Μία σημαντική αλλαγή στον τρόπο με τον οποίο ο Εξωδικαστικός Μηχανισμός υπολογίζει τις προτάσεις ρύθμισης και ενδεχόμενης διαγραφής οφειλών τίθεται σε εφαρμογή από τη Δευτέρα 21 Σεπτεμβρίου, με επίκεντρο την κύρια κατοικία και τους οφειλέτες που διαθέτουν περιορισμένο εισόδημα αλλά σπίτι σημαντικής αξίας.
Η αλλαγή μπορεί να διαφοροποιήσει ουσιαστικά το αποτέλεσμα που παράγει ο αλγόριθμος σε συγκεκριμένες περιπτώσεις.
Το κρίσιμο σημείο είναι το λεγόμενο «τεστ ρευστοποίησης».
Με το νέο πλαίσιο, η κύρια κατοικία απομονώνεται από την υπόλοιπη περιουσιακή εικόνα που λαμβάνεται υπόψη στον συγκεκριμένο υπολογισμό. Αυτό σημαίνει ότι η αξία της δεν θα λειτουργεί πλέον με τον ίδιο τρόπο ως «φρένο» σε μια πιθανή διαγραφή κεφαλαίου.
Για χιλιάδες οφειλέτες, ιδιαίτερα εκείνους που έχουν ένα σπίτι μεγάλης εμπορικής αξίας αλλά χαμηλά ή μεσαία εισοδήματα και ελάχιστη άλλη περιουσία, η αλλαγή μπορεί να αποδειχθεί καθοριστική.
Τι συνέβαινε μέχρι σήμερα
Για να γίνει αντιληπτή η σημασία της αλλαγής, πρέπει πρώτα να δούμε πώς λειτουργεί η βασική λογική του Εξωδικαστικού.
Ο αλγόριθμος δεν εξετάζει μόνο το ύψος του χρέους και το εισόδημα του οφειλέτη.
Εξετάζει και την περιουσία του.
Μέσω του τεστ ρευστοποίησης υπολογίζεται ουσιαστικά τι θα μπορούσε να ανακτήσει ένας πιστωτής εάν η περιουσία του οφειλέτη ρευστοποιούνταν.
Αυτό είχε ως συνέπεια να δημιουργείται ένα ιδιαίτερο πρόβλημα για νοικοκυριά που μπορεί να είχαν σχετικά χαμηλό διαθέσιμο εισόδημα αλλά να κατοικούσαν σε ιδιόκτητο σπίτι σημαντικής εμπορικής αξίας.
Ακόμη και εάν ο μισθός δεν επέτρεπε την εξυπηρέτηση μιας μεγάλης οφειλής, η αξία του ακινήτου μπορούσε να περιορίζει δραστικά ή να αποκλείει το «κούρεμα».
Η μεγάλη αλλαγή από τις 21 Σεπτεμβρίου
Από τη Δευτέρα 21 Σεπτεμβρίου, η κύρια κατοικία δεν θα προσμετράται με τον ίδιο τρόπο στο συγκεκριμένο τεστ.
Με απλά λόγια, ο αλγόριθμος θα στρέφει το βάρος στην υπόλοιπη περιουσία και στην πραγματική δυνατότητα αποπληρωμής του νοικοκυριού μέσω του εισοδήματός του.
Αυτό δεν σημαίνει ότι κάθε οφειλέτης με πρώτη κατοικία αποκτά αυτομάτως δικαίωμα σε «κούρεμα».
Ούτε σημαίνει ότι όλα τα χρέη θα μειώνονται.
Η ύπαρξη άλλων ακινήτων και περιουσιακών στοιχείων εξακολουθεί να παίζει καθοριστικό ρόλο.
Η διαφορά είναι ότι ένα σπίτι μεγάλης αξίας που αποτελεί την κύρια κατοικία δεν θα αρκεί πλέον από μόνο του, στο πλαίσιο της νέας ρύθμισης, για να παράγει το ίδιο αποτέλεσμα στο τεστ ρευστοποίησης.
Ποιοι μπορεί να δουν τη μεγαλύτερη διαφορά
Οι δυνητικά περισσότερο ωφελημένοι είναι όσοι συγκεντρώνουν έναν συγκεκριμένο συνδυασμό χαρακτηριστικών:
έχουν υψηλό χρέος, σχετικά περιορισμένο εισόδημα, κύρια κατοικία σημαντικής αξίας και μικρή ή καθόλου άλλη ακίνητη περιουσία.
