Νέα δεδομένα δημιουργούν για συγκεκριμένη κατηγορία αυθαιρέτων δύο σημαντικές αποφάσεις της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας, οι οποίες βάζουν σαφές όριο στη δυνατότητα τακτοποίησης κτισμάτων των οποίων η οικοδομική άδεια έχει προηγουμένως ακυρωθεί από τα δικαστήρια.
Με τις αποφάσεις 1182/2026 και 1183/2026, η Ολομέλεια του ΣτΕ έκρινε αντισυνταγματικές τις σχετικές διατάξεις της παραγράφου 3 του άρθρου 110 του ν. 4495/2017.
Οι συγκεκριμένες ρυθμίσεις επέτρεπαν, υπό προϋποθέσεις, την υπαγωγή στις διατάξεις περί αυθαιρέτων κτισμάτων που είχαν ανεγερθεί βάσει οικοδομικής άδειας, η οποία όμως στη συνέχεια ακυρώθηκε δικαστικά λόγω εφαρμογής ανίσχυρου ή εσφαλμένου πολεοδομικού καθεστώτος.
Ποιους αφορά η απόφαση
Ιδιαίτερη σημασία έχει ότι οι υποθέσεις αφορούν ακόμη και ιδιοκτήτες οι οποίοι δεν είχαν υποβάλει ψευδή ή αναληθή στοιχεία προκειμένου να εξασφαλίσουν την οικοδομική άδεια.
Με άλλα λόγια, το ΣτΕ εξέτασε και την περίπτωση του καλόπιστου ιδιοκτήτη, ο οποίος έχτισε έχοντας στα χέρια του οικοδομική άδεια της Διοίκησης, αλλά αυτή ακυρώθηκε αργότερα με αμετάκλητη δικαστική απόφαση.
Το Ανώτατο Ακυρωτικό Δικαστήριο έκρινε ότι ούτε η επίκληση της δικαιολογημένης εμπιστοσύνης του ιδιοκτήτη αρκεί για να παραμεριστεί η υποχρέωση εφαρμογής της δικαστικής απόφασης.
Γιατί κρίθηκε αντισυνταγματική η τακτοποίηση
Το πρώτο βασικό ζήτημα αφορά την ίδια την ισχύ των δικαστικών αποφάσεων.
Σύμφωνα με το ΣτΕ, όταν υπάρχει αμετάκλητη απόφαση που ακυρώνει μια οικοδομική άδεια, δεν μπορεί στη συνέχεια ο νομοθέτης να δημιουργεί μια ουσιαστικά αυτόματη διαδικασία τακτοποίησης του κτίσματος, αποδυναμώνοντας στην πράξη το αποτέλεσμα της δικαστικής κρίσης.
Διαφορετικά, όπως προκύπτει από το σκεπτικό των αποφάσεων, αίρεται ουσιαστικά η υποχρέωση της Διοίκησης να συμμορφωθεί με την απόφαση του δικαστηρίου.
Για τον λόγο αυτό κρίθηκε ότι οι επίμαχες διατάξεις συγκρούονται με τα άρθρα 20 παρ. 1, 26 και 95 παρ. 5 του Συντάγματος, που συνδέονται, μεταξύ άλλων, με τη δικαστική προστασία, τη διάκριση των λειτουργιών και την υποχρέωση συμμόρφωσης της Διοίκησης προς τις δικαστικές αποφάσεις.
Το δεύτερο μεγάλο ζήτημα: Ο πολεοδομικός σχεδιασμός
Υπάρχει όμως και δεύτερη βάση πάνω στην οποία στηρίχθηκε η κρίση του ΣτΕ.
Οι επίμαχες διατάξεις επέτρεπαν τη διατήρηση των κτιρίων με τα χαρακτηριστικά που προέβλεπε η οικοδομική άδεια που είχε ήδη ακυρωθεί, χωρίς να απαιτείται νέα οικοδομική άδεια ή άλλη διοικητική πράξη βασισμένη σε νέα πολεοδομικά δεδομένα.
Το Δικαστήριο έκρινε ότι αυτό προσκρούει στο άρθρο 24 παρ. 2 του Συντάγματος, το οποίο συνδέεται με τον ορθολογικό πολεοδομικό σχεδιασμό.
Η λογική είναι ότι ένα κτίσμα δεν μπορεί απλώς να διατηρείται επειδή κάποτε είχε εκδοθεί γι’ αυτό άδεια, όταν η ίδια αυτή άδεια έχει κριθεί δικαστικά παράνομη.
