Εκτός σχεδίου δόμηση: Νέοι κανόνες για τους δημοτικούς δρόμους – Τι αλλάζει για χιλιάδες ιδιοκτήτες

Νέα δεδομένα δημιουργούνται στην εκτός σχεδίου δόμηση, μετά την ψήφιση νομοθετικής ρύθμισης που καθορίζει τη διαδικασία αναγνώρισης δημοτικών και κοινοτικών δρόμων. Η αλλαγή έχει ιδιαίτερη σημασία για ιδιοκτήτες ακινήτων, καθώς ο νόμιμος χαρακτήρας του δρόμου στον οποίο έχει πρόσωπο ένα γήπεδο μπορεί να επηρεάζει καθοριστικά τη δυνατότητα έκδοσης οικοδομικής άδειας.

Με τη ρύθμιση που ψηφίστηκε από τη Βουλή στις 11 Νοεμβρίου 2026, τροποποιείται το άρθρο 251 του Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας, με στόχο να καθοριστεί η διαδικασία αναγνώρισης συγκεκριμένων δημοτικών και κοινοτικών οδών.

Η αναγνώριση των δρόμων ως κυριότερων ή μοναδικών θα πραγματοποιείται με Προεδρικό Διάταγμα, ύστερα από πρόταση του υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας και γνώμη του αρμόδιου Συμβουλίου Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων.

Η εξέλιξη αφορά ένα ζήτημα που απασχολεί χιλιάδες ιδιοκτήτες εκτός σχεδίου ακινήτων: το κατά πόσο η πρόσβαση σε έναν δρόμο αρκεί για να θεωρείται ένα γήπεδο οικοδομήσιμο.

Δεν αρκεί να υπάρχει δρόμος μπροστά από το ακίνητο

Ένα από τα σημαντικότερα προβλήματα της εκτός σχεδίου δόμησης είναι η διάκριση ανάμεσα στην πραγματική ύπαρξη ενός δρόμου και στη νόμιμη αναγνώρισή του για πολεοδομικούς σκοπούς.

Ένα ακίνητο μπορεί να έχει πρόσβαση μέσω δρόμου που χρησιμοποιείται επί δεκαετίες, χωρίς αυτό να σημαίνει ότι πληρούνται αυτομάτως οι προϋποθέσεις για την έκδοση οικοδομικής άδειας.

Ούτε η απεικόνιση ενός δρόμου σε χάρτη ούτε η καθημερινή διέλευση οχημάτων αρκούν από μόνες τους για να αποδείξουν τον απαιτούμενο νόμιμο κοινόχρηστο χαρακτήρα του.

Ακριβώς αυτό το ζήτημα επιχειρεί να αντιμετωπίσει η νέα διαδικασία.

Ποιοι δημοτικοί και κοινοτικοί δρόμοι αφορά η ρύθμιση

Η νομοθετική παρέμβαση αφορά συγκεκριμένες κατηγορίες δρόμων που εξυπηρετούν τη σύνδεση οικισμών και βασικών οδικών αξόνων.

Ειδικότερα, περιλαμβάνει οδούς που συνδέουν:

• Οικισμούς του ίδιου δήμου μεταξύ τους.
• Οικισμούς γειτονικών δήμων.
• Οικισμούς με διεθνείς, εθνικές ή επαρχιακές οδούς.

Όταν υπάρχουν περισσότεροι δρόμοι που συνδέουν τους ίδιους οικισμούς, η αναγνώριση συνδέεται με τον χαρακτηρισμό της κυριότερης οδού.

Αυτό σημαίνει ότι δεν αναγνωρίζεται αυτομάτως κάθε αγροτικός δρόμος, μονοπάτι ή ιδιωτική δίοδος.

Για κάθε περίπτωση απαιτείται εξέταση των χαρακτηριστικών και της λειτουργίας του δρόμου μέσα στο ευρύτερο οδικό δίκτυο.

