπαϊκή πρόταση και όχι για οριστικά εφαρμοζόμενο καθεστώς. Για να αποκτήσει ισχύ θα πρέπει να ολοκληρωθεί η ευρωπαϊκή νομοθετική διαδικασία με την έγκρισή της από το Ευρωπαϊκό Κοινοβούλιο και το Συμβούλιο.
