Σε εφαρμογή τίθεται η νέα Εθνική Στρατηγική για τη Στεγαστική Πολιτική 2026-2035, ένα σχέδιο που φιλοδοξεί να αλλάξει τον τρόπο με τον οποίο το κράτος αντιμετωπίζει τη στεγαστική κρίση. Περιλαμβάνει συνολικά 50 μέτρα, με προϋπολογισμό άνω των 6,5 δισ. ευρώ, ενώ 14 από τις παρεμβάσεις είναι νέες.
Η σημαντικότερη αλλαγή δεν βρίσκεται μόνο στο ύψος των χρημάτων. Το νέο μοντέλο επιχειρεί να μετατοπίσει το βάρος από την επιδότηση της ζήτησης στην αύξηση της πραγματικής προσφοράς κατοικιών, με αξιοποίηση ανενεργών ακινήτων, δημόσιας περιουσίας και νέων σχημάτων κοινωνικής και προσιτής κατοικίας.
Από τα επιδόματα στα νέα σπίτια
Μέχρι σήμερα ένα σημαντικό μέρος της στεγαστικής πολιτικής βασιζόταν σε επιδόματα και οικονομικές ενισχύσεις.
Το πρόβλημα είναι ότι ένα επίδομα μπορεί να βοηθήσει ένα νοικοκυριό να πληρώσει το ενοίκιο, δεν δημιουργεί όμως από μόνο του περισσότερα διαθέσιμα σπίτια.
Όταν μάλιστα η προσφορά είναι περιορισμένη και πολλοί ενοικιαστές διεκδικούν λίγα ακίνητα, μέρος της πρόσθετης αγοραστικής δύναμης μπορεί τελικά να μεταφερθεί στις τιμές των μισθωμάτων.
Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί η φοιτητική στέγη. Το φοιτητικό στεγαστικό επίδομα κυμαίνεται από 1.500 έως 2.500 ευρώ, ενώ το 2024 είχαν εγκριθεί 46.277 αιτήσεις. Η οικονομική βοήθεια ανακουφίζει τις οικογένειες, αλλά δεν λύνει το πρόβλημα της έλλειψης κατοικιών στις περιοχές με μεγάλη ζήτηση.
Κοινωνική αντιπαροχή: Το Δημόσιο δίνει ακίνητα, οι ιδιώτες κατασκευάζουν
Κεντρικό εργαλείο του νέου μοντέλου είναι η κοινωνική αντιπαροχή.
Δημόσια ακίνητα θα μπορούν να αξιοποιούνται από ιδιώτες αναδόχους για κατασκευή ή ανακαίνιση κατοικιών.
Μέρος των ακινήτων που θα δημιουργούνται θα παραμένει στην κυριότητα της αναθέτουσας αρχής και θα χρησιμοποιείται για κοινωνική μίσθωση.
Σύμφωνα με τον σχεδιασμό, το συγκεκριμένο ποσοστό δεν μπορεί να είναι μικρότερο από 30%.
Εφόσον το πρόγραμμα αποκτήσει σημαντική κλίμακα, θα μπορούσε να αυξήσει την προσφορά κατοικιών και να λειτουργήσει ως ανάχωμα στην άνοδο των ενοικίων.
Ταυτόχρονα, όμως, δημιουργείται ουσιαστικά ένα νέο τμήμα της αγοράς, όπου οι τιμές δεν θα καθορίζονται αποκλειστικά από τους όρους της ελεύθερης αγοράς.
Ποιοι developers μπορούν να βγουν κερδισμένοι
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζουν τα νέα χρηματοδοτικά εργαλεία για εταιρείες ανάπτυξης ακινήτων.
Προβλέπεται η δυνατότητα αξιοποίησης χαμηλότοκων δανείων, επιδοτήσεων επιτοκίου, κρατικών εγγυήσεων και σχημάτων συγχρηματοδότησης, ώστε να μπορούν να υλοποιούνται επενδύσεις κοινωνικής και προσιτής κατοικίας που διαφορετικά ενδεχομένως να μην ήταν οικονομικά βιώσιμες. Σε αντάλλαγμα, μέρος των κατοικιών θα πρέπει να προσφέρεται με χαμηλότερα μισθώματα.
Εδώ, όμως, προκύπτει ένα κρίσιμο ζήτημα ανταγωνισμού.
Ένας developer που χρηματοδοτεί ένα project αποκλειστικά με εμπορικό τραπεζικό δανεισμό βρίσκεται σε διαφορετική θέση από μια εταιρεία που εξασφαλίζει κρατική εγγύηση ή επιδοτούμενο επιτόκιο.
