Του Αργύρη Δεμερτζή/
Στο ecopress το πλέγμα των μέτρων πολεοδομικής και χωροταξικής μεταρρύθμισης, που παρουσιάζει το υπουργείο Περιβάλλοντος προς έγκριση στο υπουργικό συμβούλιο, για μεταφορά συντελεστή δόμησης, οριοθέτηση οικισμών, αναγνώριση οδών, νομιμοποίηση των δηλωμένων αυθαιρέτων, μεταξύ των οποίων της κατηγορίας 5 αλλά και για τη δημιουργία κοινόχρηστων χώρων σε πυκνοδομημένες πόλεις, με μικρό κόστος.
Τα μέτρα πολεοδομικής και χωροταξικής μεταρρύθμισης, που εγκρίνονται στο υπουργικό συμβούλιο, προβλέπουν χρήσεις γης, πολεοδομικά μέτρα και κίνητρα, ώστε να δοθούν λύσεις στη νόμιμη εντός και εκτός σχεδίου δόμηση, την ενίσχυση της οικοδομικής δραστηριότητας και την ασφάλεια των επενδύσεων και παράλληλα της προστασίας του φυσικού και οικιστικού περιβάλλοντος, καθορίζοντας πέντε συγκεκριμένες δράσεις, οι οποίες είναι:
-Σε 600 Δημοτικές Ενότητες, δημιουργία Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης (ΖΥΣ), για τη μεταφορά συντελεστή δόμησης σε ωφελούμενα ακίνητα με αύξηση υπό όρους και προϋποθέσεις του ισχύοντος συντελεστή δόμησης.
-Ενεργοποίηση της Τράπεζας Γης, για την οριστική νομιμοποίηση δηλωμένων αυθαιρέτων, που μέχρι τώρα είναι τακτοποιημένα και εξαιρούνται από την κατεδάφιση για 30 χρόνια, με αγορά δικαιωμάτων συντελεστή δόμησης, στις περιοχές των ΖΥΣ.
-Σε 800 Δημοτικές Ενότητες σε όλη την Ελλάδα δημιουργία πολεοδομικού και χωροταξικού σχεδιασμού, με καθορισμό χρήσεων γης, όρων δόμησης, περιβαλλοντικά δίκτυα και μέτρα για την καταπολέμηση της κλιματικής αλλαγής.
-Οριοθετήσεις σε συνολικά 170 οικισμούς προϋφισταμένους του 1923, καθώς και νομίμως υφισταμένους κάτω των 2.000 κατοίκων, προκειμένου να ξεμπλοκαριστούν οικοδομικές άδειες και συμβόλαια που έχουν σταματήσει μετά από ακυρωτικές αποφάσεις του ΣτΕ.
–Χαρακτηρισμός των οδών σε όλη την επικράτεια (αυτοτελώς, είτε μέσω ΤΠΣ ή ΕΠΣ), ώστε σε συνέχεια της μεταβατικής νομοθετικής λύσης που θα ισχύσει μέχρι το τέλος του 2025, να δοθεί οριστική λύση στην δόμηση γηπέδων άνω των τεσσάρων στρεμμάτων, για τα οποία σύμφωνα με τις αποφάσεις του ΣτΕ απαιτείται να έχουν «πρόσωπο» σε πολεοδομικά αναγνωρισμένη οδό.
Το πακέτο των πολεοδομικών και χωροταξικών μέτρων, που παρουσιάζουν ο υπουργός Θεόδωρος Σκυλακάκης και ο υφυπουργός Νίκο Ταγαρά στο πρώτο υπουργικό συμβούλιο της νέας χρονιάς, που συνεδριάζει υπό τον πρωθυπουργό Κυριάκο Μητσοτάκη, την Τρίτη 9 Ιανουαρίου 2024 στο Μέγαρο Μαξίμου βασίζεται στις δράσεις την πολεοδομικής μεταρρύθμισης του προγράμματος «Κωνσταντίνος Δοξιάδης» του ΥΠΕΝ, που έχουν δρομολογηθεί με χρηματοδότηση ύψους περίπου μισό δις ευρώ από το Ταμείο Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας, με ορίζοντα ολοκλήρωσης το 2025.
