Μεγάλες ανατροπές στον χάρτη της τουριστικής ανάπτυξης φέρνει το νέο Ειδικό Χωροταξικό για τον Τουρισμό, το οποίο αλλάζει ριζικά τους όρους δόμησης για ξενοδοχεία, Airbnb και τουριστικές επενδύσεις σε νησιά και δημοφιλείς προορισμούς της χώρας.
Το σχέδιο που βρίσκεται ήδη σε δημόσια διαβούλευση θεωρείται από πολλούς η σημαντικότερη παρέμβαση των τελευταίων ετών στον τρόπο με τον οποίο θα «χτίζεται» ο ελληνικός τουρισμός από εδώ και πέρα. Οι αλλαγές αγγίζουν άμεσα ιδιοκτήτες οικοπέδων, μικρούς επενδυτές, ξενοδόχους αλλά και όσους δραστηριοποιούνται στη βραχυχρόνια μίσθωση τύπου Airbnb.
Στο επίκεντρο των νέων ρυθμίσεων βρίσκεται η εκτός σχεδίου δόμηση, καθώς αυξάνονται δραστικά τα ελάχιστα απαιτούμενα στρέμματα για την ανέγερση νέων ξενοδοχειακών μονάδων, ενώ ταυτόχρονα μπαίνουν όρια στις κλίνες και ανοίγει για πρώτη φορά ο δρόμος για περιορισμούς στις Airbnb κατοικίες.
Τέλος τα μικρά οικόπεδα για νέα ξενοδοχεία
Η μεγαλύτερη αλλαγή αφορά τα εκτός σχεδίου γήπεδα σε τουριστικές περιοχές.
Μέχρι σήμερα, σε αρκετές περιοχές της χώρας μπορούσαν να αναπτυχθούν ξενοδοχειακές μονάδες ακόμη και σε εκτάσεις 4 ή 6 στρεμμάτων. Με το νέο πλαίσιο, όμως, οι απαιτήσεις αυξάνονται σημαντικά.
Στις λεγόμενες «περιοχές ελεγχόμενης ανάπτυξης» – δηλαδή σε τουριστικά κορεσμένες περιοχές – η αρτιότητα για νέα ξενοδοχεία εκτός σχεδίου ανεβαίνει στα 16 στρέμματα. Στις ανεπτυγμένες τουριστικά περιοχές απαιτούνται πλέον 12 στρέμματα, ενώ στις αναπτυσσόμενες 8 στρέμματα.
Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι πολλές μικρές ιδιοκτησίες σε νησιά και τουριστικούς προορισμούς χάνουν σημαντικό μέρος της επενδυτικής τους αξίας όσον αφορά την τουριστική αξιοποίηση.
Ποια νησιά μπαίνουν στο «κόκκινο»
Το νέο Χωροταξικό χωρίζει τη χώρα σε πέντε βασικές κατηγορίες, ανάλογα με την τουριστική πίεση και τις δυνατότητες ανάπτυξης.
Στην αυστηρότερη κατηγορία εντάσσονται προορισμοί που θεωρούνται ήδη κορεσμένοι από τον τουρισμό, όπως η Μύκονος, η Σαντορίνη, η Σκιάθος αλλά και περιοχές σε Κέρκυρα, Ζάκυνθος, Ρόδος και Κως.
Στις περιοχές αυτές εφαρμόζονται οι πιο αυστηροί περιορισμοί τόσο στην αρτιότητα όσο και στις κλίνες.
Αντίθετα, σε περιοχές που χαρακτηρίζονται «αναπτυσσόμενες» ή «πρώιμης τουριστικής ανάπτυξης», το πλαίσιο αφήνει περισσότερα περιθώρια για νέες επενδύσεις.
«Ταβάνι» στις κλίνες – Τι αλλάζει στα νησιά
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον προκαλεί και το νέο όριο στις κλίνες.
Σε πολλά νησιά μπαίνει πλαφόν 100 κλινών ανά νέα μονάδα, ακόμη και σε μεγάλες εκτάσεις. Αυτό σημαίνει ότι ένας επενδυτής μπορεί να διαθέτει δεκάδες στρέμματα γης, αλλά να μην μπορεί να δημιουργήσει απεριόριστα μεγάλη ξενοδοχειακή μονάδα.
