Η Κεφαλονιά εντάσσεται στην Ομάδα Ι των μεγάλων νησιών. Τι προβλέπει το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για καταλύματα, οργανωμένους υποδοχείς, Airbnb και εκτός σχεδίου δόμηση.
Νέα δεδομένα για την τουριστική ανάπτυξη της Κεφαλονιάς και συνολικά της χώρας φέρνει το Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό, το οποίο εγκρίθηκε από τα συναρμόδια υπουργεία Περιβάλλοντος και Τουρισμού.
Το νέο πλαίσιο δημιουργεί έναν ενιαίο «χάρτη» για το πού, με ποιους όρους και υπό ποιες προϋποθέσεις μπορούν να προχωρούν τουριστικές επενδύσεις, με κεντρικό στόχο την ισορροπία ανάμεσα στην ανάπτυξη, την προστασία του περιβάλλοντος και τις ανάγκες των τοπικών κοινωνιών.
Για την Κεφαλονιά, η σημαντικότερη πρόβλεψη αφορά την ένταξή της στην Ομάδα Ι της νησιωτικής Ελλάδας, δηλαδή στα νησιά με έκταση άνω των 250 τετραγωνικών χιλιομέτρων.
Τι σημαίνει η Ομάδα Ι για την Κεφαλονιά
Στην Ομάδα Ι εντάσσονται 16 μεγάλα νησιά, μεταξύ των οποίων η Κεφαλονιά, η Ζάκυνθος, η Κέρκυρα, η Λευκάδα, η Ρόδος, η Κως, η Λέσβος, η Χίος και η Σάμος.
Η βασική δεσμευτική ρύθμιση για την Κεφαλονιά είναι ότι οι Οργανωμένοι Υποδοχείς Τουριστικών Δραστηριοτήτων επιτρέπονται μόνο στην εκδοχή της «ήπιας ανάπτυξης».
Πρακτικά, αυτό σημαίνει ότι μεγάλες οργανωμένες τουριστικές αναπτύξεις δεν θα μπορούν να προχωρούν με την ένταση δόμησης που ίσχυε μέχρι σήμερα, αλλά θα υπόκεινται σε χαμηλότερους πολεοδομικούς συντελεστές και αυστηρότερες περιβαλλοντικές προϋποθέσεις.
Η εξαίρεση από τον συγκεκριμένο περιορισμό αφορά μόνο τη Ρόδο και την Κέρκυρα.
Τι είναι η «ήπια ανάπτυξη»
Η δυνατότητα οργανωμένης τουριστικής ανάπτυξης δεν καταργείται, αλλά συνδέεται με ένα αυστηρότερο πλαίσιο.
Ο ανώτατος συντελεστής δόμησης ορίζεται στο ήμισυ του ισχύοντος στην εκάστοτε περιοχή. Για να ενεργοποιηθεί η δυνατότητα αυτή απαιτούνται:
- εξειδικευμένες μελέτες,
- Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων,
- δημόσια διαβούλευση,
- έκδοση Προεδρικού Διατάγματος,
- επεξεργασία από το Συμβούλιο της Επικρατείας.
Με άλλα λόγια, το νέο πλαίσιο δεν δίνει αυτόματα άδεια για νέες μεγάλες τουριστικές μονάδες. Θέτει συγκεκριμένα στάδια ελέγχου πριν από οποιαδήποτε οργανωμένη ανάπτυξη.
Οι πέντε κατηγορίες τουριστικών περιοχών
Παράλληλα με την ειδική ρύθμιση για τα νησιά, η χώρα κατηγοριοποιείται σε πέντε ομάδες, σε επίπεδο Δημοτικών Ενοτήτων, ανάλογα με την ένταση της τουριστικής δραστηριότητας, τα γεωγραφικά χαρακτηριστικά και τα καθεστώτα προστασίας.