Οι τελικές ρυθμίσεις για εκτός σχεδίου δόμηση και αυθαίρετα
Ταυτοχρόνως στα μέτρα άμεσης εφαρμογής του ΥΠΕΝ, που εγκρίνονται στο υπουργικό συμβούλιο, τα οποία έχει παρουσιάσει αναλυτικά το ecopress περιλαμβάνονται:
- H μεταβατική νομοθετική λύση για γήπεδα τεσσάρων στρεμμάτων στην έκτος σχεδίου δόμηση και τα λεγόμενα «τυφλά οικόπεδα», με δουλεία διόδου. Δείτε εδώ στο ecopress
- Επαναφορά τακτοποίησης αυθαιρέτων κατηγορίας 5, όχι όμως για όλους.Δείτε εδώ στο ecopress
- Αυστηρά μέτρα για την αντιμετώπιση της αυθαίρετης δόμησης. Δείτε εδώ στο ecopress
- Κατάργηση της δυνατότητας νομιμοποίησης αυθαιρέτου με οικοδομική άδεια. Δείτε εδώ στο ecopress
Τα νέα μέτρα της πολεοδομικής και χωροταξικής μεταρρύθμισης του ΥΠΕΝ
Τα νέα μέτρα της πολεοδομικής και χωροταξικής μεταρρύθμισης του ΥΠΕΝ, μετά την έγκριση τους από το υπουργικό συμβούλιο της Τρίτης αναμένεται εντός του Ιανουαρίου να τεθούν σε διαβούλευση με το νομοσχέδιο «για την προσαρμογή στην κλιματική αλλαγή, την επίτευξη της αστικής ανθεκτικότητας, την προστασία του περιβάλλοντος και την καταστολή της αυθαίρετης δόμησης», Και ακολούθως να προωθηθούν για ψήφιση στη Βουλή. Σύμφωνα με τις πληροφορίες του ecopress αναλυτικά προβλέπουν:
ΜΕΛΕΤΕΣ ΓΙΑ ΖΩΝΕΣ ΥΠΟΔΟΧΗΣ ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΗ ΔΟΜΗΣΗΣ (ΖΥΣ) ΣΕ 600 ΔΗΜΟΤΙΚΕΣ ΕΝΟΤΗΤΕΣ
Οι μελέτες έχουν ενταχθεί στη χρηματοδότηση του Ταμείου Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας. Η ολοκλήρωση των ΖΥΣ είναι αναγκαία για την ενεργοποίηση του θεσμού της μεταφοράς συντελεστή δόμησης, μέσω της Τράπεζας Γης, η οποία είναι θεσμοθετημένη και η υλοποίηση και λειτουργία της έχει ανατεθεί από το ΥΠΕΝ στο ΤΕΕ.
Η ΖΥΣ είναι η πολεοδομική ζώνη, εντός της οποία επιτρέπεται η πραγματοποίηση Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης (Μ.Σ.Δ.) σε ωφελούμενα ακίνητα.
Η προετοιμασία αυτού του τύπου αστικού σχεδίου θα καθορίσει συγκεκριμένες περιοχές ως εξής:
-Εντός του αστικού χώρου (εντός εγκεκριμένων ρυμοτομικών σχεδίων, ΓΠΣ, ρυθμιστικών σχεδίων, εγκεκριμένων ορίων οικισμών κλπ.)
-Εκτός των ιστορικών κέντρων των πόλεων, ορίων ιστορικών τόπων, παραδοσιακών οικισμών, αρχαιολογικών χώρων ή περιοχών στις οποίες έχουν επιβληθεί ειδικοί όροι δόμησης.
Η θεσμοθέτηση των ΖΥΣ είναι εφικτή είτε με την εκπόνηση αυτοτελών Ειδικών Πολεοδομικών Μελετών, είτε μέσω της εκπόνησης των ΤΠΣ ή ΕΠΣ.