Πώς θα γίνεται η αναγνώριση

Η νέα διαδικασία προβλέπει την έκδοση Προεδρικού Διατάγματος.

Προηγουμένως απαιτούνται πρόταση του υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας και γνώμη του αρμόδιου πολεοδομικού συμβουλίου.

Με αυτόν τον τρόπο καθορίζεται συγκεκριμένη διοικητική διαδικασία για την αναγνώριση των οδών ως κυριότερων ή μοναδικών.

Ωστόσο, η ψήφιση της ρύθμισης δεν σημαίνει ότι όλοι οι δρόμοι που χρησιμοποιούνται σήμερα αποκτούν αυτομάτως τον απαιτούμενο πολεοδομικό χαρακτήρα.

Για να υπάρξει πρακτικό αποτέλεσμα θα πρέπει να ολοκληρωθούν οι προβλεπόμενες διαδικασίες.

Ο ρόλος των δήμων και οι αεροφωτογραφίες πριν από το 1977

Ιδιαίτερη σημασία έχει η καταγραφή του υφιστάμενου δημοτικού οδικού δικτύου.

Η νομοθεσία προβλέπει ότι προηγείται αποτύπωση των δρόμων ανά δημοτική ενότητα, από τον οικείο δήμο υπό την εποπτεία του ΥΠΕΝ ή από το ίδιο το υπουργείο.

Ακολουθεί η διαδικασία κύρωσης του κοινόχρηστου δημοτικού οδικού δικτύου από τον γραμματέα της αρμόδιας Αποκεντρωμένης Διοίκησης.

Για τη διαδικασία αυτή λαμβάνονται υπόψη και αεροφωτογραφίες που χρονολογούνται πριν από τις 27 Ιουλίου 1977.

Η ιστορική τεκμηρίωση της ύπαρξης ενός δρόμου αποτελεί, επομένως, σημαντικό στοιχείο για τον έλεγχο του χαρακτήρα του.

Υπάρχει δυνατότητα αναγνώρισης πριν ολοκληρωθεί η συνολική καταγραφή;

Η ρύθμιση προβλέπει και εξαιρετική δυνατότητα αναγνώρισης δημοτικής ή κοινόχρηστης οδού πριν ολοκληρωθεί η κύρωση ολόκληρου του οδικού δικτύου.

Η συγκεκριμένη διαδικασία συνδέεται με την εκπόνηση ειδικής τεχνικής μελέτης.

Πρόκειται για πρόβλεψη που μπορεί να αποκτήσει ιδιαίτερη σημασία σε περιοχές όπου οι συνολικές διαδικασίες βρίσκονται ακόμη σε εξέλιξη.

Δεν συνεπάγεται, ωστόσο, ότι κάθε ιδιοκτήτης μπορεί να ζητήσει και να εξασφαλίσει την αναγνώριση του δρόμου που εξυπηρετεί το ακίνητό του.

Η τεχνική τεκμηρίωση και η τήρηση των νόμιμων προϋποθέσεων παραμένουν απαραίτητες.

Η προειδοποίηση της Επιστημονικής Υπηρεσίας της Βουλής

Η Επιστημονική Υπηρεσία της Βουλής έχει επισημάνει την ανάγκη να διευκρινιστούν ορισμένα κρίσιμα σημεία της νέας διάταξης.

Συγκεκριμένα, ζητεί μεγαλύτερη σαφήνεια σχετικά με τις εξαιρετικές περιπτώσεις αναγνώρισης δρόμων και το περιεχόμενο των ειδικών τεχνικών μελετών.

Η παρατήρηση αυτή αφορά άμεσα τους μηχανικούς και τους ιδιοκτήτες, καθώς συνδέεται με τα δικαιολογητικά και τις προϋποθέσεις που θα απαιτούνται στην πράξη.

Η σαφής περιγραφή των κριτηρίων θεωρείται σημαντική για την αποφυγή διαφορετικών ερμηνειών και καθυστερήσεων στις αρμόδιες υπηρεσίες.