Σε μεγάλες επενδύσεις, ακόμη και λίγες μονάδες διαφοράς στο κόστος χρηματοδότησης μπορούν να επηρεάσουν σημαντικά το συνολικό κόστος και την κερδοφορία του έργου.
Δημόσια γη και στα νησιά
Ξεχωριστή σημασία για τις νησιωτικές περιοχές έχει η πρόβλεψη για παραχώρηση δημόσιων εκτάσεων με στόχο την ανάπτυξη κατοικιών κοινωνικού ή προσιτού μισθώματος.
Η παρέμβαση αποσκοπεί κυρίως στην αντιμετώπιση των σοβαρών στεγαστικών προβλημάτων που αντιμετωπίζουν εργαζόμενοι σε κρίσιμες δημόσιες υπηρεσίες.
Τα στοιχεία αποτυπώνουν το μέγεθος του προβλήματος: την περίοδο 2024-2025 είχαν καταγραφεί ανάγκες στέγασης 3.086 εργαζομένων σε 31 νησιωτικούς δήμους, ενώ οι υφιστάμενες δημοτικές πρωτοβουλίες μπορούσαν να καλύψουν μόλις 233 άτομα.
Πρόκειται για ένα ζήτημα με ιδιαίτερη σημασία για τα νησιά, καθώς η έλλειψη προσιτής κατοικίας μπορεί να δυσχεράνει ακόμη και τη στελέχωση σχολείων, νοσοκομείων και άλλων βασικών υπηρεσιών.
Ο κίνδυνος μιας αγοράς «δύο ταχυτήτων»
Η συμμετοχή ιδιωτικών εταιρειών με δημόσια γη και ευνοϊκή χρηματοδότηση δημιουργεί, πάντως, ένα κρίσιμο ερώτημα: ποιοι τελικά θα έχουν πρόσβαση στα νέα προγράμματα;
Τα μεγάλα έργα κοινωνικής αντιπαροχής απαιτούν ισχυρή κεφαλαιακή βάση, τεχνική εμπειρία, πρόσβαση σε χρηματοδότηση και σημαντική διοικητική υποδομή.
Αυτό μπορεί να δυσκολέψει τη συμμετοχή μικρότερων developers και να οδηγήσει μεγάλο μέρος των έργων σε μεγαλύτερους επιχειρηματικούς ομίλους.
Γι’ αυτό ιδιαίτερη σημασία θα έχουν οι όροι των διαγωνισμών, η διαφάνεια, η αποτίμηση της δημόσιας περιουσίας και οι υποχρεώσεις που θα αναλαμβάνει κάθε ιδιώτης απέναντι στο Δημόσιο.
Αλλαγές και στη φοιτητική στέγη
Στο σχέδιο περιλαμβάνεται ακόμη η δημιουργία ψηφιακής πλατφόρμας συγκατοίκησης φοιτητών, σε συνδυασμό με δυνατότητα παροχής εγγυήσεων προς τους ιδιοκτήτες.
Η λογική είναι απλή: αντί δύο φοιτητές να αναζητούν δύο διαφορετικές γκαρσονιέρες, θα μπορούν ευκολότερα να μισθώνουν από κοινού ένα μεγαλύτερο διαμέρισμα.
Εφόσον το μοντέλο αποκτήσει ευρεία εφαρμογή, μπορεί να μειώσει μέρος της πίεσης που ασκείται στις μικρές κατοικίες των φοιτητικών περιοχών. Δεν συνεπάγεται αυτομάτως πτώση των ενοικίων, μπορεί όμως να περιορίσει τις πιέσεις για νέες αυξήσεις.
Το μεγάλο στοίχημα των 6,5 δισ. ευρώ
Το κρίσιμο ερώτημα πλέον είναι εάν τα 6,5 δισ. ευρώ και τα 50 μέτρα θα μεταφραστούν σε πραγματική αύξηση των διαθέσιμων κατοικιών.
Διότι η στεγαστική κρίση δεν αντιμετωπίζεται μόνο με περισσότερα χρήματα προς τους ενοικιαστές. Χρειάζεται μεγαλύτερη προσφορά κατοικιών στις περιοχές όπου πραγματικά υπάρχει έλλειψη.
Η επιτυχία της στρατηγικής θα εξαρτηθεί τελικά από την κλίμακα των παρεμβάσεων, τη γεωγραφική τους στόχευση και τους όρους εφαρμογής, αλλά και από το κατά πόσο θα διασφαλιστεί ότι η δημόσια γη και η επιδοτούμενη χρηματοδότηση δεν θα δημιουργήσουν στρεβλώσεις στον ανταγωνισμό.