Για τον καθορισμό των ΖΥΣ οι βασικοί παράμετροι, που λαμβάνονται υπόψη είναι:
-ο βαθμός οικιστικής ανάπτυξης,
– η θέση, η φυσιογνωμία και τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά της περιοχής,
– η οικιστική πυκνότητα και ο βαθμός κορεσμού, κ.α.
Σύμφωνα με τους σχεδιασμούς του ΥΠΕΝ, όπου είναι εφικτό θα αυξηθεί ο ισχύον συντελεστής δόμησης, ώστε να ενισχυθεί η οικοδομική δραστηριότητα αλλά και να καλυφθούν τα τετραγωνικά δόμησης των δηλωμένων αυθαιρέτων με οριστική νομιμοποίηση, η οποία θα γίνει με εξαγορά συντελεστή δόμησης από την τράπεζα Γης στις περιοχές των ΖΥΣ.
Στα αποτελέσματα που θα φέρει η θεσμοθέτηση των ΖΥΣ και η ενεργοποίηση της μεταφοράς συντελεστή δόμησης είναι:
- η δημιουργία κοινόχρηστων χώρων σε πυκνοδομημένες πόλεις με μικρό κόστος. Και παράλληλα
- η αποδέσμευση των ιδιοκτητών απαλλοτριούμενων οικοπέδων ή διατηρητέων κτιρίων ή οικοπέδων που υπόκεινται σε περιορισμούς λόγω των ιδιαίτερων χαρακτηριστικών τους (π.χ. ιστορικά κέντρα)
ΟΡΙΟΘΕΤΗΣΕΙΣ 170 ΟΙΚΙΣΜΩΝ
Το σχέδιο του ΥΠΕΝ προβλέπει, Ειδικές Πολεοδομικές Μελέτες προκειμένου να καθοριστούν και να θεσμοθετηθούν τα όρια σε οικισμούς προϋφισταμένους του 1923, καθώς και σε νομίμως υφισταμένους οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων, με στόχο να καλυφθούν αυτοτελώς είτε μέσω των ΕΠΣ και ΤΠΣ, συνολικά 170 οικισμοί σε όλη τη χώρα.
Με αποφάσεις του ΣτΕ έχουν ακυρωθεί οι οριοθετήσεις οικισμών με αποφάσεις δημάρχων και παλαιών νομαρχών ενώ εκκρεμούν σχετικές προσφυγές στο ΣτΕ για πολλές περιοχές της χώρας. Απαιτείται να γίνουν νέες οριοθετήσεις, με βάση μελέτες ολοκληρωμένου πολεοδομικού και χωροταξικού σχεδιασμού.
Στο μεταξύ το αποτέλεσμα είναι σε αυτούς τους οικισμούς που δεν διαθέτουν όρια είτε έχουν ακυρωθεί με αποφάσεις του ανώτατου ακυρωτικού δικαστηρίου, (χαρακτηριστικές περιπτώσεις είναι οι οικισμοί Πηλίου και Ρεθύμνου) να έχουν παγώσει οικοδομικές άδειες και συμβόλαια.
ΧΑΡΑΚΤΗΡΙΣΜΟΣ ΟΔΩΝ ΣΕ ΟΛΗ ΤΗΝ ΕΠΙΚΡΑΤΕΙΑ
Ο χαρακτηρισμός οδών προωθείται από το ΥΠΕΝ, ώστε σε συνέχεια της μεταβατικής νομοθετικής λύσης που θα ισχύσει μέχρι το τέλος του 2025, να δοθεί οριστική λύση στην δόμηση γηπέδων άνω των τεσσάρων στρεμμάτων, για τα οποία σύμφωνα με τις αποφάσεις του ΣτΕ απαιτείται να έχουν «πρόσωπο» σε πολεοδομικά αναγνωρισμένη οδό.