Τι ισχύει για τα ακίνητα των τεσσάρων στρεμμάτων

Το ζήτημα της αναγνώρισης των δρόμων συνδέεται άμεσα με την αρτιότητα και την οικοδομησιμότητα των εκτός σχεδίου γηπέδων.

Στο άρθρο 251 προβλέπεται, ως βασικός κανόνας, ελάχιστο εμβαδόν 4.000 τετραγωνικών μέτρων και πρόσωπο 25 μέτρων σε κοινόχρηστο δρόμο, με την επιφύλαξη ειδικών διατάξεων και εξαιρέσεων.

Για ειδικότερες κατηγορίες γηπέδων με πρόσωπο σε συγκεκριμένες οδούς προβλέπονται επίσης απαιτήσεις προσώπου 45 μέτρων, βάθους 50 μέτρων και εμβαδού 4.000 τετραγωνικών μέτρων.

Αυτό που πρέπει να γνωρίζουν οι ιδιοκτήτες είναι ότι η κατοχή τεσσάρων στρεμμάτων δεν εξασφαλίζει από μόνη της δικαίωμα δόμησης.

Απαιτείται να πληρούνται και οι υπόλοιπες πολεοδομικές προϋποθέσεις, μεταξύ των οποίων μπορεί να περιλαμβάνεται η νόμιμη πρόσβαση σε αναγνωρισμένο κοινόχρηστο δρόμο.

Τι σημαίνει για την Κεφαλονιά και την Ιθάκη

Το ζήτημα παρουσιάζει ιδιαίτερο ενδιαφέρον για την Κεφαλονιά και την Ιθάκη, όπου υπάρχουν εκτός σχεδίου ακίνητα που εξυπηρετούνται από αγροτικούς, δημοτικούς και κοινοτικούς δρόμους.

Για τους ιδιοκτήτες αυτών των ακινήτων, η αναγνώριση του οδικού δικτύου μπορεί να αποτελέσει καθοριστικό παράγοντα κατά τον έλεγχο οικοδομησιμότητας.

Η νέα διαδικασία αφορά και τους δήμους, καθώς η καταγραφή των υφιστάμενων δρόμων αποτελεί μέρος του προβλεπόμενου διοικητικού σχεδιασμού.

Ωστόσο, δεν προκύπτει από τη συγκεκριμένη νομοθετική παρέμβαση ότι αναγνωρίζονται αυτομάτως δρόμοι στην Κεφαλονιά ή την Ιθάκη.

Ούτε μπορεί να θεωρηθεί ότι αίρονται γενικά οι περιορισμοί της εκτός σχεδίου δόμησης στα δύο νησιά.

Τι πρέπει να κάνουν οι ιδιοκτήτες

Όσοι διαθέτουν εκτός σχεδίου ακίνητα και ενδιαφέρονται να οικοδομήσουν θα πρέπει να εξετάσουν με τον μηχανικό τους το πολεοδομικό καθεστώς του γηπέδου.

Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται στον χαρακτήρα του δρόμου στον οποίο έχει πρόσωπο το ακίνητο, στα διαθέσιμα τοπογραφικά στοιχεία, στους τίτλους ιδιοκτησίας και στις σχετικές διοικητικές πράξεις.

Παράλληλα, θα πρέπει να ελέγχονται οι ισχύοντες όροι δόμησης, οι χρήσεις γης και τυχόν ειδικοί περιορισμοί.

Το συμπέρασμα είναι ότι η νέα ρύθμιση δημιουργεί διαδικασία αναγνώρισης δρόμων, αλλά δεν αποτελεί γενική νομιμοποίηση του δημοτικού οδικού δικτύου ούτε εγγύηση οικοδομησιμότητας για κάθε εκτός σχεδίου ακίνητο.

Η πρακτική εφαρμογή της θα εξαρτηθεί από την ολοκλήρωση των προβλεπόμενων μελετών και την έκδοση των απαιτούμενων διοικητικών πράξεων.