Εκεί βρίσκεται η ουσία της αλλαγής.
Εάν αντίθετα ένας οφειλέτης διαθέτει, πέρα από την κύρια κατοικία του, εξοχικά, οικόπεδα, αγροτεμάχια ή άλλα περιουσιακά στοιχεία σημαντικής αξίας, αυτά εξακολουθούν να επηρεάζουν το αποτέλεσμα.
Τρία χαρακτηριστικά παραδείγματα δείχνουν τη νέα «μηχανική».
Παράδειγμα 1: Χρέος 80.000€ αλλά άλλα ακίνητα 150.000€
Ας πάρουμε μια τετραμελή οικογένεια με ετήσιο εισόδημα 25.000 ευρώ και εκτιμώμενη δυνατότητα αποπληρωμής περίπου 70.000 ευρώ σε βάθος 20ετίας, μετά τον συνυπολογισμό των εύλογων δαπανών διαβίωσης.
Ο οφειλέτης χρωστά 80.000 ευρώ.
Η κύρια κατοικία του αξίζει 300.000 ευρώ, ενώ διαθέτει και δευτερεύοντα ακίνητα συνολικής αξίας 150.000 ευρώ.
Μέχρι σήμερα η συνολική ακίνητη περιουσία έφτανε τις 450.000 ευρώ, επομένως υπερκάλυπτε κατά πολύ την οφειλή.
Με τη νέα λογική, η κύρια κατοικία των 300.000 ευρώ βγαίνει από τον συγκεκριμένο υπολογισμό.
Παραμένουν όμως τα άλλα ακίνητα των 150.000 ευρώ.
Και επειδή η αξία τους εξακολουθεί να υπερβαίνει το χρέος των 80.000 ευρώ, δεν προκύπτει από αυτό το παράδειγμα λόγος διαγραφής κεφαλαίου.
Το χρέος παραμένει και το ζητούμενο μεταφέρεται στη δημιουργία μιας βιώσιμης μακροχρόνιας ρύθμισης.
Άρα, η νέα προστασία της κύριας κατοικίας δεν εξαφανίζει την υπόλοιπη περιουσία από το ραντάρ του Εξωδικαστικού.
Παράδειγμα 2: Χρέος 150.000€ και άλλα ακίνητα μόλις 20.000€
Εδώ η εικόνα αλλάζει θεαματικά.
Η ίδια οικογένεια χρωστά 150.000 ευρώ και διαθέτει κύρια κατοικία αξίας 300.000 ευρώ.
Η υπόλοιπη ακίνητη περιουσία της, όμως, αξίζει μόλις 20.000 ευρώ.
Με την προηγούμενη λογική, η συνολική περιουσία έφτανε τις 320.000 ευρώ και η μεγάλη αξία της κατοικίας επηρέαζε αποφασιστικά το αποτέλεσμα.
Με τη νέα ρύθμιση, από το συγκεκριμένο τεστ μένουν «ορατά» τα 20.000 ευρώ της υπόλοιπης περιουσίας.
Παράλληλα, η εκτιμώμενη δυνατότητα αποπληρωμής από το εισόδημα είναι 70.000 ευρώ.
Στο παράδειγμα, το ποσό που μπορεί να αποτελέσει τη βάση της ρύθμισης φτάνει έτσι στα 70.000 ευρώ.
Από αρχική οφειλή 150.000 ευρώ, η διαφορά είναι 80.000 ευρώ.
Μιλάμε δηλαδή για διαγραφή μεγαλύτερη του 50% στο συγκεκριμένο υποθετικό σενάριο.
Παράδειγμα 3: Όταν υπάρχει μόνο η πρώτη κατοικία
Ακόμη πιο χαρακτηριστική είναι η τρίτη περίπτωση.
Ο οφειλέτης χρωστά 100.000 ευρώ και το μοναδικό περιουσιακό στοιχείο του είναι η κύρια κατοικία του, αξίας 200.000 ευρώ.
Μέχρι σήμερα η αξία του σπιτιού ήταν μεγαλύτερη από το χρέος. Αυτό μπορούσε να λειτουργήσει ανασταλτικά για οποιαδήποτε διαγραφή.
Με τη νέα προσέγγιση, εφόσον η κύρια κατοικία εξαιρεθεί από το συγκεκριμένο τεστ, δεν απομένει άλλη ακίνητη περιουσία προς συνυπολογισμό.
Επομένως, αποκτά πολύ μεγαλύτερη βαρύτητα η δυνατότητα αποπληρωμής μέσω εισοδήματος.