Οι μελέτες χαρακτηρισμού του δημοτικού οδικού δικτύου προωθούνται αυτοτελώς, είτε μέσω ΤΠΣ ή ΕΠΣ, με μελέτες που έχουν ενταχθεί στο «Κωνσταντίνος Δοξιάδης» και βρίσκονται σε εξέλιξη σε όλη τη χώρα.
Η νομολογία του ΣτΕ ανέτρεψε τη νομοθεσία καθορισμού προϋποθέσεων κατασκευής κτηρίων σε εκτός σχεδίου περιοχές, κυρίως εκείνες που σχετίζονται με την υποχρέωση ενός οικοπέδου να έχουν «πρόσωπο» σε έναν επίσημα χαρακτηρισμένο δρόμο).
Σύμφωνα με το ΥΠΕΝ, το προς επίλυση θέμα είναι ότι πάρα πολλές ιδιοκτησίες σε εκτός σχεδίου περιοχές, ακόμη και σημαντικού μεγέθους, έχουν καταστεί ακατάλληλες για δόμηση, παρά την πρόσβαση σε μη χαρακτηρισμένο δρόμο. Το θέμα αυτό αφορά:
α) αδόμητες ιδιοκτησίες στις οποίες είχαν προγραμματιστεί σημαντικές επενδύσεις και
β) τον εκσυγχρονισμό ή την επέκταση των υπαρχουσών επενδύσεων, κυρίως στον τουριστικό τομέα.
ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΟΣ ΚΑΙ ΧΩΡΟΤΑΞΙΚΟΣ ΣΧΕΔΙΑΣΜΟΣ ΣΕ 800 ΔΗΜΟΤΙΚΕΣ ΕΝΟΤΗΤΕΣ ΣΕ ΟΛΗ ΤΗ ΧΩΡΑ
Μέσω των νέων Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων, που έχουν ενταχθεί επίσης στο πρόγραμμα «Κωνσταντίνος Δοξιάδης» και υλοποιούνται σε συνεργασία του ΥΠΕΝ και του ΤΕΕ έχει δρομολογηθεί το μεγαλύτερο μέρος των σχετικών μελετών και υπάρχει χρονοδιάγραμμα να έχουν ολοκληρωθεί έως το 2025, ώστε να θεσμοθετηθούν με Προεδρικά Διατάγματα ανά περιοχή καλύπτοντας συνολικά περί τις 800 Δημοτικές Ενότητες ή το 70% της επικράτειας.
Τα νέας ΤΠΣ αφορούν στην ανάθεση διακριτών μελετών που καλύπτουν την έκταση μιας ή περισσότερων δημοτικών ενοτήτων.
Κάθε ανάθεση ΤΠΣ περιλαμβάνει:
α) κύρια μελέτη
β) Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων (ΣΜΠΕ)
γ) Ειδική Μελέτη Εκτίμησης Γεωλογικών Κινδύνων και Γεωλογικής Καταλληλότητας
δ) Μελέτη Οριοθέτησης των Υδατορεμάτων
Μέσω των ΤΠΣ καθορίζονται θα θεσμοθετηθούν και θα ισχύουν:
- χρήσεις γης
- όροι δόμησης
- κανονισμοί και περιορισμοί
- κατοικημένες περιοχές
- περιοχές προστασίας
- περιοχές ανάπτυξης παραγωγικών δραστηριοτήτων
- σημαντικές παρεμβάσεις πολεοδομικού σχεδιασμού
- περιοχές ειδικών αστικών κινήτρων
- Οδικές υποδομές, μεταφορές, κατασκευές και περιβαλλοντικά δίκτυα
- μέτρα για την προσαρμογή στην κλιματική αλλαγή
- μέτρα για την υποστήριξη καταστάσεων έκτακτης ανάγκης και διαχείριση των συνεπειών φυσικών και τεχνολογικών καταστροφών
- προϋποθέσεις ή περιορισμούς που απαιτούνται για την
- ολοκληρωμένη χωρική ανάπτυξη και οργάνωση της περιοχής μελέτης
Τα νέα Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια, αφορούν σε ανάθεση η ανάθεση 10 διακριτών μελετών.
