Σε μια σημαντική αλλαγή στον Εξωδικαστικό Μηχανισμό οδηγείται το πλαίσιο ρύθμισης οφειλών, με την κύρια κατοικία να αποκτά κεντρικό ρόλο στη νέα διαδικασία.
Από τις 21 Σεπτεμβρίου, σύμφωνα με τις πληροφορίες του δημοσιεύματος, ο οφειλέτης που διαθέτει περισσότερα από ένα ακίνητα θα αποκτά μια νέα επιλογή: να επιδιώξει τη διάσωση της κύριας κατοικίας του, αποδεχόμενος ως αντάλλαγμα τη ρευστοποίηση άλλων ακινήτων που διαθέτει.
Η αλλαγή μπορεί να οδηγήσει ταυτόχρονα σε μεγαλύτερο «κούρεμα» της οφειλής και χαμηλότερη μηνιαία δόση, καθώς ο αλγόριθμος της ρύθμισης θα λειτουργεί με διαφορετική βάση υπολογισμού.
Τι αλλάζει για τον οφειλέτη
Μέχρι σήμερα, όταν κάποιος προσέφευγε στον Εξωδικαστικό, στον υπολογισμό της πρότασης λαμβανόταν υπόψη συνολικά η περιουσιακή του κατάσταση.
Αυτό σήμαινε ότι ένας οφειλέτης που, εκτός από την κύρια κατοικία του, διέθετε ένα εξοχικό, ένα οικόπεδο ή ένα αγροτεμάχιο, μπορούσε να βλέπει τη συνολική αξία της περιουσίας του να περιορίζει το περιθώριο διαγραφής του χρέους και να επηρεάζει προς τα πάνω τη δόση.
Με το νέο μοντέλο δημιουργείται μια διαφορετική δυνατότητα.
Ο οφειλέτης θα μπορεί να δηλώνει ότι επιθυμεί να διατηρήσει την κύρια κατοικία του, ενώ θα αποδέχεται την εκποίηση άλλων ακινήτων.
Στην περίπτωση αυτή, η πρόταση ρύθμισης θα υπολογίζεται με επίκεντρο την αξία του ακινήτου που διασώζεται και την πραγματική εισοδηματική δυνατότητα του οφειλέτη.
Δύο διαφορετικές προτάσεις στην πλατφόρμα
Η ουσιαστικότερη αλλαγή είναι ότι ο οφειλέτης θα μπορεί να βλέπει δύο εναλλακτικά σενάρια.
Στο πρώτο θα εφαρμόζεται το υφιστάμενο μοντέλο, όπου στον υπολογισμό λαμβάνεται υπόψη το σύνολο της περιουσίας.
Στο δεύτερο θα ενεργοποιείται η λύση διάσωσης της κύριας κατοικίας, με τη ρύθμιση να υπολογίζεται βάσει της αξίας της και των εισοδημάτων του οφειλέτη.
Ο ίδιος θα αποφασίζει ποια πρόταση θα αποδεχθεί.
Υπάρχει, όμως, μια κρίσιμη προϋπόθεση: η επιλογή της δεύτερης λύσης συνεπάγεται αποδοχή της εκποίησης της λοιπής ακίνητης περιουσίας, όπως αυτή θα προβλέπεται στη σύμβαση αναδιάρθρωσης.
Παράδειγμα με χρέος 150.000 ευρώ
Χαρακτηριστικό είναι το παράδειγμα ενός οφειλέτη με:
- συνολικό χρέος 150.000 ευρώ
- κύρια κατοικία αξίας 100.000 ευρώ
- δύο οικόπεδα αξίας 50.000 ευρώ το καθένα
Με το σημερινό μοντέλο, η συνολική ακίνητη περιουσία ανέρχεται σε 200.000 ευρώ. Επειδή η περιουσία υπερβαίνει το ύψος της οφειλής, περιορίζεται αντίστοιχα η δυνατότητα μεγάλου «κουρέματος».
Με το νέο σενάριο, ο οφειλέτης μπορεί να επιλέξει να διατηρήσει την κατοικία των 100.000 ευρώ.
Τα υπόλοιπα ακίνητα θα μπορούν να οδηγηθούν σε εκποίηση και τα χρήματα που θα προκύψουν θα κατευθυνθούν στην απομείωση του χρέους.
Παράλληλα, η νέα ρύθμιση θα υπολογιστεί με βάση την κατοικία που παραμένει στον οφειλέτη και την εισοδηματική του δυνατότητα.
Εφόσον συντρέχουν οι απαιτούμενες προϋποθέσεις, αυτό μπορεί να σημαίνει μεγαλύτερη διαγραφή του εναπομείναντος χρέους και μικρότερη δόση.
Δεν πρόκειται για «δωρεάν» προστασία της κατοικίας
Η νέα δυνατότητα δεν πρέπει να συγχέεται με μια γενική και άνευ όρων προστασία της πρώτης κατοικίας.
Στην πραγματικότητα πρόκειται για έναν οικονομικό συμβιβασμό.
Ο οφειλέτης αποδέχεται ότι μπορεί να χάσει δευτερεύοντα ακίνητα προκειμένου να κρατήσει το σπίτι στο οποίο κατοικεί και να εξυπηρετήσει το υπόλοιπο χρέος μέσω μιας βιωσιμότερης μακροχρόνιας ρύθμισης.