Σύμφωνα με το σχέδιο, στα μικρότερα και μεσαία νησιά δεν θα επιτρέπονται πλέον ξενοδοχεία κάτω των 3 αστέρων, ενώ το μοντέλο που φαίνεται να προωθείται είναι λιγότερες αλλά ακριβότερες και πιο οργανωμένες τουριστικές μονάδες.
Η λογική αυτή, σύμφωνα με παράγοντες της αγοράς, αλλάζει συνολικά τη φιλοσοφία του ελληνικού τουρισμού στα επόμενα χρόνια.
Τι θα γίνει με τα Airbnb
Για πρώτη φορά, το νέο Χωροταξικό ανοίγει ξεκάθαρα τη συζήτηση για περιορισμούς στις βραχυχρόνιες μισθώσεις.
Το σχέδιο προβλέπει τη δυνατότητα επιβολής:
- περιορισμών στις νέες άδειες Airbnb,
- «παγώματος» νέων καταχωρίσεων σε επιβαρυμένες περιοχές,
- ακόμη και δημιουργίας ζωνών όπου η βραχυχρόνια μίσθωση θα απαγορεύεται.
Παράλληλα, οι κλίνες των Airbnb θα συνυπολογίζονται πλέον στη φέρουσα ικανότητα μιας περιοχής, κάτι που μέχρι σήμερα δεν εφαρμοζόταν ουσιαστικά.
Η εξέλιξη αυτή θεωρείται κομβική, καθώς πολλές περιοχές εμφανίζουν εκρηκτική αύξηση των βραχυχρόνιων μισθώσεων, γεγονός που έχει επηρεάσει τόσο τις τιμές ακινήτων όσο και τη διαθεσιμότητα κατοικιών για μόνιμους κατοίκους.
Τι σημαίνει για ιδιοκτήτες και επενδυτές
Η νέα πραγματικότητα αναμένεται να αλλάξει δραστικά την αγορά γης σε δημοφιλείς προορισμούς.
Μεγάλες ενιαίες εκτάσεις 8, 12 ή 16 στρεμμάτων αποκτούν πλέον σαφώς μεγαλύτερη αξία, ενώ μικρότερα οικόπεδα χάνουν μέρος της δυναμικής τους για τουριστική αξιοποίηση.
Ταυτόχρονα, το νέο πλαίσιο θεωρείται ότι ενισχύει τις μεγάλες οργανωμένες επενδύσεις και τα σύνθετα τουριστικά projects, καθώς ευνοεί όσους διαθέτουν μεγάλα κεφάλαια και εκτεταμένες εκτάσεις.
Από την άλλη πλευρά, αρκετοί μικροϊδιοκτήτες εκφράζουν ήδη ανησυχία ότι περιορίζονται οι δυνατότητες ανάπτυξης μικρότερων τουριστικών μονάδων, ιδιαίτερα στα νησιά.
Πότε θα εφαρμοστούν οι αλλαγές
Το νέο Ειδικό Χωροταξικό βρίσκεται ακόμη σε φάση διαβούλευσης, με τα συναρμόδια υπουργεία να έχουν δώσει προθεσμία έως τις 25 Μαΐου για παρατηρήσεις και προτάσεις από φορείς και επαγγελματίες του κλάδου.
Στόχος της κυβέρνησης είναι το νέο πλαίσιο να θεσμοθετηθεί έως τα τέλη Ιουνίου, μέσω Κοινής Υπουργικής Απόφασης και δημοσίευσης σε ΦΕΚ.
Μέχρι τότε, οι συζητήσεις και οι αντιδράσεις στον τουριστικό κόσμο αναμένεται να ενταθούν, καθώς το νέο μοντέλο ανάπτυξης φαίνεται πως θα αλλάξει οριστικά τον τρόπο με τον οποίο θα επενδύει και θα χτίζει ο ελληνικός τουρισμός τα επόμενα χρόνια.