Πότε θα μπορούσε να υπάρξει νόμιμη διατήρηση
Το ΣτΕ αφήνει, πάντως, μια σημαντική διάκριση.
Σύμφωνα με το σκεπτικό του, μια νόμιμη δυνατότητα διατήρησης θα μπορούσε να στηριχθεί σε γενική μεταβολή του πολεοδομικού καθεστώτος μιας περιοχής, εφόσον αυτή πραγματοποιούνταν με πραγματικά πολεοδομικά κριτήρια.
Θα έπρεπε, δηλαδή, να πρόκειται για συνολικό σχεδιασμό που να λαμβάνει υπόψη τη φυσιογνωμία και τις ανάγκες της περιοχής, την προστασία του περιβάλλοντος, τους όρους διαβίωσης, την οικονομική ανάπτυξη και τις αρχές της αειφορίας.
Αυτό είναι διαφορετικό από την αυτόματη εξαίρεση ενός συγκεκριμένου αυθαιρέτου από την κατεδάφιση.
Τι είχε αποφασίσει στο παρελθόν το ΣτΕ
Οι δύο νέες αποφάσεις δεν εμφανίζονται αποκομμένες από την προηγούμενη νομολογία.
Η Ολομέλεια υπενθυμίζει σειρά παλαιότερων αποφάσεών της, μεταξύ των οποίων τις 3500/2009, 3921/2010, 3341/2013, 1118/2014, 1119/2014 και 1858/2015.
Το ΣτΕ έχει επανειλημμένα εξετάσει τη συνταγματικότητα νομοθετικών ρυθμίσεων που επιχειρούν να διατηρήσουν αυθαίρετες κατασκευές και έχει θέσει ως κεντρικό κριτήριο την προστασία του πολεοδομικού σχεδιασμού και την αποτελεσματικότητα της δικαστικής προστασίας.
Τι σημαίνει για τους ιδιοκτήτες
Οι αποφάσεις έχουν ιδιαίτερη σημασία για μια πολύ συγκεκριμένη κατηγορία ακινήτων: κτίσματα που ανεγέρθηκαν με οικοδομική άδεια, αλλά η άδεια αυτή ακυρώθηκε στη συνέχεια με αμετάκλητη δικαστική απόφαση.
Δεν πρόκειται, επομένως, για μια απόφαση που καταργεί συνολικά τον ν. 4495/2017 ή όλες τις διαδικασίες τακτοποίησης αυθαιρέτων.
Αφορά τις συγκεκριμένες διατάξεις που επέτρεπαν την τακτοποίηση αυτής της ειδικής κατηγορίας κτισμάτων.
Το μήνυμα του ΣτΕ είναι ιδιαίτερα σαφές: όταν ένα δικαστήριο έχει ακυρώσει αμετάκλητα μια οικοδομική άδεια για ουσιαστικούς πολεοδομικούς λόγους, ο νομοθέτης δεν μπορεί απλώς να παρακάμπτει το αποτέλεσμα της απόφασης επιτρέποντας την αυτόματη διατήρηση του κτιρίου.
Και ζήτημα αποζημίωσης
Ενδιαφέρον παρουσιάζει και μία ακόμη παράμετρος των αποφάσεων.
Το ΣτΕ επισημαίνει ότι οι επίμαχες διατάξεις δεν προβλέπουν ούτε έναν εναλλακτικό τρόπο ικανοποίησης εκείνων που προσέφυγαν στη Δικαιοσύνη, κέρδισαν την υπόθεση και πέτυχαν την ακύρωση της οικοδομικής άδειας, αλλά στη συνέχεια βλέπουν το επίμαχο κτίριο να παραμένει.
Ένας τέτοιος μηχανισμός θα μπορούσε, σύμφωνα με το σκεπτικό που παρατίθεται, να αφορά ειδικώς καθοριζόμενη αποζημίωση, στην οποία θα συνεκτιμώνταν μεταξύ άλλων η βλάβη των ενδιαφερομένων, η μακρόχρονη παράνομη διατήρηση των κτισμάτων και η διάρκεια των δικαστικών αγώνων.
Οι αποφάσεις 1182 και 1183/2026 διαμορφώνουν έτσι ένα ιδιαίτερα αυστηρό πλαίσιο για τις περιπτώσεις στις οποίες έχει προηγηθεί αμετάκλητη δικαστική ακύρωση οικοδομικής άδειας.