Η σειρά με την οποία θα εκποιούνται τα υπόλοιπα ακίνητα, σύμφωνα με το δημοσίευμα, θα καθορίζεται από τους πιστωτές και θα αποτυπώνεται στη σύμβαση αναδιάρθρωσης.
Εφόσον από τις εκποιήσεις καλυφθούν οι απαιτήσεις πριν ρευστοποιηθεί ολόκληρη η υπόλοιπη περιουσία, είναι δυνατόν κάποια ακίνητα να παραμείνουν τελικά στον οφειλέτη.
Τι προστασία θα αποκτά η κύρια κατοικία
Ιδιαίτερη σημασία έχει το καθεστώς που δημιουργείται μετά την ολοκλήρωση της συγκεκριμένης διαδικασίας.
Σύμφωνα με το νέο πλαίσιο που περιγράφεται, δεν θα επιτρέπεται στους πιστωτές να προχωρήσουν στην κύρια κατοικία του αιτούντος σε ενέργειες όπως αναγκαστική εκτέλεση, ασφαλιστικά μέτρα, εγγραφή υποθήκης ή μετατροπή προσημείωσης υποθήκης σε υποθήκη.
Με αυτόν τον τρόπο, η κατοικία που έχει επιλεγεί προς διάσωση διαχωρίζεται ουσιαστικά από την υπόλοιπη ακίνητη περιουσία.
Τι θυμίζει από τον νόμο Κατσέλη
Η νέα διαδικασία αναπόφευκτα δημιουργεί συγκρίσεις με τον παλαιότερο νόμο Κατσέλη, χωρίς όμως τα δύο συστήματα να είναι ταυτόσημα.
Ο νόμος 3869/2010 προέβλεπε δικαστική διαδικασία και, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, δυνατότητα προστασίας της κύριας κατοικίας. Τα υπόλοιπα περιουσιακά στοιχεία, ωστόσο, δεν έμεναν εκτός της διαδικασίας.
Η νέα λύση επιχειρεί να ενσωματώσει τη δυνατότητα διατήρησης της κατοικίας μέσα σε μια εξωδικαστική και ψηφιακή διαδικασία, στην οποία ο οφειλέτης θα γνωρίζει εκ των προτέρων τις οικονομικές συνέπειες κάθε επιλογής.
Θα μπορεί δηλαδή να συγκρίνει τι σημαίνει οικονομικά η διατήρηση ολόκληρης της περιουσίας του και τι σημαίνει η διάσωση μόνο της κύριας κατοικίας με εκποίηση άλλων ακινήτων.
Δεύτερη ευκαιρία σε όσους έχασαν τη ρύθμιση
Ιδιαίτερα σημαντική είναι και η δεύτερη αλλαγή που, σύμφωνα με το δημοσίευμα, εξετάζεται να συνοδεύσει το νέο καθεστώς.
Αφορά όσους είχαν ήδη ενταχθεί στον Εξωδικαστικό, αλλά στη συνέχεια έχασαν τη ρύθμισή τους λόγω μη τήρησης των δόσεων.
Για αυτούς προβλέπεται να ανοίξει ένα προσωρινό «παράθυρο» νέας αίτησης.
Η δυνατότητα επανυποβολής αναμένεται να ισχύσει έως τον Μάρτιο του 2027, δίνοντας ουσιαστικά μια δεύτερη ευκαιρία σε οφειλέτες οι οποίοι σήμερα δεν μπορούν να επιστρέψουν εύκολα στον μηχανισμό.
Περίπου 7.000 οφειλέτες στο επίκεντρο
Η συγκεκριμένη παρέμβαση εκτιμάται ότι θα μπορούσε να αφορά τουλάχιστον 7.000 οφειλέτες, οι οποίοι είχαν πετύχει ρύθμιση αλλά στη συνέχεια την απώλεσαν.
Η φιλοσοφία είναι ότι αυτή τη φορά δεν θα επαναληφθεί απλώς η προηγούμενη πρόταση.
Εφόσον ο οφειλέτης διαθέτει περισσότερα ακίνητα και αποδεχθεί τη ρευστοποίηση μέρους της περιουσίας του, μπορεί να δημιουργηθεί μια εντελώς διαφορετική οικονομική βάση: χαμηλότερο υπόλοιπο χρέους και, ενδεχομένως, χαμηλότερη μηνιαία επιβάρυνση.
Η μεγάλη αλλαγή από τον Σεπτέμβριο
Το νέο μοντέλο μεταβάλλει σημαντικά τη φιλοσοφία του Εξωδικαστικού για τους οφειλέτες με ακίνητη περιουσία.
Το δίλημμα πλέον δεν θα είναι μόνο «ρύθμιση ή πλειστηριασμός».
Για όσους διαθέτουν περισσότερα ακίνητα δημιουργείται μια τρίτη διαδρομή: θυσία μέρους της περιουσίας για τη διάσωση της κύριας κατοικίας και ταυτόχρονα μια βιωσιμότερη ρύθμιση του υπόλοιπου χρέους.
Η επιλογή προφανώς δεν είναι ανώδυνη. Για έναν οφειλέτη, όμως, που βρίσκεται αντιμέτωπος με μη βιώσιμη οφειλή και κίνδυνο απώλειας ακόμη και της κατοικίας του, η δυνατότητα να γνωρίζει εκ των προτέρων τι πρέπει να εκποιηθεί και τι μπορεί να διατηρήσει αλλάζει ουσιαστικά τα δεδομένα.
