Η προστασία της πρώτης κατοικίας στην Ελλάδα μπαίνει σε μια εντελώς διαφορετική εποχή. Έπειτα από χρόνια αναστολών, παρατάσεων και νομικών «ομπρελών», τίθεται πλέον σε πλήρη εφαρμογή ένα νέο μοντέλο που φιλοδοξεί να αποτελέσει την έσχατη λύση για χιλιάδες νοικοκυριά που βρίσκονται στα όρια της οικονομικής ασφυξίας. Ο λόγος για τον Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης Ακινήτων, έναν μηχανισμό που αλλάζει ριζικά τη σχέση ιδιοκτήτη – κατοικίας – χρέους.
Στην πράξη, το νέο σύστημα απευθύνεται σε δανειολήπτες που έχουν χαρακτηριστεί «ευάλωτοι» και αδυνατούν να συνεχίσουν την αποπληρωμή των στεγαστικών τους δανείων. Αντί να οδηγούνται απευθείας σε πλειστηριασμό, αποκτούν πλέον τη δυνατότητα να παραμείνουν στο σπίτι τους, όχι όμως ως ιδιοκτήτες, αλλά ως ενοικιαστές. Το ακίνητο περνά στην κατοχή του Φορέα, ο οποίος το αγοράζει και στη συνέχεια το εκμισθώνει στον πρώην ιδιοκτήτη του.
Η λογική του μέτρου είναι απλή αλλά ταυτόχρονα σκληρή: «χάνεις» την κυριότητα, αλλά δεν χάνεις τη στέγη σου. Ο δανειολήπτης συνεχίζει να ζει στο ίδιο σπίτι για χρονικό διάστημα έως και 12 χρόνια, καταβάλλοντας μηνιαίο ενοίκιο. Στο τέλος αυτής της περιόδου, του δίνεται το δικαίωμα – όχι όμως η υποχρέωση – να επαναγοράσει το ακίνητο, εφόσον φυσικά έχει βελτιωθεί η οικονομική του κατάσταση.
Ο Φορέας χρηματοδοτεί την αγορά των ακινήτων μέσω ενός μεικτού σχήματος. Περίπου το 70% της εμπορικής αξίας καλύπτεται από τραπεζικό δανεισμό, ενώ το υπόλοιπο ποσοστό προέρχεται από ίδια κεφάλαια ιδιωτών επενδυτών. Η τιμή αγοράς βασίζεται στην τρέχουσα αγοραία αξία του ακινήτου, κάτι που σημαίνει ότι δεν λαμβάνεται υπόψη το ύψος του αρχικού δανείου, αλλά μόνο το πόσο «κοστίζει» σήμερα το σπίτι στην αγορά.
Το ενοίκιο που καλείται να πληρώσει ο ενοικιαστής-πρώην ιδιοκτήτης υπολογίζεται με βάση συγκεκριμένα μαθηματικά κριτήρια: την αξία του ακινήτου, το κόστος χρηματοδότησης του Φορέα και τα ισχύοντα επιτόκια. Για όσους πληρούν τα κριτήρια ευαλωτότητας, προβλέπεται κρατική επιδότηση, ώστε να μειώνεται το πραγματικό κόστος στέγασης και να καθίσταται διαχειρίσιμο.
Ωστόσο, η ένταξη στο σχήμα μόνο εύκολη δεν είναι. Τα εισοδηματικά και περιουσιακά όρια είναι αυστηρά και λειτουργούν ως «φίλτρο». Για παράδειγμα, το ετήσιο εισόδημα ενός μονοπρόσωπου νοικοκυριού δεν μπορεί να υπερβαίνει τις 21.000 ευρώ, ενώ η συνολική αξία της ακίνητης περιουσίας πρέπει να παραμένει κάτω από συγκεκριμένα όρια, τα οποία αυξάνονται σταδιακά ανάλογα με τον αριθμό των μελών της οικογένειας.
Σύμφωνα με εκτιμήσεις, το μέτρο θεωρητικά αφορά περίπου 140.000 δανειολήπτες. Στην πράξη, όμως, αναμένεται να αξιοποιηθεί από πολύ λιγότερους. Οι λόγοι είναι πολλοί: από τον τρόπο υπολογισμού του ενοικίου, που σε ορισμένες περιπτώσεις προσεγγίζει τις τιμές της ελεύθερης αγοράς, έως τον ψυχολογικό παράγοντα της απώλειας της ιδιοκτησίας. Για αρκετούς, το να παραμείνουν στο σπίτι τους ως ενοικιαστές αποτελεί μια δύσκολη, αν όχι επώδυνη, απόφαση.
Η κυβέρνηση, πάντως, αντιμετωπίζει τον Φορέα ως την «τελευταία γραμμή άμυνας» πριν από τους πλειστηριασμούς. Το μήνυμα είναι σαφές: όποιος δεν μπορεί να ρυθμίσει τις οφειλές του και δεν ενταχθεί στο νέο πλαίσιο, θα βρεθεί αντιμέτωπος με τις διαδικασίες αναγκαστικής εκτέλεσης. Με άλλα λόγια, το δίλημμα για χιλιάδες νοικοκυριά είναι πλέον ξεκάθαρο: ενοίκιο με παραμονή ή απώλεια κατοικίας.
Το νέο καθεστώς δεν είναι πανάκεια. Δεν λύνει το πρόβλημα του ιδιωτικού χρέους ούτε επαναφέρει την απόλυτη προστασία της πρώτης κατοικίας όπως στο παρελθόν. Αποτελεί όμως μια μεταβατική λύση, που επιχειρεί να ισορροπήσει ανάμεσα στην κοινωνική ανάγκη για στέγη και στη λειτουργία της αγοράς και του τραπεζικού συστήματος. Το αν θα πετύχει τον στόχο του ή αν θα μείνει στα χαρτιά, θα φανεί τους επόμενους μήνες, όταν οι πρώτοι δανειολήπτες κληθούν να πάρουν ίσως τη δυσκολότερη οικονομική απόφαση της ζωής τους.