Εάν αυτή υπολογίζεται στις 70.000 ευρώ, τότε στο συγκεκριμένο παράδειγμα η οφειλή μπορεί να προσαρμοστεί σε αυτό το επίπεδο.
Η διαφορά από τις 100.000 ευρώ είναι 30.000 ευρώ.
Προσοχή: Δεν σημαίνει αυτόματο «κούρεμα» για όλους
Αυτό είναι ίσως το σημαντικότερο σημείο για τους οφειλέτες.
Η αλλαγή δεν πρέπει να διαβαστεί ως γενική διαγραφή χρεών για οποιονδήποτε διαθέτει πρώτη κατοικία.
Ο Εξωδικαστικός εξακολουθεί να βασίζεται σε οικονομικά δεδομένα, περιουσιακά στοιχεία, εισοδήματα και κανόνες που καθορίζουν τη βιωσιμότητα κάθε ρύθμισης.
Κάθε φάκελος είναι διαφορετικός.
Δύο οικογένειες με το ίδιο ακριβώς χρέος μπορεί να λάβουν διαφορετική πρόταση εάν έχουν διαφορετικά εισοδήματα ή διαφορετική δευτερεύουσα περιουσία.
Γι’ αυτό και τα ποσά των παραδειγμάτων δεν αποτελούν εγγυημένη πρόταση για οποιονδήποτε υποβάλει αίτηση.
Δείχνουν όμως πόσο μεγάλη μπορεί να γίνει η διαφορά όταν η κύρια κατοικία παύει να επιβαρύνει το αποτέλεσμα του τεστ με τον προηγούμενο τρόπο.
Το κρίσιμο «κλειδί» είναι η δεύτερη περιουσία
Η νέα πραγματικότητα μπορεί να συνοψιστεί σε μία ερώτηση:
Τι έχει ο οφειλέτης πέρα από το σπίτι στο οποίο κατοικεί;
Εάν διαθέτει σημαντική πρόσθετη περιουσία, το ενδεχόμενο μεγάλου κουρέματος περιορίζεται.
Εάν όμως η κύρια κατοικία αποτελεί ουσιαστικά το μοναδικό αξιόλογο περιουσιακό στοιχείο και το διαθέσιμο εισόδημα δεν επαρκεί για την εξόφληση του συνολικού χρέους, τότε η νέα μέθοδος μπορεί να οδηγήσει σε πολύ διαφορετικό αποτέλεσμα.
Και αυτό ακριβώς επιχειρεί να αντιμετωπίσει η αλλαγή: την περίπτωση του οφειλέτη που εμφανίζεται «πλούσιος» στα χαρτιά επειδή το σπίτι στο οποίο ζει έχει αποκτήσει μεγάλη εμπορική αξία, αλλά δεν διαθέτει αντίστοιχη ρευστότητα ή εισόδημα.
Τι πρέπει να προσέξουν οι οφειλέτες
Όσοι εξετάζουν την ένταξή τους στον Εξωδικαστικό μετά τις 21 Σεπτεμβρίου θα πρέπει να έχουν σαφή εικόνα τριών βασικών μεγεθών: του συνολικού χρέους τους, του πραγματικού διαθέσιμου εισοδήματος και της περιουσίας που διαθέτουν πέρα από την κύρια κατοικία.
Ειδικά για όσους είχαν εξετάσει παλαιότερα τον μηχανισμό και διαπίστωναν ότι η μεγάλη αξία της κατοικίας τους περιόριζε σημαντικά το περιθώριο διαγραφής, τα νέα δεδομένα έχουν ιδιαίτερο ενδιαφέρον.
Το αποτέλεσμα, ωστόσο, θα εξακολουθεί να παράγεται εξατομικευμένα από τον μηχανισμό.
Γιατί η αλλαγή είναι τόσο σημαντική
Η πρώτη κατοικία αποτελούσε επί χρόνια ένα από τα δυσκολότερα σημεία στην αντιμετώπιση του ιδιωτικού χρέους.
Ένα νοικοκυριό μπορούσε να έχει χαμηλό εισόδημα αλλά ένα ακίνητο που, λόγω της αύξησης των εμπορικών αξιών, εμφανιζόταν να αξίζει 200.000 ή 300.000 ευρώ.
Στα χαρτιά υπήρχε μεγάλη περιουσία.
Στην καθημερινότητα, όμως, δεν υπήρχαν απαραίτητα χρήματ