Το περιεχόμενό τους είναι το ίδιο με το περιεχόμενο των ΤΠΣ, ωστόσο η περιοχή στην οποία εφαρμόζεται ένα ΕΠΣ δεν ταυτίζεται απαραίτητα με τα διοικητικά όρια δημοτικών ενοτήτων.
Αυτό καθιστά τα ΕΠΣ ιδιαίτερα χρήσιμα και ασφαλή για τη χωρική οργάνωση και ανάπτυξη περιοχών, οι οποίες μπορούν να λειτουργήσουν ως υποδοχείς σχεδίων, έργων και προγραμμάτων υπερτοπικής ή στρατηγικής σημασίας.
Tα προς επίλυση προβλήματα
Σύμφωνα με το ΥΠΕΝ τα προς επίλυση προβλήματα που έρχεται να αντιμετωπίσει η πολεοδομική μεταρρύθμιση με την υλοποίηση των προγραμμάτων του «Κωνσταντίνος Δοξιάδης» είναι:
H έλλειψη καθορισμένων χρήσεων γης και η αδυναμία εφαρμογής χρήσιμων πολεοδομικών μέτρων – κινήτρων. Πράγμα που προκαλεί:
- Δυσκολίες στην επιλογή τόπου εγκατάστασης για τις νέες επενδύσεις
- Σημαντικές καθυστερήσεις του χρόνου που απαιτείται για την έγκριση των επενδυτικών σχεδίων
- Ακύρωση πολύ συχνά εκ των υστέρων εγκεκριμένων επενδύσεων
- Δυσκολίες μετασχηματισμού ή επέκτασης σε επιχειρήσεις
- ]Πολλαπλά προβλήματα για το περιβάλλον,
- Μη ορθολογική οργάνωση του χώρου,
- Φαινόμενα όπως άναρχη – αυθαίρετη δόμηση / υπερβολική αστική διάχυση στον αγροτικό χώρο.
Ενώ τα φαινόμενα αυτά έχουν δευτερογενείς παρενέργειες, όπως:
α) ελλείψεις βασικών τεχνικών και περιβαλλοντικών υποδομών
β) αθέμιτο ανταγωνισμό από παράνομα χωροθετημένες δραστηριότητες έναντι των νομίμων
γ) ενίσχυση της Κλιματικής Αλλαγής
Τα οφέλη των δράσεων και προγραμμάτων του ΥΠΕΝ
Τα οφέλη των δράσεων και προγραμμάτων του ΥΠΕΝ, περιγράφονται ως εξής:
Επωφελούμενοι των επιπτώσεων των 5 ανωτέρω δράσεων είναι:
- δημόσιος τομέας o ιδιωτικός τομέας o μεμονωμένοι ιδιοκτήτες ακινήτων
- όλοι οι δήμοι της χώρας, που θα έχουν θεσμοθετημένες χρήσεις γης
- τομεακά υπουργεία και ιδιώτες επενδυτές να γνωρίζουν εκ των προτέρων ποιες δραστηριότητες επιτρέπεται να αναπτυχθούν σε κάθε περιοχή / θέση, για σωστή προετοιμασία μελετών και έργων.
Οι λύσεις
- Άρση των εμποδίων, που δημιουργούν καθυστερήσεις στην υλοποίηση έργων, υποδομών και επενδύσεων,
- Ανάδειξη του χωρικού σχεδιασμού σε βασικό παράγοντα της βιώσιμης ανάπτυξης (υποστήριξη περιβαλλοντικής προστασίας και επενδύσεων),
- Ενίσχυση της κοινωνικής συνοχής
- Εκτίμηση πραγματικής αξίας ακινήτων μεμονωμένων ιδιοκτητών
Τονίζεται ωστόσο ότι τα πιο σημαντικά οφέλη είναι:
- Αποθάρρυνση αυθαίρετης δόμησης. Και
- Υπό αυστηρές προϋποθέσεις η δόμηση στην εκτός σχεδίου.
πηγή: ecopress.gr