| Κατηγορία | Τι προβλέπεται |
|---|---|
| Περιοχές Α – Ελεγχόμενης Ανάπτυξης | Περιορισμός περαιτέρω πίεσης, αναβάθμιση καταλυμάτων, ελάχιστη αρτιότητα 16 στρεμμάτων για νέα ξενοδοχεία εκτός σχεδίου |
| Περιοχές Β – Αναπτυγμένες | Εκσυγχρονισμός μονάδων, ειδικές μορφές τουρισμού, αρτιότητα 12 στρεμμάτων |
| Περιοχές Γ – Αναπτυσσόμενες | Νέες ποιοτικές επενδύσεις, επανάχρηση παραδοσιακών κτιρίων, αρτιότητα 8 στρεμμάτων |
| Περιοχές Δ – Πρώιμης Ανάπτυξης | Κίνητρα για ήπιες υποδομές και νέα καταλύματα, αρτιότητα 8 στρεμμάτων |
| Περιοχές Ε – Ενίσχυσης Ειδικής Ανάπτυξης | Ειδικά κίνητρα για περιοχές με χαμηλή τουριστική δραστηριότητα και δυνατότητες εναλλακτικού τουρισμού |
Η τελική κατάταξη των Δημοτικών Ενοτήτων της Κεφαλονιάς στις επιμέρους κατηγορίες θα είναι κρίσιμη, καθώς από αυτή θα εξαρτηθούν οι ειδικότεροι κανόνες για τις νέες επενδύσεις σε κάθε περιοχή του νησιού.
Τι αλλάζει για νέα ξενοδοχεία
Στις περιοχές με έντονη τουριστική πίεση, το νέο πλαίσιο βάζει υψηλότερο πήχη για την εκτός σχεδίου δόμηση νέων ξενοδοχειακών μονάδων.
Η ελάχιστη αρτιότητα για νέα ξενοδοχεία ορίζεται:
- στα 16 στρέμματα στις Περιοχές Α,
- στα 12 στρέμματα στις Περιοχές Β,
- στα 8 στρέμματα στις Περιοχές Γ και Δ.
Η κατεύθυνση του σχεδίου είναι να περιοριστεί η άναρχη εξάπλωση μικρών ή αποσπασματικών τουριστικών αναπτύξεων και να δοθεί μεγαλύτερη έμφαση στην αναβάθμιση υφιστάμενων μονάδων, στην ποιότητα των υπηρεσιών και στην προστασία του τοπίου.
Νέοι όροι και για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις
Το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο ανοίγει τον δρόμο για χωρικά διαφοροποιημένους όρους στις βραχυχρόνιες μισθώσεις.
Αυτό σημαίνει ότι, ανάλογα με την κατηγορία κάθε περιοχής και την τουριστική πίεση που δέχεται, μπορούν να θεσπίζονται μέτρα όπως:
- περιορισμοί στον αριθμό ή στη χρονική διάρκεια των μισθώσεων,
- ειδικοί όροι για ακίνητα που χρησιμοποιούνται ως κύρια κατοικία,
- ζώνες στις οποίες η δραστηριότητα θα περιορίζεται ή θα απαγορεύεται,
- περιορισμοί στη νέα προσφορά βραχυχρόνιας μίσθωσης,
- ειδικοί κανόνες για νεόδμητες κατοικίες.
Οι ρυθμίσεις αυτές δεν αποτελούν αυτόματη απαγόρευση των Airbnb στην Κεφαλονιά. Δημιουργούν, όμως, το θεσμικό εργαλείο για την επιβολή τοπικών περιορισμών, εφόσον διαπιστωθεί αυξημένη πίεση στη στέγαση, στις υποδομές ή στο περιβάλλον.
Στόχος η ποιότητα και η βιωσιμότητα
Σύμφωνα με τα υπουργεία, το νέο χωροταξικό πλαίσιο επιχειρεί να στρέψει τον ελληνικό τουρισμό προς ένα πιο οργανωμένο και βιώσιμο μοντέλο.
Για την Κεφαλονιά, το ζητούμενο είναι διπλό: να διατηρηθεί η δυναμική του νησιού ως κορυφαίου προορισμού του Ιονίου, αλλά ταυτόχρονα να προστατευθούν οι φυσικοί πόροι, οι παραλίες, οι οικισμοί, το τοπίο και η ποιότητα ζωής των κατοίκων.
Η Κεφαλονιά βρίσκεται πλέον μπροστά σε ένα νέο πλαίσιο σχεδιασμού. Το πώς θα εφαρμοστούν οι ρυθμίσεις σε επίπεδο Δημοτικών Ενοτήτων και Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων θα καθορίσει σε μεγάλο βαθμό το μοντέλο τουριστικής ανάπτυξης του νησιού τα επόμενα χρόνια.
